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Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler

Última revisión Última revisión 20/03/2024
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Esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler puede ser utilizada por una o más persona/s y/o entidad/es firmante/s, como parte sublocadora o sublocataria, de un contrato de sublocación de una parte determinada de un inmueble actualmente alquilado, ya sea urbano (para vivienda permanente o temporaria, local u oficina) o rural (para explotación agropecuaria), o de otra/s cosa/s actualmente alquilada/s (vehículo/s, máquina/s, etc.), para terminar totalmente el contrato a causa del incumplimiento deliberado de una obligación fundamental de la otra parte (por ej., pagar 2 o más alquileres seguidos, tratándose de la parte sublocataria; o calcular correctamente el importe del alquiler, tratándose de la parte sublocadora). Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y, si lo subalquilado es una parte determinada de un campo para explotación agropecuaria, del Título I de la Ley nacional N° 13.246 exclusivamente.


Uso de este Documento

Esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler puede ser utilizada por la parte sublocadora o sublocataria para terminar el contrato:

  • con causa, es decir, debido al incumplimiento deliberado por la otra parte (sublocataria o sublocadora) de alguna de sus obligaciones fundamentales.
  • totalmente, es decir, en relación con todas sus disposiciones para todas las partes (sublocadora y sublocataria y, si la tiene, garante).
  • en cualquier momento después de ser firmado y antes del vencimiento del plazo previsto.

Si se desea terminar sin causa el contrato entonces se aplican disposiciones legales diferentes según las cuales solo la parte sublocataria tiene derecho a terminarlo y siempre que cumpla ciertos requisitos legales, para lo cual la parte sublocataria debe utilizar otro documento como la Notificación de Resolución Anticipada de Contrato de Alquiler de Inmueble.

Para terminar con causa un contrato de locación de la totalidad de un inmueble (urbano o rural) o de otra/s cosa/s debe utilizarse otro documento especialmente adaptado como la Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Alquiler.


Parte Terminante

Sublocadora o Sublocataria

El contrato puede ser terminado con causa y totalmente solo por:

  • la parte sublocadora: cada persona o entidad que dio en sublocación una parte determinada del inmueble o de la/s cosa/s que actualmente alquila a cambio de recibir el alquiler.
  • la parte sublocataria: cada persona (tratándose de la sublocación de una parte determinada de un inmueble urbano para vivienda) o cada persona o entidad (tratándose de cualquier otra clase de sublocación) que tomó en sublocación una parte determinada del inmueble o de la/s cosa/s actualmente alquilado/a/s a cambio de pagar el alquiler.

Garante

El contrato puede tener una parte garante, que es cada persona o entidad que garantiza a la parte sublocadora el cumplimiento de la obligación de la parte sublocataria de pagar el alquiler. En tal caso, la parte garante no tiene derecho a terminar totalmente, ya sea con o sin causa, el contrato debido a que legalmente no es necesario tener una parte garante para que sea válido.


Terminación

Decisión Individual y Justificada

Para la parte terminante, terminar el contrato significa decidir, por sí sola y justificadamente, no continuarlo más y formalizar esa decisión, es decir, comunicarla a la otra parte cumpliendo ciertos requisitos legales para que la terminación unilateral sea válida.

Como la terminación unilateral es una decisión individual y justificada de cada parte terminante, según las circunstancias puede ocurrir que sea tomada por una sola parte terminante o sucesiva o simultáneamente por ambas partes terminantes aunque con diferentes justificaciones.

Consecuencias

Por la terminación cada parte del contrato (incluida la garante, si la tiene) deja de tener obligación de cumplirlo y deja de tener derecho a exigir que la/s otra/s parte/s lo cumpla/n. Desde la terminación quienes firmaron el contrato tienen entre sí los derechos y las obligaciones establecidos por la ley en general (por ej., recuperar lo entregado o pagado según el contrato terminado). Dependiendo de las circunstancias, además podrían tener los derechos y las obligaciones que establezca una sentencia judicial (por ej., cobrar una indemnización de daños y/o perjuicios debido a la terminación).


