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Notificación de Terminación de Boleto de Compraventa

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Última revisión 19/08/2019
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Notificación de Terminación de Boleto de Compraventa

Esta Notificación de Terminación de Boleto de Compraventa puede ser utilizada por una o más personas o entidades que firmaron un boleto de compraventa inmobiliaria como parte compradora o vendedora para comunicar su decisión exclusiva de terminar totalmente el boleto a otra persona o entidad que lo firmó como parte contraria cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Remitente

La decisión exclusiva de terminar totalmente el boleto ("decisión") debe ser notificada por la persona o entidad que lo firmó ya sea como parte compradora o vendedora ("parte remitente").

Si el boleto fue firmado por un grupo de personas y/o entidades como una misma parte entonces la decisión debe ser notificada por todas a la vez.

Destinatario

La notificación de terminación total debe ser dirigida a la persona o entidad que firmó el boleto como parte contraria de la que enviará la notificación (es decir, la parte compradora si la remitente será la parte vendedora o la parte vendedora si la remitente será la parte compradora) ("parte contraria").

Si el boleto fue firmado por un grupo de personas y/o entidades como la misma parte contraria entonces debe enviarse una notificación con el mismo texto a cada persona y entidad integrante de ese grupo salvo que el boleto expresamente indique que 1 o más personas o entidades en particular son contacto, apoderada o representante legal de las demás integrantes de la parte contraria, en cuyo caso la notificación debe dirigirse solamente a cada una de esas personas o entidades en particular.

Causa de la Terminación

La decisión puede ser por alguna de las siguientes causas alternativas:

  • un incumplimiento por la parte contraria que cumple los siguientes requisitos: (1) es de por lo menos una obligación fundamental que le atribuye el boleto (por ej., la obligación de firmar la escritura pública necesaria para que se concrete la compraventa); (2) fue intencional; (3) fue anunciado por escrito al menos 1 vez a la parte remitente con una manifestación de voluntad indubitable y terminante; (4) no podrá, de hecho o legalmente, cumplir esa obligación o podría cumplirla pero con una demora razonablemente inaceptable para la parte remitente; y (5) causó, o inevitablemente dentro de un determinado período de tiempo causará, un perjuicio económico y/o moral importante y comprobable a la parte remitente.
  • el arrepentimiento propio de la parte remitente si el derecho de arrepentirse está expresamente previsto en el boleto. Por ley si la parte remitente es:

- la compradora entonces no tiene derecho a solicitar la devolución de la seña que pagó a la parte vendedora.

- la vendedora entonces debe pagar un importe igual al doble de la seña (es decir, el importe de la seña multiplicado por el número 2) que recibió de la parte compradora.


Requisitos Legales de la Notificación

Para notificar la decisión de terminar el boleto la parte remitente debe cumplir los siguientes requisitos establecidos por ley:

- boleto firmado y vigente: haber firmado como compradora o vendedora un boleto que está vigente desde antes de la fecha de envío de la notificación, en su caso porque se cumplieron las condiciones expresamente indicadas en el boleto para que sea obligatorio tanto para la parte remitente como para la parte contraria.

- documentación en papel: documentar la decisión por escrito, en papel y con la firma manuscrita de cada persona y por cada entidad que firmó el boleto como parte remitente (o de un apoderado o representante legal suyo).

- notificación fehaciente: comunicar la decisión por carta documento u otro medio que no permita dudar de la identidad de la parte remitente y la decisión (por ej., un acta notarial hecha por un escribano público).

- domicilio especial de la parte remitente: enviar la comunicación desde el domicilio que la parte remitente indicó en el boleto como "especial" o "constituido" (es decir, para enviar y recibir notificaciones relacionadas con el boleto) o, sólo si no hubiera hecho esa indicación, desde el domicilio de la parte remitente mencionado en el boleto.

- domicilio especial de la parte contraria: dirigir la comunicación al domicilio que la parte contraria indicó en el boleto como "especial" o "constituido" (es decir, para enviar y recibir notificaciones relacionadas con el boleto) o, sólo si no hubiera hecho esa indicación, al domicilio de la parte contraria mencionado en el boleto.

