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Regolamento di condominio

Ultima revisione Ultima revisione 23/04/2024
Formati FormatiWord e PDF
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Ultima revisioneUltima revisione: 23/04/2024

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Che cos'è il documento di regolamento di condominio?

Il regolamento condominiale è l'atto con il quale il condominio si costituisce e detta le regole relative alla sua amministrazione, alla ripartizione delle spese, ai diritti e agli obblighi di ciascuno sulle parti comuni.

Il regolamento viene adottato dall'assemblea per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione dei costi per la gestione delle stesse.


È obbligatorio avere un documento di regolamento di condominio?

L'adozione del regolamento è obbligatoria quando vi sono più di dieci condomini, ma è prassi oramai anche per i condomìni con meno di dieci condòmini.

Affinché questo possa essere approvato è necessario che i proprietari si riuniscano in assemblea per deliberare l'approvazione del regolamento. A tal fine è necessaria la maggioranza pari alla metà del valore della co-proprietà, più uno.

Le norme contenute nel regolamento prevalgono su quelle di legge salvo che nel caso in cui abbiano ad oggetto il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni.


Che cosa deve contenere un documento di regolamento di condominio?

Un regolamento di condominio deve contenere:

  • Norme di condotta: le norme di condotta di ogni condòmino all'interno della co-proprietà. Infatti attraverso questo regolamento si adotteranno alcune regole che dovranno essere rispettate da tutti i condomini. Le norme di condotta non potranno riguardare gli animali domestici, dato che la riforma del 2013 ha stabilito che nessun regolamento condominiale può stabilire il divieto di tenere animali domestici da parte di un condòmino.
  • Utilizzo di parti comuni: Punto fondamentale all'interno di un regolamento di condominio è indicare in che maniera vengono utilizzate le parti comuni, ossia in che maniera si dovranno comportare nell'utilizzo di alcune parti come ad esempio cantine, scale, piscine, ascensori e tutte le parti in comune. Inoltre si potranno stabilire i criteri di ripartizione delle spese. infatti, chi vive all'ultimo piano generalmente ha un costo maggiore rispetto a chi vive al primo piano per quanto riguarda le spese dell'ascensore.
  • Organi del condominio: Il regolamento condominiale deve indicare quali sono gli organi del condominio: l'Amministratore deve necessariamente essere nominato quando vi sono più di 8 condomini, la carica dura 2 anni ed è rinnovabile, v
  • Maggioranze condominiali: sono previste per legge ma è sempre meglio inserirle in un documento di regolamento condomino.
  • Impugnazione delle delibere: Il regolamento dovrà indicare in che maniera un condomino potrà impugnare una delibera, entro quanto tempo questo può effettuarla, e quali sono le maggioranze richieste per poter poi approvare l'eventuale impugnazione.


Chi può firmare un documento di regolamento di condominio?

Un regolamento di condominio deve essere firmato dall'Amministratore e da almeno il 50%+1 dei condomini per essere valido ed efficace nei confronti di tutti.


Cosa è proibito inserire in un documento di regolamento di condominio?

In un documento di regolamento di condominio è proibito inserire norme che siano contrarie alla legge dove un condomino rinuncia a dei diritti di proprietà su una parte del condominio, ad esempio che un condomino non possa utilizzare la terrazza condominiale senza giustificato motivo.

Le norme di condotta non potranno riguardare gli animali domestici, dato che la legge ha stabilito che nessun regolamento condominiale può stabilire il divieto di tenere animali domestici da parte di un condòmino.

La legge lascia ampio spazio ai condomini per poter deliberare nella maniera che ritengono più opportuna il regolamento condominiale.


Che cosa si deve fare una volta compilato il documento di regolamento di condominio?

Una volta firmato il documento di regolamento di condominio, questo dovrà essere firmato da almeno il 50%+1 dei condomini che rappresentino la maggioranza millesimare dell'edificio, nonché dall'amminstratore.

Il regolamento sarà sempre a disposizione dei condomini, e dovrà essere rispettato da tutti. Questo è generalmente conservato dall'Amministratore che dovrà renderelo disponibile ogni qualvolta ne viene fatta richiesta da un condomino.


Si deve andare dal Notaio per il regolamento condominiale?

Generalmente non si deve andare dal Notaio per redigere ed approvare un documento di regolamento di condominio.

Negli immobili di nuova costruzione il Costruttore generalmente predispone un regolamento di condominio direttamente dal Notaio, che generalmente limita il diritto di proprietà delle persone che acquisteranno.

La trascrizione, ossia la registrazione presso la conservatoria dei registri immobiliari si avrà solamente quando si hanno regolamenti condominali che limitano i diritti dei condomini sulle parti comuni o esclusive; o, in alternativa o in aggiunta, attribuiscono solo ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri.


Si deve registrare il documento di regolamento condominiale?

Non vi è l'obbligo di registrazione di un regolamento condominiale.

E' però si utile trascrivere presso la conservatoria dei registri immobiliari quando si hanno regolamenti condominali che limitano i diritti dei condomini sulle parti comuni o esclusive; o, in alternativa o in aggiunta, attribuiscono solo ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri.


Quali sono gli organi condominiali?

Un condominio ha diversi organi, ossia istituti che permettono che questo funzioni bene:

  • Amministratore: l'Amministratore deve necessariamente essere nominato quando vi sono più di 8 condomini, la carica dura 2 anni ed è rinnovabile, vi sono specifici requisiti soggettivi ai quali l'aspirante Amministratore deve rispondere (come l'assenza di condanne per reati contro il patrimonio, protesti, conseguimento del diploma di scuola superiore e di uno specifico corso professionalizzante), egli svolge incarichi di esecuzione delle delibere assembleari, riscossione contributi, pagamenti vari nell'esercizio delle sue funzioni è vincolato da precisi obblighi di trasparenza ed alla stipula di una polizza di responsabilità professionale. In caso di irregolarità gravi anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.
  • Assemblea: l'Assemblea per la costituzione e la deliberazione della quale sono necessari in prima convocazione il 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi, in seconda convocazione 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi e per deliberare in seconda convocazione il 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi. Quanto alla possibilità di delegare la partecipazione all'assemblea essa è limitata a 1/5 dei condomini e dei millesimi se questi sono più di venti.
  • Consiglio condominiale: può essere costituito se il condominio ha più di undici unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.

Normativa di riferimento

Legge 11 dicembre 2012, n. 220, "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici."

articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 e 1138 del codice civile.

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