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¿Cuándo y cómo se tiene que aumentar el alquiler de una vivienda?

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Última revisión: 1 de septiembre de 2020
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Categoría: Alojamiento y propiedades
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1. Introducción

De todos los recientes cambios dispuestos por la nueva ley de locaciones de inmuebles urbanos ("Nueva Ley"), uno de los más importantes para la locadora y la locataria de un contrato firmado a partir del 1 de julio de 2020 inclusive es la posibilidad de aumentar el alquiler mediante su actualización. Esto significa que se lo puede aumentar en función del aumento de dos variables económicas: la inflación minorista en todo el país y los salarios en blanco del personal privado y público estable (13 o más meses de antigüedad). Tratándose de las locaciones de vivienda, el cuándo y el cómo del aumento no son acordados por las partes del contrato sino fijados por la Nueva Ley. Desde julio de este año el aumento del alquiler de una vivienda puede ocurrir sólo en estos términos: una vez por año mediante la actualización del alquiler, la cual se debe calcular usando el nuevo índice de actualización elaborado especialmente para las locaciones de vivienda.

Comparado con lo que se hacía antes, parece que aumentar el alquiler de una vivienda cumpliendo con la Nueva Ley es muy complicado ahora. ¿Es realmente así? En esta guía se explicará que es mucho más simple de lo que se cree: nada más hay que primero conocer 4 fechas, después obtener 3 cifras y, por último, hacer una división, una multiplicación, una resta y una suma.

Primeramente se definirá el ejemplo de locación de vivienda sobre el que se basará esta guía para cumplir su propósito. Luego se describirán las disposiciones legales relativas al aumento del alquiler de una vivienda mediante su actualización. Seguido se explicará cuándo puede aumentar ese alquiler. Por último se detallará cómo debe aumentar ese alquiler.

Esta guía trata sobre el aumento del alquiler de una locación para vivienda. No se explicará el aumento del alquiler de las locaciones exclusivamente para oficina o local comercial porque en estos tipos de contrato la locadora y la locataria pueden acordar cualquier modalidad de aumento del alquiler (actualización, escalonamiento, etc.). Finalmente, esta guía contiene una explicación general, es decir, sin considerar lo dispuesto en ningún contrato de locación en particular. Por eso, la locadora y la locataria deben cumplir lo que dispone su contrato firmado sobre cuándo y cómo aumentar el alquiler cumpliendo con la Nueva Ley.

2. Locación de Vivienda Ejemplo

Para cumplir el propósito de esta guía se utilizará como ejemplo la siguiente locación de vivienda ("Locación Ejemplo"):

- fecha de firma del contrato (posterior a la entrada en vigencia de la Nueva Ley): 31 de julio de 2020.

- fecha de comienzo de la locación (cuando se entregó la vivienda a la locataria): 31 de julio de 2020.

- plazo del contrato: 3 años a partir del 31 de julio de 2020 inclusive.

- frecuencia de aumento del alquiler: 1 vez por año aniversario.

- primer alquiler: $10.000,00.

- modalidad de pago del alquiler: mes adelantado.

3. El Aumento del Alquiler Permitido por la Nueva Ley

En el contrato la locadora y la locataria deben indicar el alquiler como un "valor único" a pagarse por mes. Esto significa que, en la práctica, las partes del contrato se ponen de acuerdo únicamente sobre el primer alquiler ya que éste y los alquileres por los demás meses anteriores al primer aumento permitido deben ser iguales según la Nueva Ley.

La Nueva Ley es la Ley N° 27.551 y debe cumplirse desde el 1 de julio de 2020 inclusive. Se aplica a todos los contratos de locación de inmuebles urbanos con destino a vivienda, oficina o local comercial firmados en esa fecha u otra posterior. Su artículo 14 dispone todo lo relativo al aumento del alquiler de las locaciones de vivienda.

Si las partes del contrato cumplieron con lo mencionado antes entonces el alquiler puede aumentar sólo en los siguientes términos:

  • no más de una vez por año. La Nueva Ley no prohíbe acordar el aumento del alquiler con una frecuencia menor que anual (por ej., cada año y medio o cada 2 años) o que el alquiler no aumente durante todo el plazo siempre y cuando el contrato así lo indique claramente. Si el contrato no indica una frecuencia de aumento del alquiler menor entonces hay que considerar que la frecuencia de aumento del alquiler es la mayor permitida por la Nueva Ley, que es 1 vez por año.
  • el aumento del alquiler debe ser el resultado de su actualización. La Nueva Ley prohíbe acordar el aumento del alquiler de manera escalonada o según cualquier otra modalidad.

