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Regolamento di condominio

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Regolamento di condominio

Il regolamento condominiale è l'atto con il quale il condominio si costituisce e detta le regole relative alla sua amministrazione, alla ripartizione delle spese, ai diritti e agli obblighi di ciascuno sulle parti comuni.

Il regolamento viene adottato dall'assemblea per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione dei costi per la gestione delle stesse.


Come usare il documento?

L'adozione del regolamento è obbligatoria quando vi sono più di dieci condomini. Affinché questo possa essere approvato è necessario che i proprietari si riuniscano in assemblea per deliberare l'approvazione del regolamento. A tal fine è necessaria la maggioranza pari alla metà del valore della coproprietà.


Le norme contenute nel regolamento prevalgono su quelle di legge salvo che nel caso in cui abbiano ad oggetto il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni, l'indivisibilità delle parti comuni, le innovazioni, la nomina e la revoca dell'amministratore, gli obblighi e le attribuzioni dello stesso, i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie, la costituzione dell'assemblea e le deliberazioni, l'impugnazione delle delibere dell'assemblea.

Resta, dunque, vietata a mezzo regolamento la compressione dei diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni. Non possono imporsi a mezzo regolamento divieti di possedere animali domestici o relativi all'installazione di una parabola individuale. Inoltre la legge impone che tutte le entrate e le uscite del condominio debbano passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.


Per gli interventi straordinari come le innovazioni per la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati è necessario che l'assemblea si esprima nella misura del 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.

Per la manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Nei confronti dei condòmini in ritardo col pagamento delle spese condominiali, dopo sei mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità, l'Amministratore ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare.

Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l'autorizzazione dell'assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici con la maggioranza di 2/3 dei millesimi.

Il singolo condomino potrà staccarsi dall'impianto centralizzato se il suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell'impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto.

L'assemblea può decidere l'apertura di un sito internet condominiale, curato dall'amministratore per la pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare e dei dati contabili. Per deliberare l'attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.


Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità "dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011).

In ogni caso le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né contenere clausole in contrasto o derogatorie alle disposizioni di legge, il cui elenco è espressamente indicato nell'art. 1138 c.c. e nell'art. 72 disp. att. c.c. Pertanto non possono essere dilatati o limitati rispetto alla previsione codicistica i poteri dell'Amministratore, non può essere variato il regime delle maggioranze, così come quello delle impugnazioni o del dissenso rispetto alle liti ecc..

In definitiva un regolamento contrattuale può condizionare anche pesantemente i diritti dei singoli proprietari, ma non può alterare le regole fondamentali di funzionamento dell'organizzazione condominiale rispetto al modello delineato dal legislatore.

Le violazioni al regolamento condominiale sono sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.


Con lo statuto si regolano gli organi che amministrano il condominio:

  • l'Amministratore deve necessariamente essere nominato quando vi sono più di 8 condomini, la carica dura 2 anni ed è rinnovabile, vi sono specifici requisiti soggettivi ai quali l'aspirante Amministratore deve rispondere (come l'assenza di condanne per reati contro il patrimonio, protesti, conseguimento del diploma di scuola superiore e di uno specifico corso professionalizzante), egli svolge incarichi di esecuzione delle delibere assembleari, riscossione contributi, pagamenti vari nell'esercizio delle sue funzioni è vincolato da precisi obblighi di trasparenza ed alla stipula di una polizza di responsabilità professionale. In caso di irregolarità gravi anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea per la revoca il suo mandato.
  • l'Assemblea per la costituzione e la deliberazione della quale sono necessari in prima convocazione il 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi, in seconda convocazione 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi e per deliberare in seconda convocazione il 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi. Quanto alla possibilità di delegare la partecipazione all'assemblea essa è limitata a 1/5 dei condomini e dei millesimi se questi sono più di venti.
  • Consiglio condominiale può essere costituito se il condominio ha più di undici unità immobiliari può nominare un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.


Normativa di riferimento

Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 e 1138 del codice civile.


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