Justificación de la Terminación

La parte terminante debe justificar la terminación unilateral del contrato en el incumplimiento deliberado y perdurable por la otra parte, de forma demostrable, de al menos una de sus obligaciones fundamentales según la clase de sublocación (de una parte determinada de un inmueble urbano para vivienda, local u oficina, de un inmueble rural para explotación agropecuaria o de cosa/s distinta/s de un inmueble) documentada por el contrato.

Deber Legal

Las partes del contrato tienen deber/es legal/es que cumplir entre sí. Se caracterizan por lo siguiente:

  • están previstos expresamente en el contrato (incluyendo cualquier modificación que tenga) o el Código Civil y Comercial de la Nación u otra ley nacional.
  • consisten en pagar dinero (por ej., los alquileres mensuales), dar cosa/s (por ej., comprobante/s de pago de servicio/s), hacer actividad/es (por ej., refaccionar la parte subalquilada del inmueble cuando es dañada) o no hacer actividad/es (por ej., reformar la parte subalquilada del inmueble).
  • corresponden a cualquier parte, que debe cumplirlos voluntariamente a favor de la otra parte.

Obligación Fundamental

Se considera tal únicamente a cada deber legal de cualquier parte que cumple los siguientes requisitos:

  • tiene decisiva importancia económica o legal para la parte a cuyo favor debe ser cumplido. Así, para la parte sublocadora son obligaciones fundamentales de la parte sublocataria, entre otros deberes legales, pagar el alquiler y utilizar la parte subalquilada del inmueble o de la/s cosa/s según el destino convenido. Para la parte sublocataria son obligaciones fundamentales de la parte sublocadora, entre otros deberes legales, calcular correctamente el alquiler y permitirle concretamente usar la parte subalquilada del inmueble o de la/s cosa/s para el destino convenido.
  • el incumplimiento del deber legal produce a la parte a cuyo favor debió ser cumplido un perjuicio económico importante y, en principio, demostrable.

Existe un número limitado de deberes legales que son obligaciones fundamentales. Esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler enumera todas las obligaciones fundamentales de cada clase de sublocación.

Incumplimiento

El incumplimiento de una obligación fundamental debe satisfacer ciertos requisitos en la fecha cuando la parte terminante envía la notificación:

- deliberado: la otra parte dejó de cumplir su obligación fundamental deliberadamente, es decir, debido a que puso en práctica su decisión individual de no cumplirla, cualquiera sea su justificación.

- demostrable: la parte terminante tiene pruebas (carta/s documento/s, otra documentación, informe/s pericial/es, etc.) que demuestran de manera convincente que la otra parte deliberadamente dejó de cumplir la obligación fundamental que en la notificación debe mencionar para justificar la terminación unilateral.

- perdurable: el incumplimiento, deliberado y demostrable, continúa sin interrupción desde la fecha cuando comenzó en el pasado y la parte terminante, de buena fe, tiene la expectativa razonable de que continuará al menos hasta después de enviar la notificación.


Requisitos Legales de la Notificación

Para terminar con causa el contrato la parte terminante debe cumplir los siguientes requisitos formales establecidos por ley:

- documentación en papel: documentar su decisión de terminar el contrato por escrito, en papel y con la firma manuscrita de cada persona o entidad que firmó el contrato como parte sublocadora (en caso de ser la parte terminante) o parte sublocataria (en caso de ser la parte terminante).

- obligación fundamental incumplida: indicar precisamente al menos una obligación fundamental de la parte destinataria de la notificación que, de forma demostrable, deliberadamente dejó de cumplir en el pasado y seguirá sin cumplir en la fecha de envío de la notificación.

- plazo para cumplir: dependiendo de la clase de sublocación, la obligación fundamental incumplida que sea y otras circunstancias, indicar un plazo o período de tiempo (por ej., 10 días corridos o 5 días hábiles) durante el cual la otra parte podrá voluntariamente cumplir la obligación fundamental referida en la notificación y así evitar que el contrato sea terminado unilateralmente.

