¿Cuándo y cómo se tiene que aumentar el alquiler de una vivienda según la Ley de Alquileres?

Última revisión: Última revisión:23 de octubre de 2023
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Esta guía fue redactada en función de la Ley de Alquileres (Ley N°27.737) temporalmente derogada ("eliminada") por el Decreto de Necesidad y Urgencia N°70/2023 de Diciembre del 2023. Lo que aquí se indica es de aplicación para los contratos firmados entre el 17 de Octubre de 2023 y el 29 de Diciembre de 2023. Para aquellos contratos firmados del 29 de Diciembre de 2023 en adelante, deberá aumentarse el alquiler según lo que libremente hayan acordado las partes en el contrato, sin que hayan límites establecidos por ley.

1. Introducción

De todos los cambios dispuestos por la ley de locaciones de inmuebles urbanos de 2023 ("Nueva Ley"), uno de los más importantes es la posibilidad de aumentar el alquiler semestralmente mediante el coeficiente "Casa Propia" que la misma ley indica. Esto será posible solo para aquellos contratos firmados a partir del 18 de octubre de 2023, inclusive. Este coeficiente considera el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período, para luego quedarse con el que sea menor entre ellos. Si toma la variación salarial, lo hará con un aforo (es decir, un límite) del 0,9, por lo que reflejará el promedio de la variación salarial en hasta un 90% de la misma.

Por lo tanto, tratándose del alquiler mensual de una vivienda, el cuándo y el cómo de su aumento no son acordados por las partes del contrato sino fijados por la Nueva Ley; y el cuánto de su aumento resulta del cálculo de su actualización. Desde octubre de 2023 el aumento del alquiler mensual de una vivienda puede ocurrir solo 1 vez cada 6 meses.

Para poder comprender mejor la nueva forma de actualizar el alquiler que establece la Nueva Ley, en esta guía se explicará ¿Cuándo y cómo se tiene que aumentar el alquiler de una vivienda?.

Primero se definirá el ejemplo de locación de vivienda sobre el que se basará esta guía para cumplir su propósito. Luego se describirán las disposiciones legales relativas al aumento del alquiler mensual de una vivienda mediante su actualización. Seguido se explicará cuándo puede aumentar ese alquiler. Por último se detallará cómo debe aumentar ese alquiler.

Esta guía trata sobre el aumento del alquiler de una locación para vivienda. No se explicará el aumento del alquiler de las locaciones exclusivamente para oficina o local comercial porque en estos tipos de contrato la locadora y la locataria pueden acordar cualquier modalidad de aumento del alquiler (actualización, escalonamiento, etc.). Finalmente, esta guía contiene una explicación general, es decir, sin considerar lo dispuesto en ningún contrato de locación en particular. Por eso, la locadora y la locataria deben cumplir lo que dispone su contrato firmado sobre cuándo y cómo aumentar el alquiler cumpliendo con la Nueva Ley.

2. Locación de Vivienda Ejemplo

Para cumplir el propósito de esta guía se utilizará como ejemplo la siguiente locación de vivienda ("Locación Ejemplo"):

- fecha de firma del contrato (posterior a la entrada en vigencia de la Nueva Ley): 1 de noviembre de 2023.

- fecha de comienzo de la locación (cuando se entregó la vivienda a la locataria): 1 de noviembre de 2023.

- plazo del contrato: 3 años desde el 1 de noviembre de 2023 hasta el 31 de octubre de 2026 (ambas fechas inclusive)

- frecuencia de aumento del alquiler: Frecuencia establecida por ley de 1 vez cada 6 meses, esto es, el 1 de mayo de 2024 para el 2do. semestre del contrato, el 1 de noviembre de 2024 para el 3er. semestre del contrato y así sucesivamente.

- primer alquiler (noviembre de 2023): $100.000.

- modalidad de pago del alquiler: mes adelantado.

- fecha de cobro del primer alquiler: 1 de noviembre de 2023.

- período de pago adelantado del segundo y de cada siguiente alquiler mensual: del 1 al 10 de cada mes a partir de diciembre de 2023 inclusive.

3. El Aumento del Alquiler Permitido por la Nueva Ley

En el contrato, la locadora y la locataria deben indicar el alquiler como un "valor único" a pagarse por mes. Esto significa que, en la práctica, las partes del contrato se ponen de acuerdo únicamente sobre el primer alquiler, ya que éste y los alquileres por los demás meses deben ser iguales según la Nueva Ley, hasta el primer aumento permitido. Así, en la Locación Ejemplo el alquiler por los meses desde e incluyendo noviembre de 2023 hasta e incluyendo abril de 2024 debe ser la suma de $100.000.

La Nueva Ley es la Ley N° 27.737 y debe cumplirse desde el 18 de octubre de 2023 inclusive. Se aplica a todos los contratos de locación de inmuebles urbanos con destino a vivienda firmados en esa fecha u otra posterior.

