26 de marzo de 2024
26 de marzo de 2024
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Primero se repasará lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación ("Código") sobre cuál es el lugar concreto donde se debe pagar el alquiler. Luego se describirán los tipos de lugares concretos que pueden indicarse expresamente en el contrato de alquiler para que no se aplique lo dispuesto por el Código. Finalmente se enumerarán las principales consecuencias (legales y de otro tipo) del pago del alquiler en un domicilio o en una cuenta bancaria tanto para la locadora (es decir, la persona o entidad que dio en locación el inmueble o la cosa y recibe el alquiler) como para la locataria (es decir, la persona o entidad que tomó en locación el inmueble o la cosa y paga el alquiler).
Lo expresado en esta guía vale cuando el contrato de alquiler tiene por objeto un inmueble (ya sea con destino a vivienda, oficina o local) o una cosa distinta de un inmueble. También resulta válido tratándose del contrato de subalquiler de una parte de un inmueble ya alquilado.
Legalmente siempre existe un lugar determinado donde se debe realizar el pago del alquiler. El lugar de pago concreto es el que se determina según las disposiciones del Código ("Lugar de Pago Tácito") salvo que la locadora y la locataria no lo prefieran por algún motivo. En tal caso, para que no se aplique lo dispuesto por el Código, la locadora y la locataria deben acordar un lugar de pago distinto del Lugar de Pago Tácito e indicarlo expresamente en el contrato ("Lugar de Pago Expreso"), como se explica a continuación.
Fijar el lugar de pago concreto del alquiler impacta en la variedad de los medios de pago disponibles para la locataria a fin de pagar el alquiler. De aplicarse lo dispuesto por el Código (según el cual el lugar de pago siempre es un domicilio), la locataria puede pagar el alquiler utilizando solo dinero en efectivo, cheque certificado o tarjeta de débito/crédito, según convenga con la locadora. Lo mismo vale si la locadora y la locataria optan por fijar el lugar de pago concreto en un domicilio distinto al previsto por el Código. Por el contrario, si optan por fijarlo en una cuenta bancaria de la locadora entonces la locataria podrá pagar el alquiler solo por transferencia (desde una cuenta suya) o depósito (por cajero).
El lugar de pago concreto es determinado tácitamente por la locadora y la locataria cuando no acuerdan incluir expresamente en el contrato la indicación precisa del tipo y la ubicación de un Lugar de Pago Expreso. En tal caso, se aplica lo dispuesto por el Código y entonces el pago del alquiler debe realizarse en el Lugar de Pago Tácito en tanto y en cuanto la locadora y la locataria no opten por cambiarlo por un Lugar de Pago Expreso.
Según el Código, concretamente el Lugar de Pago Tácito se ubica en el domicilio donde la locataria vivía (si es una persona) o tenía la sede de su administración (si es una entidad) en la fecha cuando firmó el contrato. Si después de firmar el contrato la locataria cambia de domicilio entonces, según el Código, la locadora puede elegir solicitar el pago a la locataria en su nuevo domicilio o en el que tenía cuando firmó el contrato.
Como las disposiciones del Código para determinar la ubicación concreta del Lugar de Pago Tácito pueden resultar inconvenientes o causar incertidumbre, es práctica generalizada que la locataria y la locadora opten por acordar un Lugar de Pago Expreso para que no se aplique lo dispuesto por el Código.
La locadora y la locataria pueden optar por acordar un Lugar de Pago Expreso de un tipo y con una ubicación concreta distintos del Lugar de Pago Tácito. Para hacerlo válidamente, el lugar de pago concreto debe estar expresa y precisamente indicado en el contrato.
El Lugar de Pago Expreso que las partes indiquen en el contrato puede estar ubicado en alguno de los siguientes tipos de lugares concretos:
El Código no prevé la utilización de una cuenta bancaria como lugar de pago concreto del alquiler. Por lo tanto, el Lugar de Pago Tácito únicamente puede ubicarse en el domicilio de la locataria que se mencionó más arriba.
En el contrato se pueden indicar expresamente los siguientes domicilios como Lugar de Pago Expreso:
Como alternativa a un domicilio la locadora y la locataria pueden optar por indicar en el contrato una cuenta bancaria como Lugar de Pago Expreso.
