Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley puede ser utilizado para documentar la locación (alquiler) de un inmueble urbano, con o sin amoblamiento, exclusivamente para vivienda. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley nacional N° 27.737 de Octubre 2023.

Por este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley se puede permitir el uso de un inmueble urbano exclusivamente como vivienda de una o más personas por un plazo mayor a 3 años, a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea alquilar un inmueble urbano al mismo tiempo como vivienda y oficina/consultorio o como vivienda y comercio entonces por ley la locación se considera para vivienda y, en consecuencia, deberá ser documentada utilizando este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley. Por el contrario, para alquilarlo exclusivamente como oficina/consultorio o comercio se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Oficina según Nueva Ley o el Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley, respectivamente.

Para alquilar temporariamente un inmueble urbano amoblado para vivienda solo de turistas o visitantes puede utilizarse otro documento adaptado a esa finalidad como el Contrato de Alquiler Temporario de Vivienda Turística Amoblada.

Para alquilar temporariamente un inmueble a los fines de que funcione como estacionamiento permanente de uno o más vehículos, deberá utilizarse otro documento adaptado a esa finalidad como el Contrato de Alquiler de Cochera.

Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

• Locadora: es la dueña del inmueble que lo da en locación y a cambio recibe el alquiler. Puede ser una o más personas y/o entidades.
• Locataria: es la que toma en locación el inmueble para habitarlo y a cambio paga el alquiler. Solamente puede ser una o más personas humanas, y no entidades, ya que el inmueble será usado como vivienda. La locataria puede ser argentina o extranjera y residir en el país o estar de visita.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

• Garante: es la que otorga a favor de la locadora una fianza para garantizar el pago de las obligaciones de la locataria. Puede ser una o más personas y/o entidades.

Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Sin embargo, la ley establece ciertos plazos que deben respetar para que la locación acordada tenga ciertos efectos legales.

En principio todas las locaciones para vivienda deben durar como mínimo 3 años, excepto que sean una locación temporaria turística o se trate de una sede de embajada, consulado u organismo internacional, o fuera destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular. Este Contrato de Alquiler de Vivienda Según Nueva Ley sólo está adecuado para durar como mínimo 3 años y no contempla estas excepciones. En todos los casos el plazo máximo legal es de 20 años. Este es el plazo general establecido por ley para considerar la locación para vivienda como "permanente". Esta locación tiene los siguientes efectos legales:

• El alquiler puede ser ajustado cada 6 meses según lo que establece la Ley Nacional N° 27.737.
• La locadora puede dar en locación el inmueble con o sin amoblamiento.
• El contrato puede ser renovado 1 o más veces por cualquier plazo.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. Solo el primer alquiler es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato. Luego queda fijado por el plazo del contrato y sólo podrá ser ajustado con la frecuencia y de la manera que establece la ley. Al respecto, la ley permite que el alquiler sea ajustado una vez cada 6 meses aplicando únicamente el coeficiente que ésta determina. Por eso, hasta el primer ajuste semestral del alquiler, se deberá pagar, durante esos 6 primeros meses, el monto de alquiler que indica el contrato. Desde el segundo semestre del contrato (es decir, a partir del séptimo mes de contrato, inclusive) la locadora debe informar cada 6 meses a la locataria el alquiler ajustado según lo que establece la ley.

Ajuste

El alquiler puede aumentar solo si es ajustado aplicando el coeficiente que establece la ley, 1 vez cada 6 meses. El ajuste se aplica a los alquileres posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes. La locadora debe realizar el ajuste sobre la base del Coeficiente Casa Propia que es informado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Para ello debe multiplicarse el monto del alquiler actual por el coeficiente correspondiente a cada uno de los meses transcurridos en esos 6 meses, contado desde el primer mes posterior a aquel en que inició dicho periodo hasta el mes en que efectivamente se aplica el aumento, inclusive.

Por ejemplo: Si el alquiler inció en octubre de 2023, el primer aumento podrá realizarse recién en abril del 2024. Para calcular dicho aumento, deberá multiplicarse el monto que se venía pagando, supongamos, $100.000 por el Coeficiente Casa Propia correspondiente a los meses de noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo y abril. Realizada esta multiplicación, obtendremos el valor que la locataria deberá abonar en concepto de alquiler a partir del mes de abril, inclusive.

La ley prohíbe que, después de firmado el contrato, el alquiler aumente por cualquier otra causa y también que sea ajustado de cualquier otra manera (indexación por el CER, dolarización, etc.). Para más información sobre el aumento del alquiler que permite la ley se puede consultar la guía legal "¿Cuándo y cómo se tiene que aumentar el alquiler de una vivienda?" disponible separadamente de este documento.