Estas dos disposiciones de la Nueva Ley tienen las siguientes consecuencias: la primera, que los alquileres de vivienda temporarios (de 3 o menos meses de plazo) no pueden aumentar de ninguna manera (actualización, escalonamiento, etc.); y la segunda, que ningún alquiler de vivienda permanente (de 3 o más años de plazo) según un contrato firmado desde el 1 de julio de 2020 inclusive puede aumentar antes del 1 de julio de 2021 inclusive.

  • la actualización del alquiler debe ser calculada usando el Índice para Contratos de Locación especialmente elaborado y publicado por el Banco Central de la República Argentina ("BCRA"). La Nueva Ley prohíbe acordar el uso de cualquier otro índice de actualización -por ej., el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)- o cualquier variable económica -por ej., la cotización de una moneda extranjera.

4. Qué es el Índice para Contratos de Locación ("ICL")

Es el único índice de actualización que, según la Nueva Ley, puede usarse para aumentar el alquiler de una vivienda. Su nombre oficial es "Índice para Contratos de Locación (Ley 27.551)". El BCRA lo elabora de acuerdo con lo dispuesto en la Comunicación "A" 7096 que dictó al efecto el 27 de agosto de 2020. En esa disposición legal se establece todo lo relativo a la elaboración, publicación y utilización del ICL.

Las principales características del ICL son las siguientes:

  • es elaborado mensualmente por el BCRA según la fórmula indicada en la Comunicación "A" 7096.

El ICL mide las variaciones de esas variables que ocurrieron del 3er. mes al 2do. mes anterior al mes de elaboración del ICL. Así, el ICL a ser elaborado durante septiembre medirá las variaciones de junio a julio (3er. y 2do. meses, respectivamente, anteriores a septiembre). El ICL a ser elaborado durante octubre basará su medición sobre los meses de julio y agosto, el ICL de noviembre lo hará sobre agosto y septiembre y así sucesivamente con cada ICL elaborado mes a mes.

  • es definitivo salvo error del BCRA. Esto significa que el BCRA podrá corregir el ICL si detectara que cometió un error al elaborarlo. Por el contrario, el BCRA no elaborará ni publicará nuevamente el ICL si el INDEC y/o la AFIP corrigieran sus respectivas mediciones de la inflación minorista y/o variación de los salarios porque detectaron algún error en su elaboración.
  • es difundido por el BCRA en esta página de Internet entre los días 18 y 30 (ambos inclusive) de cada mes. La difusión se realiza mediante una Comunicación "B" mensual en la que se informan los siguientes datos que son necesarios para aumentar el alquiler cumpliendo con la Nueva Ley: una columna con todas las fechas entre el día 17 del mes anterior al mes de elaboración del ICL y el día 16 del mes de elaboración del ICL; y otra columna con la cifra del ICL calculada para cada una de esas fechas. Cada cifra es un "coeficiente del ICL". En la Comunicación "B" N° 12059 del BCRA el coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2020 fue informado así:
Fecha a la que corresponde el Índice ÍNDICE PARA CONTRATOS DE LOCACIÓN (ICL)
Base 30.6.2020=1, con dos decimales

20200731 1,01

5. Cuándo Puede Aumentar el Alquiler

La fecha a partir de la cual puede aumentar el alquiler mediante su actualización depende de la frecuencia de aumento del alquiler acordada en el contrato. Como se mencionó más arriba, la Nueva Ley permite aumentarlo a lo sumo 1 vez por año. Puede acordarse una frecuencia de aumento menor y, en tal caso, el contrato debe indicarla claramente. De lo contrario se considera que la frecuencia de aumento del alquiler es la mayor permitida por la Nueva Ley, que es 1 vez por año.

En la Locación Ejemplo el aumento del alquiler mediante su actualización puede ocurrir a lo sumo recién después del 31 de julio de 2021 (último día del primer año aniversario) y del 31 de julio de 2022 (último día del segundo año aniversario).

6. Cómo Debe Aumentar el Alquiler

Recién después de cada fecha cuando está permitido un aumento del alquiler deben cumplirse los siguientes pasos para calcular el aumento mediante la actualización del alquiler cumpliendo con la Nueva Ley.