La cuenta bancaria puede pertenecer a la locadora (que es lo usual) o a una persona o entidad distinta de la locadora (que es muy inusual aunque perfectamente legal si la persona o entidad titular de la cuenta acepta por escrito y expresamente recibir el pago del alquiler en su cuenta).
Una cuenta bancaria está ubicada en la sucursal bancaria donde fue abierta por la persona o entidad titular de la misma. Es práctica generalizada que la cuenta bancaria esté situada en el país. Si bien es legal, la indicación de una cuenta bancaria en el exterior es muy inusual, en especial si la moneda de pago del alquiler es distinta de la moneda necesaria para hacer depósitos o transferencias en la cuenta bancaria del exterior.
La cuenta bancaria puede ser de alguno de los tipos de cuenta habilitada para acreditar el importe del alquiler depositado o transferido en la misma. Actualmente esas cuentas son:
Por razones prácticas, la cuenta bancaria debe poder recibir depósitos o transferencias en la moneda de pago del alquiler según el contrato.
La utilización de un domicilio como lugar de pago concreto tiene consecuencias tanto legales como de otro tipo para la locadora y la locataria. A continuación se describen las principales.
Únicamente la entrega a la locadora o a quien ésta autorice por escrito del importe debido en la fecha indicada en el contrato y en el lugar de pago concreto correspondiente (según se trate del Lugar de Pago Expreso o del Lugar de Pago Tácito) tiene validez legal como pago del alquiler. Si la locataria realiza el pago en un lugar distinto del Lugar de Pago Expreso o del Lugar de Pago Tácito, según el caso, entonces la locadora no tiene obligación de aceptarlo y tiene derecho a negarse a entregar el recibo de pago a la locataria.
El pago del alquiler en el lugar de pago concreto correspondiente según se trate del Lugar de Pago Expreso o del Lugar de Pago Tácito, por sí solo, no tiene validez legal como pago del alquiler. La locataria debe, además, pagar el importe debido en la fecha indicada en el contrato. Por ello, la locadora no está obligada a entregar el recibo de pago nada más porque la locataria hizo el pago en el lugar de pago concreto correspondiente. Por su parte, la locadora debe entregar el recibo de pago en el lugar de pago concreto correspondiente y la locataria puede solicitárselo solo allí válidamente, inclusive cuando la locadora ofrezca entregarle el recibo de pago en un lugar distinto del Lugar de Pago Expreso o del Lugar de Pago Tácito, según el caso.
Si el domicilio donde se realiza el pago está indicado en el contrato entonces las partes pueden acordar expresamente cambiarlo por otro domicilio o indicar como nuevo lugar de pago concreto una cuenta bancaria. Si no hay tal acuerdo, la locadora podría igualmente informar a la locataria que debe pagar el alquiler en otro domicilio, el cual no estará indicado en el contrato. Sin embargo, en tal caso por ley la locataria puede elegir pagar el alquiler o bien en el domicilio anterior de la locadora (esto es, el indicado expresamente en el contrato) o bien en su domicilio actual (esto es, el no indicado expresamente en el contrato). En cualquiera de esos domicilios de la locadora donde la locataria se presente para pagar el alquiler, la locadora debe entregarle el recibo de pago correspondiente.
Además de las consecuencias legales mencionadas, el pago del alquiler en un domicilio puede tener las siguientes consecuencias de otro tipo:
La utilización de una cuenta bancaria como el lugar de pago concreto del alquiler tiene consecuencias tanto legales como de otro tipo para la locadora y la locataria, las principales de las cuales se enumeran seguidamente.