Si las partes del contrato cumplieron con lo mencionado antes, entonces el alquiler puede aumentar solo en los siguientes términos:

  • no más de una vez cada 6 meses. La Nueva Ley no prohíbe acordar el aumento del alquiler con una frecuencia menor que la semestral (por ej., cada año o cada año y medio) o que el alquiler no aumente durante todo el plazo, siempre y cuando el contrato así lo indique claramente. Si el contrato no indica una frecuencia de aumento del alquiler distinta, hay que considerar que la misma es la frecuencia máxima legal contemplada por la Nueva Ley, que es 1 vez cada 6 meses. Aunque el contrato dijera que se va a aumentar el alquiler más de una vez cada 6 meses (por ej., una vez cada 3 meses), eso está prohibido y por lo tanto no podría ser exigido por el locador.
  • el aumento del alquiler debe ser el resultado de su actualización según el coeficiente que establece la ley. La Nueva Ley prohíbe acordar el aumento del alquiler de manera escalonada o según cualquier otra modalidad.

Los alquileres temporarios de vivienda (de 3 o menos meses de plazo) no pueden aumentar de ninguna manera (actualización, escalonamiento, etc.).

  • la actualización del alquiler debe ser calculada usando el coeficiente "Casa Propia" que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat en su sitio web. La Nueva Ley prohíbe acordar el uso de cualquier otro índice de actualización -por ej., el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)- o cualquier variable económica -por ej., la cotización de una moneda extranjera.

4. Qué es el coeficiente "Casa Propia"

Es el único coeficiente de actualización que, según la Nueva Ley, puede usarse para aumentar el alquiler de una vivienda. Este coeficiente es publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat en su sitio web de forma periódica.

Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9. Es decir, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la fórmula solo lo hace en un 90%.

El cálculo del coeficiente Casa Propia se basa en información oficial pública y será comunicada en la página web perteneciente al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Por su parte, el Coeficiente de Variación Salarial surge de información brindada por INDEC mientras que el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) es publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Este coeficiente estará representado por un número cercano a "1,0", seguido de otros decimales, que será publicado para cada mes.

5. Cuándo Puede Aumentar el Alquiler

La fecha a partir de la cual puede aumentar el alquiler mediante su actualización depende de la frecuencia de aumento del alquiler acordada en el contrato. Como se mencionó más arriba, la Nueva Ley permite aumentarlo a lo sumo 1 vez cada 6 meses. Puede acordarse una frecuencia de aumento menor (por ej., cada un año) y, en tal caso, el contrato debe indicarla claramente. De lo contrario se considera que la frecuencia de aumento del alquiler es la mayor permitida por la Nueva Ley, que es 1 vez cada 6 meses.

En la Locación Ejemplo el aumento del alquiler puede ocurrir por primera vez recién después del 30 de abril de 2024 (último día del 1er. semestre). Por lo que el primer mes que se pagará con aumento será mayo de 2024.

6. Cómo Calcular el Aumento del Alquiler

Cuando está permitido un aumento del alquiler, deben cumplirse los siguientes pasos para calcularlo, cumpliendo con lo establecido por la Nueva Ley.

6.1. Datos Necesarios para Aumentar el Alquiler

A partir de la fecha cuando puede aumentar el alquiler, es necesario obtener los siguientes datos para calcular el aumento:

1) Monto del alquiler que se paga actualmente: Para el caso de que se quiera calcular el primer aumento desde el inicio del contrato, será el monto del alquiler base que figura en el contrato de locación. Para los posteriores aumento, será el precio del alquiler que se venía pagando hasta ese momento.

2) Coeficiente "Casa Propia" correspondiente a los meses transcurridos en esa etapa del contrato. Para el primer aumento, deberá tomarse el dato correspondiente al segundo a séptimo mes del contrato, es decir, hasta e incluyendo el mes en que se va a aplicar ese aumento. Para los posteriores aumentos deberá seguirse la misma lógica, tomando el dato del primer mes posterior a aquel en que se aplicó el último aumento, hasta e incluyendo el mes en que se va a aplicar el nuevo aumento.

En la Locación Ejemplo:

  • El monto del alquiler inicial es de $100.000.
  • El Coeficiente "Casa Propia" correspondiente a cada mes que se deberá calcular no está todavía publicado, pues se realiza en cada mes, pero a los fines de este ejemplo vamos a utilizar datos ficticios semejantes a los potencialmente reales. En el caso concreto, al momento de realizar el cálculo en mayo de 2024 ya van a estar publicados los coeficientes de noviembre 2023 a mayo 2024 y serán esos datos los que se deban usar. Coeficiente para el mes de:
    • diciembre 2023: 1,0698
    • enero 2024: 1,0712
    • febrero 2024: 1,0731
    • marzo 2024: 1,0763
    • abril 2024: 1,0779
    • mayo 2024: 1,0801

Una vez que tenemos estos datos, el siguiente paso será realizar una serie de multiplicaciones que nos darán el valor actualizado del alquiler.