6.1. Datos Necesarios para Aumentar el Alquiler

A partir de la fecha cuando puede aumentar es necesario obtener los siguientes datos para calcular el aumento del alquiler:

Dato Fuente
Fecha de comienzo de la locación Contrato de locación
Fecha de actualización del alquiler Contrato de locación
Fecha de publicación del ICL mensual Buscador de Comunicaciones "B" disponible en
esta página de Internet del BCRA
Fecha de cálculo del aumento del alquiler Contrato de locación
Primer alquiler Contrato de locación
Coeficiente del ICL correspondiente a
la fecha de comienzo de la locación
Última variable enumerada en
esta página de Internet del BCRA
Coeficiente del ICL correspondiente a
la fecha de actualización del alquiler
Última variable enumerada en
esta página de Internet del BCRA

En la Locación Ejemplo:

- la fecha de comienzo de la locación es el 31 de julio de 2020.

- la fecha de actualización del alquiler es el 31 de julio de 2021 (último día del primer año aniversario).

Esto se debe a que en la Locación Ejemplo se acordó que la frecuencia de aumento del alquiler es 1 vez por año aniversario. Si se hubiera acordado una menor frecuencia de aumento del alquiler (por ej., cada año y medio) entonces la fecha de actualización del alquiler sería el 31 de enero de 2022 (último día del plazo de 18 meses contados a partir de la fecha de comienzo de la locación).

- la fecha de publicación del ICL mensual es una fecha que define el BCRA y puede ocurrir entre el 18 y el 30 de agosto de 2021 (ambas fechas inclusive).

Esta fecha puede ser la primera después de la fecha de actualización del alquiler o cualquier otra posterior. Si fuera anterior a la fecha de actualización del alquiler entonces el cálculo del aumento sería erróneo y, en consecuencia, legalmente inválido.

- la fecha de cálculo del aumento del alquiler es una fecha siempre posterior a la fecha de publicación del ICL mensual y que debe estar prevista en el contrato.

El contrato puede disponer que esa fecha ocurra el mismo mes de publicación del ICL o cualquier otro posterior.

- la cifra del primer alquiler es $10.000,00.

La cifra del primer alquiler se debe usar para calcular el aumento del alquiler en el segundo año del contrato. Para calcularlo en el tercer año y cualquier otro siguiente debe usarse la cifra del alquiler actualizado correspondiente al primer mes de ese mismo año ya que, como se explica más adelante, el alquiler se paga por mes adelantado.

- la cifra del coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2020 (fecha de comienzo de la locación) es 1,01.

El coeficiente 1,01 del 31 de julio de 2020 es verdadero. Fue informado por el BCRA en la Comunicación "B" N° 12059 mencionada más arriba.

- la cifra del coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2021 (fecha de actualización del alquiler) es 1,34.

El coeficiente 1,34 del 31 de julio de 2021 es ficticio. Se lo utilizará solamente para cumplir con el propósito de esta guía. El verdadero coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2021 deberá ser informado por el BCRA en una Comunicación "B" a ser publicada entre el 18 y el 30 de agosto de 2021 (ambas fechas inclusive).

6.2. Operaciones Aritméticas Necesarias para Aumentar el Alquiler

En la fecha de cálculo del aumento del alquiler hay que hacer las siguientes operaciones aritméticas:

6.2.1. División

Es la primera operación. Se la realiza para calcular el porcentaje de variación del ICL entre la primera y última fechas (ambas inclusive) del período correspondiente a la frecuencia de aumento del alquiler acordada en el contrato. El porcentaje de variación del ICL debe resultar de la siguiente división:

Porcentaje de Variación del ICL = Coeficiente del ICL correspondiente a la fecha de actualización del alquiler / Coeficiente del ICL correspondiente a la fecha de comienzo de la locación

En la Locación Ejemplo esa división sería así:

Porcentaje de Variación del ICL = 1,34 / 1,01 = 1,33

en donde: 1,34 es la cifra del coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2021; 1,01 es la cifra del coeficiente del ICL correspondiente al 31 de julio de 2020; y 1,33 es la cifra de la variación del ICL entre el 31 de julio de 2020 (fecha de comienzo de la locación) y el 31 de julio de 2021 (fecha de actualización del alquiler), ambas fechas inclusive.

En la Locación Ejemplo el resultado de esa división indica que el ICL aumentó el 33,00% durante el primer año del contrato. En consecuencia, a partir del segundo mes (inclusive) del segundo año del contrato el alquiler podrá aumentar hasta el 33,00%.