- expresión de causa: indicar precisamente la causa de la decisión según las mencionadas en "Causa de la Terminación" más arriba.

Sólo si la terminación del boleto es causada por el incumplimiento de la parte contraria entonces deben cumplirse los siguientes requisitos adicionales:

- cumplimiento propio: haber cumplido, o estar de hecho y legalmente en situación de cumplir en la fecha o dentro del plazo determinado en el boleto, cada obligación fundamental que el boleto atribuye a la parte remitente y que, de lo contrario, permitiría a la parte contraria oponerse a la terminación del boleto salvo que éste expresamente le prohíba oponerse o disponga de otra forma.

- incumplimiento actual: el incumplimiento por la parte contraria que cumple los requisitos mencionados en "Causa de la Terminación" más arriba debe continuar en la fecha de envío de la notificación.

- intimación previa: antes de la fecha de envío de la notificación haber solicitado a la parte contraria, por escrito, de manera expresa y por carta documento u otro medio fehaciente, que cumpliera la obligación incumplida dentro de un plazo de 15 días (o el plazo menor que hubiera sido razonable según el tipo de obligación incumplida) salvo que después del incumplimiento hubiera ocurrido alguno de los siguientes hechos: (1) la parte contraria hubiera anunciado por escrito al menos 1 vez a la parte remitente su voluntad indubitable y terminante de no cumplir la obligación incumplida; (2) la obligación incumplida ya no pudiera, de hecho o legalmente, cumplirse; o (3) la obligación incumplida podría ser cumplida por la parte contraria pero con una demora razonablemente inaceptable para la parte remitente.


Efecto de la Terminación

Salvo que el boleto disponga expresamente lo contrario, a partir del día siguiente a la fecha en que la parte contraria recibe la notificación el boleto queda automáticamente terminado en su totalidad y, en consecuencia:

  • la parte remitente ya no tiene derecho a solicitar a la parte contraria que lo cumpla.
  • la parte contraria ya no tiene derecho a cumplirlo.


¿Cómo utilizar este documento?

Esta Notificación de Terminación de Boleto de Compraventa puede ser utilizada por una o más personas o entidades que firmaron un boleto de compraventa inmobiliaria como parte compradora o vendedora para comunicar su decisión exclusiva de terminar totalmente el boleto a otra persona o entidad que lo firmó como parte contraria.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la parte remitente que enviará la notificación (compradora o vendedora y, en cualquier caso, nombre completo y apellido o denominación e identificación civil).
  • de la parte contraria que recibirá la notificación (vendedora o compradora y, en cualquier caso, nombre completo y apellido o denominación e identificación civil).
  • de la fecha de firma del boleto que se terminará totalmente (indicación).
  • de la causa de terminación total del boleto por la decisión (arrepentimiento propio o incumplimiento por la parte contraria que cumple los requisitos mencionados en "Causa de la Terminación" más arriba).
  • si la parte remitente es la vendedora y la causa de la decisión es el arrepentimiento propio, del importe del doble de la seña que deberá pagar a la compradora (indicación).

Una vez finalizada esta Notificación de Boleto de Compraventa sin datos ni información en blanco, debe ser impresa, copiada a mano o pegada online en tantos formularios de carta documento en papel o digital (que suministrará la empresa de correo elegida por la parte remitente) como personas y/o entidades firmaron el boleto como parte contraria salvo que el boleto expresamente indique que 1 o más personas o entidades en particular son contacto, apoderada o representante legal de las demás integrantes de la parte contraria, en cuyo caso la notificación debe dirigirse solamente a cada una de esas personas o entidades en particular. Luego, cada carta documento debe ser enviada por la parte remitente a cada una de dichas personas y/o entidades de la parte contraria siguiendo el procedimiento y cumpliendo con los requisitos establecidos por dicha empresa de correo.

Legislación Aplicable

Esta Notificación de Terminación de Boleto de Compraventa se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título II, Capítulo 13, artículos 1077 a 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación.


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