Para determinar si el alquiler está pagado con validez legal por la locataria hay que tener en cuenta si esa determinación se hace en el marco de un juicio ejecutivo de cobro de alquileres o fuera del mismo:
- fuera del marco de un juicio ejecutivo de cobro: en tal contexto -que puede existir o bien por una diferencia de interpretaciones entre la locadora y la locataria todavía no judicializada o bien por un juicio ordinario iniciado por una u otra para que un/a juez/a civil resuelva esa diferencia- hay que tener presente que la locataria puede depositar o transferir el importe debido. Si opta por depositarlo entonces cumple su obligación cuando en la fecha o dentro del plazo que se indicó en el contrato deposita el importe debido en la cuenta bancaria indicada en el contrato y obtiene del/de la cajero/a o de la terminal de autoservicio el comprobante de depósito. Desde ese instante la locataria tiene derecho a solicitar a la locadora la entrega del recibo de pago del importe debido. Si luego el banco donde está abierta la cuenta bancaria indicada en el contrato no acredita el depósito en esa cuenta o demora la acreditación entonces se trata de un problema exclusivamente entre la locadora y ese banco y, por lo tanto, como el pago del importe debido ocurrió y la locataria tiene derecho a solicitar el recibo de pago, la locadora debe entregarlo a la locataria. En cambio, si la locataria opta por transferir el importe debido desde una cuenta suya a la cuenta bancaria indicada en el contrato en la fecha o dentro del plazo que se indicó en el contrato pero el banco de la locataria no hace la transferencia o la hace pero sin seguir la instrucción dada por la locataria, como consecuencia de lo cual el banco donde está abierta la cuenta bancaria indicada en el contrato no recibe ninguna transferencia del importe debido o recibe una transferencia parcial, entonces se trata de un problema exclusivamente entre la locataria y su banco y, por lo tanto, como el pago del importe debido no ocurrió y la locataria no tiene derecho a solicitar la entrega de ningún recibo de pago, la locadora no tiene obligación de entregar a la locataria ningún recibo de pago del importe debido.
- en el marco de un juicio ejecutivo de cobro: en tal contexto -que existe solamente porque la locadora considera que la locataria no pagó 2 o más alquileres seguidos- el depósito o la transferencia del importe debido en la cuenta bancaria indicada en el contrato no tiene, de por sí, validez legal como pago del alquiler. Tampoco la tiene la sola acreditación en la cuenta bancaria indicada en el contrato de la suma depositada o transferida (si la acreditación no ocurriera inmediatamente después del depósito o de la transferencia, que es lo usual). Con el depósito o la transferencia la locataria nada más tiene el derecho a solicitar la entrega del recibo de pago de la locadora por el importe depositado o transferido dentro de los 2 años de la fecha del depósito o de la transferencia. En el marco de un juicio ejecutivo de cobro, recién cuando la locataria obtiene ese recibo porque la locadora se lo entrega (ya sea voluntariamente o para cumplir con una sentencia judicial que le ordena entregárselo) puede considerarse que la locataria pagó el alquiler con validez legal, es decir, a la locadora, por el importe debido y en la fecha o dentro del plazo y en el lugar de pago que establece el contrato.
Como el depósito o la transferencia del importe debido en la cuenta bancaria, de por sí, no tiene validez legal como pago del alquiler, la locadora no está obligada a dar recibo de pago de cualquier importe que la locataria deposite o transfiera para pagar anticipadamente uno o más alquileres todavía no vencidos salvo que la locadora y la locataria hubieran expresamente acordado el pago anticipado o bien en el contrato o bien en un documento separado que firmaron después.
La locadora debe entregar un recibo de pago y la locataria tiene derecho a obtenerlo. El comprobante de depósito o transferencia del importe del alquiler en la cuenta bancaria no tiene validez legal como recibo de pago del alquiler. En consecuencia, inclusive cuando ese comprobante exista la locadora debe entregar, y la locataria tiene derecho a obtener, un recibo de pago del importe transferido o depositado en la cuenta bancaria indicada en el contrato para el pago del alquiler.
El comprobante de depósito o transferencia del importe debido en la cuenta bancaria no detiene el juicio ejecutivo que la locadora hubiera iniciado para cobrar alquileres vencidos e impagos. Para ello la locataria puede utilizar únicamente uno o más recibos de pago firmados por la locadora en relación con los alquileres por los que inició el juicio ejecutivo.
La cuenta bancaria indicada en el contrato para realizar el pago del alquiler puede ser embargada. En relación con una cuenta bancaria, el embargo es una orden dictada por un juez o tribunal judicial por la cual el dinero acreditado en la misma no puede ser utilizado por la persona o entidad titular de la cuenta sin previa autorización expresa de dicho juez o tribunal judicial.
En la práctica, para la locadora el embargo de la cuenta bancaria tiene el mismo efecto que si la locataria no hubiera depositado o transferido el alquiler.