El aumento puede aplicarse sólo a los alquileres con vencimiento previsto para después de la fecha de cálculo del aumento del alquiler. Como el alquiler se debe pagar por mes adelantado, en la Locación Ejemplo el alquiler del primer mes del segundo año del contrato ya estará vencido en la fecha de cálculo del aumento del alquiler. Así, en la Locación Ejemplo el aumento no puede aplicarse a ninguno de los 12 alquileres anteriores a esa fecha ni al alquiler del primer mes del segundo año del contrato, ya sea que hubieran sido pagados total o parcialmente o que estuvieran impagos. Por otro lado, el aumento es el máximo permitido por la Nueva Ley. Ésta no prohíbe acordar que la locadora desista (por escrito y claramente) de su derecho a cobrar la totalidad o una porción del aumento calculado.

Para calcular el porcentaje de aumento del ICL en el tercer año del contrato y cualquier otro siguiente debe usarse el coeficiente del ICL correspondiente a la fecha de comienzo del año aniversario anterior.

6.2.2. Multiplicación y Resta

Son la segunda y tercera operaciones. Se las realiza para calcular el importe en Pesos que equivale al porcentaje de aumento del alquiler en función del porcentaje de variación del ICL calculado antes. Ese importe en Pesos debe resultar de las siguientes multiplicación y resta:

Importe en Pesos del Aumento del Alquiler = (Primer alquiler * Porcentaje de Variación del ICL) - Primer alquiler

En la Locación Ejemplo esas multiplicación y resta serían así:

Importe en Pesos del Aumento del Alquiler = (10.000,00 * 1,33) - 10.000,00 = 3.300,00

en donde: 10.000,00 es la cifra del primer alquiler; 1,33 es la cifra del porcentaje de variación del ICL calculado antes; y 3.300,00 es la cifra del importe en Pesos que equivale al porcentaje de variación del ICL.

En la Locación Ejemplo el resultado de esas multiplicación y resta indica que a partir del segundo mes (inclusive) del segundo año del contrato el alquiler podrá aumentar mediante su actualización como máximo la suma de $3.300,00 por mes.

6.2.3. Suma

Es la cuarta y última operación. Se la realiza para calcular el importe en Pesos del alquiler actualizado a partir del segundo mes (inclusive) del segundo año del contrato. Ese importe en Pesos debe resultar de la siguiente suma:

Importe en Pesos del Alquiler Actualizado = Primer alquiler + Importe en Pesos del Aumento del Alquiler.

En la Locación Ejemplo esa suma sería así:

Importe en Pesos del Alquiler Actualizado = 10.000,00 + 3.300,00 = 13.300,00

en donde: 10.000,00 es la cifra del primer alquiler; 3.300,00 es la cifra del importe en Pesos por el cual puede aumentar el alquiler mediante su actualización que se calculó antes; y 13.300,00 es la cifra del importe en Pesos del alquiler actualizado que la locadora podrá cobrar y la locataria deberá pagar a partir del segundo mes (inclusive) del segundo año del contrato.

En la Locación Ejemplo el resultado de esa suma indica que a partir del segundo mes (inclusive) del segundo año del contrato el alquiler mensual aumentará de $10.000,00 a la suma de $13.300,00 como máximo.

7. Quién Tiene que Calcular el Aumento del Alquiler

La Nueva Ley no indica cuál es la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler mediante su actualización. En consecuencia, la asignación de ese deber a la locadora o a la locataria depende de lo que acuerden. Es práctica generalizada acordar que la locadora realice el cálculo y la locataria lo revise. Cualquiera que sea la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler, resulta aplicable lo siguiente:

  • la realización del cálculo puede delegarse en algún profesional (contador, martillero público, etc.). Sin embargo, la delegación no disminuye la responsabilidad de la parte del contrato a cargo de hacer el cálculo en caso de que sea erróneo. Además, el gasto de la delegación del cálculo en un profesional debe pagarlo la parte del contrato que hizo la delegación.
  • la otra parte del contrato tiene derecho a revisar el cálculo del aumento del alquiler y a objetarlo si detectara que tiene un error.

8. Síntesis

El alquiler mensual de una vivienda urbana puede aumentar a lo sumo 1 vez por año y sólo mediante su actualización usando el Índice para Contratos de Locación que todos los meses publica el Banco Central de la República Argentina. Para aumentar el alquiler cumpliendo con la nueva ley de locaciones urbanas (Ley N° 27.551) es necesario primero conocer 4 fechas, después obtener 3 cifras y, por último, hacer una división, una multiplicación, una resta y una suma. Es práctica generalizada que la locadora calcule el aumento del alquiler mediante su actualización.

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