6.2. Multiplicaciones Necesarias para Aumentar el Alquiler

En la fecha de cálculo del aumento del alquiler se deberá multiplicar el alquiler inicial, o el que se venía pagando en caso de los aumentos posteriores al primero, por cada uno de los coeficientes de los meses ya indicados. La fórmula a aplicar será la siguiente:

Alquiler Mensual Actualizado n+1 = Coeficiente Primer Mes * Coeficiente Segundo Mes * Coeficiente Tercer Mes * Coeficiente Cuarto Mes * Coeficiente Quinto Mes * Coeficiente Mes Actualización * Alquiler Mensual Actualizado n

Donde:

  • "Alquiler Mensual Actualizado n+1" refiere al Alquiler Mensual Actualizado para cada nueva etapa del contrato donde se deba aumentar el alquiler (es decir, cada período semestral). La expresión "n+1" hace referencia a la nueva etapa cuyo Alquiler Mensual se está calculando.
  • "Coeficiente Primer Mes" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al primer mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral.
  • "Coeficiente Segundo Mes" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al segundo mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral.
  • "Coeficiente Tercer Mes" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al tercer mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral.
  • "Coeficiente Cuarto Mes" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al cuarto mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral.
  • "Coeficiente Quinto Mes" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al quinto mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral.
  • "Coeficiente Mes Actualización" refiere al Coeficiente "Casa Propia" correspondiente al sexto mes posterior a aquel en que hubiera iniciado ese período semestral. Este coincide con el mes en que se deberá abonar el nuevo Alquiler Mensual Actualizado (Alquiler Mensual Actualizado n+1) ya que es cuando comienza el nuevo período semestral.
  • "Alquiler Mensual Actualizado n" refiere al Alquiler Mensual Actualizado que se venía pagando en el período semestral que finaliza. En el caso del primer aumento, este Alquiler Mensual Actualizado n será el monto del alquiler inicial que figura en el contrato; "n" refiere al periodo actualmente vigente.

En la Locación Ejemplo el cálculo a realizar sería el siguiente:

Alquiler Mensual Actualizado = 1,0698 * 1,0712 * 1,0731 * 1,0763 * 1,0779 * 1,0801 * $100.000

Alquiler Mensual Actualizado = $154.095,20

De esta manera, el alquiler que se deberá pagar a partir del segundo semestre será de $154.095,20. Cabe recordar que a los fines de este ejemplo se utilizaron datos inventados para los coeficientes "Casa Propia" de los meses futuros ya que aún estos no han transcurridos al momento de escribir esta guía.

Como el orden de los factores no altera el producto, da lo mismo multiplicar primero todos los coeficientes entre sí y después ese resultado por el monto del alquiler que multiplicar el monto del alquiler por un coeficiente, ese resultado por el siguiente coeficiente y así sucesivamente.

7. Cómo Calcular el Aumento del Alquiler para los Alquileres anteriores a Octubre 2023

En el caso de los contratos de alquiler que hayan sido realizados a partir de la ley anterior (vigente desde 2020) y antes de la Nueva Ley, la actualización del alquiler podrá hacerse solamente 1 vez por año y deberá utilizarse el Índice de Contratos de Locación que todos los meses publica el Banco Central de la República Argentina en su página de Internet, aplicado a la fecha de inicio del contrato y teniendo en cuenta también la fecha de actualización.

Dado que no es objeto de esta guía analizar cómo se actualizan los contratos de locación firmados entre el 30 de junio de 2020 y el 18 de Octubre de 2023, no se ahondará en detalle dicho cálculo, pero a efectos prácticos la solución más simple es utilizar una "Calculadora para indexar Contratos de Alquiler" de las disponibles en internet, como la provista por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro.

8. Quién Tiene que Calcular el Aumento del Alquiler

La Nueva Ley no indica cuál es la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler mediante su actualización. En consecuencia, la asignación de ese deber a la locadora o a la locataria depende de lo que acuerden. Es práctica generalizada acordar que la locadora realice el cálculo y la locataria lo revise. Cualquiera que sea la parte del contrato que debe calcular el aumento del alquiler, resulta aplicable lo siguiente:

  • la realización del cálculo puede delegarse en algún profesional (contador, martillero público, etc.). Sin embargo, la delegación no disminuye la responsabilidad de la parte del contrato a cargo de hacer el cálculo en caso de que sea erróneo. Además, el gasto de la delegación del cálculo en un profesional debe pagarlo la parte del contrato que hizo la delegación.
  • la otra parte del contrato tiene derecho a revisar el cálculo del aumento del alquiler y a objetarlo si detectara que tiene algún error.

9. Síntesis

El alquiler mensual de una vivienda urbana puede aumentar a lo sumo 1 vez cada 6 meses y solo mediante su actualización calculada utilizando los coeficientes "Casa Propia" correspondiente a los meses transcurridos en la etapa semestral del contrato que se transita hasta (e inclusive) el correspondiente al mes en que dicho aumento será efectivamente aplicado. El coeficiente correspondiente a cada mes se puede consultar en la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se actualiza mensualmente. Para aumentar el alquiler deberá multiplicarse el monto que se venía pagando de alquiler, por los coeficientes correspondientes. Es práctica generalizada que el aumento del alquiler mediante su actualización o indexación sea calculado por la locadora y revisado por la locataria.

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