El riesgo de embargo de la cuenta bancaria es corrido por la locadora. Por lo tanto, la locadora debe dar recibo de pago del importe que la locataria depositó o transfirió en la misma salvo que, al momento de hacer el depósito o la transferencia, la locataria supiera que la cuenta bancaria estaba embargada y no tuviera una indicación previa y escrita de la locadora de hacer el pago en esa cuenta bancaria a pesar del embargo.
Si la locataria sabe que la cuenta bancaria está embargada y la locadora no le indicó que debe pagar el alquiler en la misma cuenta a pesar de su embargo entonces la locataria tendría que seguir algún curso de acción para poder actuar de buena fe al pagar el alquiler y tener derecho a que la locadora le entregue el recibo de pago.
Por ejemplo: primero, podría fijarse si el contrato indica expresamente otra cuenta o un domicilio para pagar el alquiler. De tener esa indicación, la locataria debería pagar el alquiler en la otra cuenta o el domicilio que sea. Segundo, si el contrato no tiene esa indicación, la locataria podría pedir por escrito (usualmente, en una carta documento) a la locadora que, dentro de un breve plazo, le proponga otro lugar de pago (ya sea otra cuenta o un domicilio). Si la locataria acepta la propuesta entonces debería pagar el alquiler en la otra cuenta o el domicilio que propuso la locadora. Y, tercero, de no recibir de la locadora una propuesta o de recibirla pero resultarle inaceptable, la locataria podría considerar lo siguiente: (1) a pesar de lo dispuesto en el contrato, en la práctica la cuenta bancaria embargada no sirve como lugar de pago concreto y la locadora no le entregará el recibo de pago; (2) el contrato no indica expresamente otra cuenta o un domicilio para pagar el alquiler; (3) en consecuencia, en la práctica no hay ningún Lugar de Pago Expreso, como se explicó más arriba; y (4) al no haber un Lugar de Pago Expreso, se aplica lo dispuesto por el Código sobre el Lugar de Pago Tácito y, así, la locataria debería pagar el alquiler en su domicilio que indicó en el contrato, comunicándole entonces a la locadora los días y el horario durante los cuales podrá presentarse a cobrar el alquiler y entregar el recibo de pago correspondiente.
La prenda es un derecho especial que la locadora puede crear a favor de una persona o entidad acreedora de una deuda propia de la locadora o de otra persona o entidad por la cual la locadora se obligó a pagar como fiadora. La prenda puede crearse sobre el dinero que se encuentre acreditado en la cuenta bancaria utilizada como lugar de pago concreto del alquiler. Como la prenda es creada por la locadora, ésta debe antes informar expresamente a la locataria si, después de crear la prenda, el alquiler deberá continuar siendo depositado o transferido en la misma cuenta o en otra cuenta bancaria o deberá ser pagado en un domicilio.
Si la cuenta bancaria es cerrada, ya sea por decisión de su titular o del banco, entonces es responsabilidad de la locadora iniciar la negociación con la locataria para indicar expresamente un nuevo lugar de pago concreto del alquiler, el cual puede ser otra cuenta bancaria o un domicilio. Si la locadora no inicia esa negociación o no hay acuerdo expreso entre la locadora y la locataria sobre cuál será el nuevo lugar de pago concreto entonces éste se ubicará en el Lugar de Pago Tácito.
La indicación de una cuenta bancaria como Lugar de Pago Expreso del alquiler puede tener para la locadora y la locataria consecuencias de otro tipo además de las legales antes mencionadas:
Legalmente siempre hay un lugar para realizar el pago del alquiler. Ese lugar puede ser el indicado por el Código Civil y Comercial de la Nación ("Código") o el lugar distinto que la locadora y la locataria opten por indicar expresamente en el contrato. El lugar de pago concreto según el Código solo puede ser un domicilio. Por el contrario, el lugar de pago concreto indicado expresamente puede ser un domicilio o una cuenta bancaria. Hay diferentes domicilios y diferentes cuentas bancarias que pueden indicarse como lugar de pago concreto. Cualquiera sea el lugar de pago concreto indicado en el contrato, la locadora debe dar recibo de pago a la locataria si hizo el pago del alquiler a la locadora, por el importe debido, en el lugar de pago concreto correspondiente y en la fecha o dentro del plazo que establece el contrato. Utilizar un domicilio o una cuenta bancaria tiene diferentes consecuencias legales y de otro tipo para la locadora y la locataria.