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Contrato de Alquiler de Local

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Última revisión: 26/08/2018

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Contrato de Alquiler de Local

Este Contrato de Alquiler de Local puede ser utilizado para acordar el alquiler, permanente o temporario, de un inmueble comercial para comercio o negocio de cualquier rubro cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Destino

Este Contrato de Alquiler de Local permite alquilar un inmueble comercial como comercio o negocio de venta presencial (u offline) al público (por ej., una farmacia, un restaurante, una zapatería, etc.) durante cierto tiempo a cambio de un precio (o alquiler) pagadero en Pesos.

En cambio, si se desea instalar una oficina administrativa o un estudio o consultorio profesional entonces es necesario alquilar una oficina, un departamento apto profesional o una casa en un barrio abierto utilizando un Contrato de Alquiler de Oficina.

Partes

Por ley siempre hay dos:

- locadora: es la que da en locación un inmueble urbano y a cambio recibe el precio. Puede integrarse con una o varias personas físicas y/o jurídicas (por ej., sociedad, asociación civil, ente público, etc.) actuando en conjunto.

- locataria: es la que toma en locación un inmueble urbano y a cambio paga el precio. Puede integrarse con una o varias personas físicas y/o jurídicas (por ej., sociedad, asociación civil, ente público, etc.) actuando en conjunto.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

- garante: es la que otorga una fianza a la locadora por las obligaciones de la locataria como se describe en Fianza más adelante.


Inmueble

El inmueble alquilado puede ser un local a la calle o en un shopping, galería o paseo comercial, esto es, una construcción especialmente acondicionada para comercio o negocio, cualquiera sea su tamaño, condición (nuevo o usado) y equipamiento (amoblado o no).

El contrato establece todo lo relativo a la entrega del inmueble para comenzar el alquiler, su conservación y su restitución (o devolución) cuando termina el alquiler.

Plazo

El plazo es acordado libremente entre la locadora y la locataria. Sin embargo, existen ciertos plazos legales que se deben respetar para que el contrato de alquiler tenga ciertos efectos:

  • 2 años consecutivos es el plazo mínimo general fijado por la ley que permite a las partes encuadrar la locación para local como "permanente".
  • 3 meses consecutivos es el plazo máximo excepcional fijado por la ley que permite a las partes encuadrar la locación para local como "temporaria".

Si el plazo es menor o igual a 3 meses la ley reconoce el carácter "temporario" de la locación para local que acordaron las partes. Si el plazo es mayor a 3 meses y menor a 2 años y las partes encuadraron la locación como "temporaria" entonces la ley desconoce ese carácter y recaracteriza la locación para local como "permanente". Si el plazo es igual o mayor a 2 años entonces la ley reconoce el carácter "permanente" de la locación para local que acordaron las partes.

Precio

El alquiler es acordado libremente entre la locadora y la locataria. Puede ser fijo o variable. Si es variable entonces el contrato debe establecer por anticipado y específicamente el nuevo importe. La ley prohíbe ajustar automáticamente el alquiler por la inflación, la variación de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) o cualquier otra variable económica. El alquiler puede incluir las expensas (si el inmueble es un local en un shopping, galería o paseo comercial), el impuesto inmobiliario y/o los servicios. Por ley el alquiler de un local debe pagarse por mes adelantado.

Depósito de Garantía

Es práctica generalizada que la locataria entregue a la locadora un depósito de garantía. La ley permite que las partes acuerden libremente el monto del depósito de garantía. Es práctica generalizada que ese monto sea igual al producto de multiplicar 1 alquiler mensual por el número de años del plazo acordado (por ej., si la locación es por 2 años entonces el depósito de garantía se fija en 2 alquileres mensuales).

Fianza

También es práctica generalizada pactar una fianza o garantía personal otorgada por una o más personas y/o entidades como parte "garante". La garante es propuesta por la locataria. Si es aceptada por la locadora entonces la garante también firma el contrato de alquiler. La garante se obliga a pagar a la locadora todas las sumas de dinero que la locataria no pague por sí misma.

Terminación del Alquiler

En el contrato también se establecen las causas por las que se puede resolverlo (o terminarlo) antes del vencimiento del plazo fijado. Esas causas pueden ser el incumplimiento de alguna obligación esencial por alguna de las partes o su voluntad común de no continuar con la locación. Además, por ley sólo la locataria puede resolver la locación de un inmueble a partir de los 6 meses de la firma del contrato.

Documentación

Por ley la locación para local debe contratarse por escrito. Cualquier persona o entidad interesada en dar o tomar una locación para local puede proponer el contrato. Una vez acordado, el contrato es firmado por la locadora, la locataria y la garante (por sí mismas o por uno o más representantes). Además, sus respectivas firmas (y, en su caso, facultades) pueden ser certificadas por un escribano público.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Contrato de Alquiler de Local puede ser utilizado para documentar una locación para comercio o negocio a la calle o en un shopping, galería o paseo comercial:

  • con la parte locadora singular o múltiple, según se especifique.
  • con la parte locataria singular o múltiple, según se especifique.
  • con la parte garante singular o múltiple, según se especifique.
  • de carácter permanente o temporario según el plazo que se especifique.
  • de un inmueble comercial como un local a la calle o en un shopping, galería o paseo comercial cualquiera sea su tamaño, nuevo o usado, amoblado o no, según se especifique.
  • con destino exclusivo de comercio o negocio de 1 persona hasta el número máximo de personas que se especifique.
  • con precio fijo o variable, según se especifique (en su caso, variable por escalonamiento semestral o anual, según se especifique).
  • con depósito de garantía por el monto que acuerden la locadora y la locataria.
  • con monto del alquiler que incluya o excluya las expensas (si el local está ubicado en un shopping, galería o paseo comercial) y/o el impuesto inmobiliario y/u otro concepto según se especifique.
  • con derecho de la locadora a percibir intereses de mora.
  • con derecho de la locadora a percibir intereses punitorios.
  • con obligaciones de la locadora y la locataria especialmente adecuadas a la clase de inmueble locado (local a la calle o en un shopping, galería o paseo comercial) y al plazo del alquiler (permanente o temporario) según se seleccione.
  • con inclusión de una fianza otorgada por la garante a la locadora por las sumas de dinero que la locataria no pague por sí misma.
  • con causas de resolución del contrato especialmente adecuadas a las obligaciones de la locadora y la locataria según se especifique.

Además, este Contrato de Alquiler de Local permite especificar:

  • la obligación de la locataria de tener un seguro contra los riesgos de la actividad que realizará en el local alquilado.
  • una multa a favor de la locadora por el monto que se especifique ante el incumplimiento de ciertas obligaciones de la locataria.
  • la autorización de la cesión del derecho de cobro del alquiler (con o sin fines de titulización) por la locadora.

Una vez finalizado, este Contrato de Alquiler de Local debe ser firmado sin datos en blanco por todas las partes del mismo en 2 copias originales si el contrato es firmado sin la garante o en 3 copias originales si el contrato es firmado con la garante. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler de Local se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, artículos 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial de la Nación.


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Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

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