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Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley

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Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley puede ser utilizado para documentar la locación, permanente o temporaria, de un inmueble urbano, sin o con amoblamiento, exclusivamente para vivienda. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley N° 27.551.

Destino

Uso por un Precio en Pesos

Por este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley se puede permitir el uso de un inmueble urbano exclusivamente como vivienda de una o más personas (ya sean una familia o no) durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea alquilar un inmueble urbano al mismo tiempo como vivienda y oficina/consultorio o como vivienda y comercio entonces por ley la locación se considera para vivienda y, en consecuencia, puede ser documentada utilizando este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley. Por el contrario, para alquilarlo exclusivamente como oficina/consultorio o comercio se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro tipo de contrato de locación.

Uso Gratuito

Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo para un destino especial o no entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

  • locadora: es la dueña de un inmueble urbano que lo da en locación y a cambio recibe el alquiler. Puede ser una o más personas y/o entidades.
  • locataria: es la que toma en locación un inmueble urbano y a cambio paga el alquiler. Solamente puede ser una o más personas ya que el inmueble será usado como vivienda. La locataria puede ser argentina o extranjera y residir en el país o estar de visita.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

  • garante: es la que otorga a favor de la locadora una fianza limitada en relación con las obligaciones de pago de la locataria. Puede ser una o más personas y/o entidades.


Inmueble Alquilado

El inmueble urbano puede ser de cualquier tipo apto para ser usado como vivienda (departamento, casa en un barrio abierto o privado, PH, etc.) y de cualquier tamaño, condición (nuevo o usado) y equipamiento (sin o con amoblamiento).

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley dispone sobre todo lo relativo a la entrega del inmueble para comenzar la locación, su conservación por locadora y locataria y su devolución (o restitución) por la locataria cuando finaliza la locación.

Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Sin embargo, la ley establece ciertos plazos que deben respetar para que la locación acordada tenga ciertos efectos legales.

Locación Permanente

Su plazo puede ser de 3 años a 20 años seguidos. Este es el plazo general establecido por ley para considerar la locación para vivienda como "permanente". Esta locación tiene los siguientes efectos legales:

  • el alquiler puede ser ajustado sólo por la indexación que se describe en "Alquiler" más abajo.
  • la locadora puede dar en locación el inmueble sin o con amoblamiento.
  • el contrato puede ser renovado 1 o más veces por cualquier plazo.

Locación Temporaria

Su plazo puede ser de 1 día a 3 meses seguidos. Este es el plazo excepcional establecido por ley para considerar la locación para vivienda como "temporaria". Esta locación tiene los siguientes efectos legales:

  • el alquiler no puede ser ajustado por ningún tipo de indexación.
  • la locadora debe dar en locación el inmueble con amoblamiento.
  • el contrato puede ser renovado 1 vez por el mismo plazo (si su plazo original es de 3 meses) o 1 o más veces por cualquier plazo (si su plazo original es menor que 3 meses y, a pesar de las renovaciones sucesivas, la locación de hecho no dura más de 3 meses seguidos).

Consecuencias Legales

Si el contrato establece un plazo igual o menor que 3 meses y se cumplen los demás requisitos antes mencionados entonces la ley reconoce la locación para vivienda acordada entre locadora y locataria como temporaria. Si no se cumplen esos requisitos o si el contrato establece un plazo entre 3 meses y 3 años y, no obstante ello, locadora y locataria calificaron la locación como "temporaria" entonces la ley desconoce esa calificación y la considera como permanente. Si el plazo del contrato es igual o mayor que 3 años y no supera los 20 años entonces la ley reconoce la locación para vivienda acordada entre locadora y locataria como permanente.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. Sólo el primer alquiler es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato. Luego queda fijado por el plazo del contrato salvo el ajuste que establece la ley. Al respecto, la ley permite que el alquiler sea ajustado una vez por año aplicando únicamente la indexación que establece. Por eso, hasta el primer ajuste anual del alquiler el contrato puede y debe indicar el alquiler. Desde el segundo año del contrato la locadora debe informar anualmente a la locataria el alquiler ajustado según establece la ley.

Ajuste

El alquiler puede aumentar sólo si es ajustado aplicando la indexación que establece la ley. El ajuste puede ser realizado 1 vez por año luego de transcurrido el primer año del contrato. El ajuste se aplica a los alquileres posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes. La locadora debe realizar el ajuste sobre la base de la indexación del alquiler, es decir, del cálculo de la variación del poder de compra (o valor real) del alquiler de principio a fin del año anterior al ajuste. El cálculo se debe hacer con una fórmula que usa el importe del alquiler y las cifras de un índice de actualización que debe publicar el Banco Central de la República Argentina. La ley prohíbe que, después de firmado el contrato, el alquiler aumente por cualquier otra causa y también que sea ajustado de cualquier otra manera (indexación por el CER, dolarización, etc.).