- destinataria: dirigir la comunicación a cada persona o entidad que firmó el contrato como la parte (sublocataria, sublocadora o, si la tiene, garante) que deliberadamente dejó de cumplir la obligación fundamental referida en la notificación.

- notificación fehaciente: comunicar la terminación del contrato por carta documento o de otra forma fehaciente, es decir, que no permita dudar de la voluntad de la parte terminante en ese sentido (por ej., un acta notarial de un/a escribano/a público/a).


¿Cómo Utilizar este Documento?

Esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler puede ser utilizada por una o más persona/s y/o entidad/es firmante/s, como parte sublocadora o sublocataria, de un contrato de sublocación de una parte determinada de un inmueble actualmente alquilado, ya sea urbano (para vivienda permanente o temporaria, local u oficina) o rural (para explotación agropecuaria), o de otra/s cosa/s actualmente alquilada/s (vehículo/s, máquina/s, etc.), para terminar totalmente el contrato a causa del incumplimiento deliberado de una obligación fundamental de la otra parte (por ej., pagar 2 o más alquileres seguidos, tratándose de la parte sublocataria; o calcular correctamente el importe del alquiler, tratándose de la parte sublocadora).

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • del contrato de sublocación a ser terminado (clase, título, fecha de firma y modificaciones anteriores).
  • de la parte sublocadora (nombre y apellido o denominación legal y, en caso de ser la parte terminante, identificación civil).
  • de la parte sublocataria (nombre y apellido o denominación legal y, en caso de ser la parte terminante, identificación civil).
  • si el contrato la tiene, de la parte garante (nombre y apellido o denominación legal).
  • de la obligación fundamental incumplida deliberadamente por la parte (sublocadora, sublocataria o, si la tiene, garante) a la que se dirigirá la notificación (indicación).
  • si es el caso, del alquiler y/o depósito de garantía pagado/s por la parte sublocataria cuando firmó el contrato (indicación).
  • si es el caso, del plazo durante el cual la otra parte podrá cumplir la obligación fundamental incumplida (indicación).

Una vez finalizada esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler sin datos ni información en blanco, debe ser impresa, copiada a mano o pegada online en un formulario de carta documento en papel o digital (que suministrará la empresa de correo elegida por la parte terminante que enviará la notificación). Luego la carta documento debe ser enviada por la parte terminante (sublocadora o sublocataria) a la otra parte (según el caso, sublocataria, sublocadora o, si el contrato la tiene, garante) que, de forma demostrable, deliberadamente dejó de cumplir en el pasado y sigue sin cumplir una obligación fundamental a favor de la parte terminante, en cualquier caso siguiendo el procedimiento y cumpliendo con los requisitos establecidos por dicha empresa de correo.


Legislación Aplicable

Esta Notificación de Terminación con Causa de Contrato de Subalquiler se rige por las siguientes disposiciones:

- contrato de sublocación de una parte determinada de un inmueble urbano para vivienda: si la obligación fundamental incumplida es pagar el alquiler de 2 o más meses seguidos, del Libro Tercero, Título II, Capítulo 13, artículo 1.083, y Título IV, Capítulo 4, artículo 1.222, del Código Civil y Comercial de la Nación; y si es distinta, del Libro Tercero, Título II, Capítulo 13, artículos 1.083 y 1.088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

- contrato de sublocación de una parte determinada de un inmueble urbano para local u oficina o de otra/s cosa/s: del Libro Tercero, Título II, Capítulo 13, artículos 1.083 y 1.088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

- contrato de sublocación de una parte determinada de un inmueble rural para explotación agropecuaria: del Título I, artículo 19 de la Ley nacional N° 13.246 y modificatorias y del Libro Tercero, Título II, Capítulo 13, artículos 1.083 y 1.088 del Código Civil y Comercial de la Nación.


¿Cómo modificar el modelo?

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