Pago

El alquiler de la locación para vivienda debe pagarse por mes adelantado. Así, por ej., el 10 de julio debe pagarse julio (y no junio, que es un mes vencido, o agosto, que es un mes anticipado). El lugar de pago es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato y puede cambiarse después de común acuerdo. Después del pago conforme al contrato la locadora debe entregar a la locataria el recibo correspondiente.

Conceptos Adicionales al Alquiler

Servicios e Impuesto Inmobiliario

El contrato dispone que la locataria, además del alquiler, pague uno o más servicios habilitados en el inmueble alquilado (agua, luz, gas, etc.). La ley prohíbe que la locataria deba pagar el impuesto inmobiliario, la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble alquilado.

Expensas

En el caso de un departamento o una casa en un barrio privado, el contrato puede disponer que la locataria pague las expensas. La locataria puede asumir el pago de únicamente las expensas que deriven de los gastos habituales del inmueble alquilado, es decir, vinculados con los servicios normales y permanentes a disposición de la locataria en aquel, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias. Las expensas extraordinarias siempre deberán ser pagadas por la locadora.

Depósito en Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que al firmarse el contrato la locataria entregue un depósito en garantía a la locadora. La ley establece que su monto en Pesos no puede ser superior al primer alquiler. En la fecha cuando termina el contrato, por la causa que sea, la locadora debe devolverlo a la locataria pero por un monto en Pesos igual al último alquiler ajustado antes de la fecha de terminación del contrato.

Garante

Antes de firmar el contrato, la locadora puede solicitar una garantía de las obligaciones de pago del alquiler y demás conceptos adicionales de la locataria. En tal caso, se le deben proponer al menos 2 de las siguientes garantías permitidas por ley: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o recibo/certificado de sueldo. Todas garantizarán el pago de hasta 5 alquileres salvo el recibo/certificado de sueldo (10 alquileres). La locadora debe elegir solo 1 de las garantías propuestas. En la práctica generalizada se propone una fianza o garantía personal, que otorgarán una o más personas y/o entidades como la parte "garante". Si es elegida por la locadora entonces la garante también deberá firmar el contrato.

Sublocación

Si el contrato no lo prohíbe expresamente entonces la locataria puede, mediante una comunicación por escrito a la locadora, dar en sublocación una parte determinada del inmueble alquilado a otra persona o entidad para que la use durante cierto tiempo con el mismo destino u otro salvo que la locadora rechace por escrito la sublocación comunicada. Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley prohíbe a la locataria dar en sublocación cualquier parte del inmueble alquilado, salvo que previamente haya requerido a la locadora su autorización para hacerlo y ésta la hubiera otorgado.

Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que antes de ese día locadora y locataria acuerdan por escrito terminar la locación, o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse causas por las cuales la locadora y/o la locataria pueden por separado decidir terminarlo antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de alguna obligación fundamental de ellas. Por otro lado, la ley permite solo a la locataria terminar el contrato a partir de los 6 meses de su firma mediante una comunicación por escrito a la locadora.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble alquilado. Al hacerlo voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble urbano para documentar su locación exclusivamente como vivienda permanente, para que la habite una o más personas a cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• Datos de la locadora y locataria (cantidad, nombre completo y apellido o denominación legal, identificación, número de teléfono y correo electrónico -si se consideran convenientes- y domicilio).
• Datos de la garante, si hubiera (nombre completo y apellido, identificación, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
• Datos del inmueble urbano que será alquilado (individualización).
• Plazo del contrato (que debe ser mayor a 3 años).
• Monto del primer alquiler (importe en Pesos por mes).
• Monto del depósito en garantía, si hubiera (importe en Pesos igual o menor que el primer alquiler).
• Existencia o no de amoblamiento del inmueble alquilado.

Una vez finalizado este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley debe ser impreso en papel común en 2 copias originales si el contrato será firmado sin una parte garante; en 3 copias originales si el contrato será firmado con una garante; o en 4 copias originales si el contrato será firmado con 2 garantes, todas las copias deben ir acompañadas de todos los Anexos correspondientes (estado y fotos del inmueble, descripción del mobiliario o pautas de mantenimiento de la piscina, según el caso). Luego, todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. Deberán conservar una copia del contrato por cada parte (independientemente si dicha parte está integrada por más de una persona, por ej. que hayan 2 locatarias) y una copia cada garante.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.

Lesgislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley se rige por las disposiciones de los artículos 1.187 a 1.226 del Código Civil y Comercial de la Nación y artículos 13 a 16 de la Ley nacional N° 27.551, modificados por Ley nacional N° 27.737 de Octubre 2023.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.