Pago

El alquiler de la locación para vivienda debe pagarse por mes adelantado. Así, por ej., el 10 de julio debe pagarse julio (y no junio, que es un mes vencido, o agosto, que es un mes anticipado). El lugar de pago es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato y puede cambiarse después de común acuerdo. No obstante, si inicialmente el lugar de pago no es una cuenta bancaria de la locadora entonces por ley la locataria puede solicitar a la locadora su cuenta bancaria para depositar o transferir el alquiler. Después del pago conforme al contrato la locadora debe entregar a la locataria el recibo correspondiente.

Conceptos Adicionales al Alquiler

Servicios e Impuesto Inmobiliario

El contrato puede disponer que la locataria, además del alquiler, pague uno o más servicios habilitados en el inmueble alquilado (agua, luz, gas, etc.). La ley prohíbe que la locataria deba pagar el impuesto inmobiliario, la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble alquilado.

Expensas

En el caso de un departamento o una casa en un barrio privado el contrato puede disponer que la locataria pague las expensas aunque no necesariamente su importe total. La locataria puede asumir el pago de únicamente las expensas que deriven de los gastos habituales del inmueble alquilado, es decir, vinculados con los servicios normales y permanentes a disposición de la locataria en aquel, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.

Depósito de Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que al firmarse el contrato la locataria entregue un depósito de garantía a la locadora. La ley establece que su monto en Pesos debe ser igual al primer alquiler. En la fecha cuando termina el contrato por la causa que sea la locadora debe devolverlo a la locataria pero por un monto en Pesos igual al último alquiler ajustado antes de la fecha de terminación del contrato.

Garantía de Pago Limitada

Antes de firmar el contrato la posible locadora puede solicitar una garantía limitada de las obligaciones de pago del alquiler y, en su caso, conceptos adicionales de la posible locataria. En tal caso, se le deben proponer al menos 2 de las siguientes garantías permitidas por ley: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o recibo/certificado de sueldo. Todas garantizarán el pago de hasta 5 alquileres salvo el recibo/certificado de sueldo (10 alquileres). La posible locadora debe elegir sólo 1 de las garantías propuestas. En la práctica generalizada se propone una fianza o garantía personal, que otorgarán una o más personas y/o entidades como la parte "garante". Si es elegida por la posible locadora entonces la garante también deberá firmar el contrato.

Sublocación

Si el contrato no lo prohíbe expresamente entonces la locataria puede, mediante una comunicación por escrito a la locadora, subalquilar una parte del inmueble alquilado a otra persona o entidad para que la use durante cierto tiempo con el mismo destino u otro salvo que la locadora se oponga de manera expresa a la sublocación comunicada. Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley expresamente prohíbe a la locataria subalquilar cualquier parte del inmueble alquilado.

Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que, antes de ese día, o bien locadora y locataria acuerdan por escrito terminar la locación o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse las causas por las cuales locadora y locataria por separado pueden decidir terminarlo (o resolverlo) antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de las obligaciones más importantes de la locadora o la locataria. Por otro lado, la ley permite sólo a la locataria terminar la locación a partir de los 6 meses de la firma del contrato mediante una comunicación por escrito a la locadora.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble alquilado. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

Documentación

La locación para vivienda debe documentarse por escrito para ser válida.

Contrato

Quienquiera que tenga interés en dar o tomar una locación para vivienda puede proponer el contrato. Una vez acordado, el contrato debe ser firmado por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Además, sus respectivas firmas pueden ser certificadas por un/a escribano/a público/a.

Modificación

A partir de su firma el contrato puede ser modificado una o más veces, total o parcialmente, con el consentimiento expreso de todas las personas y/o entidades que lo firmaron (o de sus respectivos cesionarios y/o sucesores, según las circunstancias). Ese consentimiento debe constar por escrito en un contrato especial como la Modificación de Contrato de Alquiler.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble urbano para documentar su locación exclusivamente como vivienda, permanente o temporaria, de una o más personas a cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la locadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • de la locataria (nombre completo y apellido, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • del inmueble urbano que será alquilado (individualización).
  • del plazo del contrato (3 o más años para que la locación sea considerada permanente o 3 o menos meses para que pueda ser considerada temporaria).
  • del primer alquiler (importe en Pesos por mes).
  • si la locataria lo entregará, del depósito de garantía (importe en Pesos igual o menor que el primer alquiler).
  • de la multa diaria a favor de la locadora por el incumplimiento de ciertas obligaciones de la locataria (importe en Pesos).
  • del amoblamiento del inmueble alquilado (opcional si la locación es permanente y obligatorio si es temporaria).

Una vez finalizado este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial de la Nación y del Título II, artículos 13 a 16 de la Ley N° 27.551. Si documenta una locación por 3 o más años de plazo entonces también se rige por el artículo 8 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional.


Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

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