Modificación de Contrato de Alquiler

¿Qué es una Modificación de Contrato de Alquiler?

Esta Modificación de Contrato de Alquiler es un documento que puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades que firmaron un contrato de alquiler de vivienda, local comercial o depósito para modificar una o más disposiciones del contrato (por ejemplo, el plazo de duración, el importe o índice de actualización -según el caso- del alquiler mensual, su lugar de pago, los motivos para su rescisión).

Esta modificación solo surtirá efectos si es firmada por todas las partes de común acuerdo; en ningún caso puede obligarse a la locataria a firmar una modificación del contrato de alquiler. En caso de que no sea firmada por ella, esta modificación no será válida y deberá seguir respetándose el contrato y la ley vigente al momento que fue firmado.

Si lo que se desea es modificar quiénes son las personas que integran a la parte locadora o locataria en un contrato de alquiler, debe firmarse un documento especialmente adaptado para ello, como lo es el Contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble.

¿Es obligatorio hacer una Modificación de Contrato de Alquiler por escrito?

Sí. Toda modificación de un contrato de alquiler debe ser documentada por escrito y firmada por todas las mismas personas que firmaron el contrato de alquiler original (o los herederos de aquella que hubiera fallecido y siempre que se hubiera mantenido la vigencia del contrato).

¿Qué no está permitido en una Modificación de Contrato de Alquiler?

No está permitido imponer una modificación del contrato unilateralmente, es decir, que la locadora o la locataria por su sola voluntad y sin el acuerdo de la otra parte, cambien cualquier cláusula del mismo. Por ej. que amplíen o reduzcan el plazo de duración del contrato, o incrementen o disminuyan el monto del alquiler o la periodicidad de pago, etc.

¿Puede modificarse el plazo de duración por cualquier otro nuevo?

El plazo del contrato podrá modificarse para cambiar su duración total, la cual se cuenta desde la fecha de firma del Contrato de Alquiler original. La locadora y la locataria acuerdan el plazo libremente. Sin embargo, en los alquileres con destino para vivienda, la duración del contrato no podrá ser superior a 20 años, y en los demás destinos no podrá ser superior a 50 años.

A partir de diciembre de 2023, por cambios en la legislación, las partes pueden acordar el plazo de duración que deseen para los contratos de alquiler, sin que aplique el plazo mínimo de 3 años que establecía la Ley de Alquileres anteriormente.

¿Es posible modificar el precio del alquiler?

Sí. Con esta Modificación del Contrato de Alquiler es posible cambiar el alquiler que la locataria paga periódicamente. También es posible modificar su frecuencia de pago, los días del mes en que debe ser pagada y el medio de pago.

A partir de diciembre de 2023, por cambios en la legislación, las partes pueden acordar el precio del alquiler tanto en pesos como en dólares, para ser pagados en esta moneda o en pesos. También pueden indexar el precio en pesos para que se actualice con cierta frecuencia en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), u otros.

Si fuera pactado en dólares para ser pagado en pesos, podrá seleccionarse el tipo de cambio que deberá tomarse en cuenta para el cálculo.

El lugar indicado en el contrato original para que la locataria pague el alquiler también puede ser modificado. El nuevo lugar de pago puede ser un domicilio o una cuenta bancaria.

¿Cuáles son los requisitos previos a firmar una Modificación de Contrato de Alquiler?

Para poder firmar una Modificación de Contrato de Alquiler, el contrato de alquiler que se pretende modificar debe estar vigente. Es decir, no debe haber finalizado su plazo de duración.

Si el contrato original tiene su plazo vencido o se desea acordar una nueva locación inmobiliaria urbana entonces debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Vivienda según DNU o el Contrato de Alquiler Comercial, según el destino que se le dará al inmueble.

Esta modificación podrá surtir sus efectos, según lo que las partes elijan, a partir de su firma o a partir de que el Contrato de Alquiler original haya finalizado su plazo, incluyendo una prórroga del mismo por el tiempo que las partes acuerden.

Toda modificación de un contrato debe ser acordada por ambas partes libremente. En ningún caso se puede obligar a ninguna de ellas a firmar esta Modificación de Contrato de Alquiler.

¿Quiénes deben firmar la Modificación de Contrato de Alquiler?

Esta modificación debe ser firmada por todas las mismas personas que firmaron el contrato de alquiler original. En caso de que alguna de ellas hubiera fallecido pero el contrato no hubiera finalizado, entonces deberán firmar por ella sus herederos.

En ningún caso puede obligarse a la locataria a firmar una modificación del contrato de alquiler. En caso de que no sea firmada por ella, esta modificación no será válida y deberá seguir respetándose el contrato y la ley vigente al momento que fue firmado.

Si lo que se desea es modificar quienes son las personas que integran a la parte locadora o locataria en un contrato de alquiler, debe firmarse un documento especialmente adaptado para ello, como lo es el Contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble.

¿Qué hacer una vez completada esta Modificación de Contrato de Alquiler?

Una vez finalizada esta Modificación de Contrato de Alquiler sin datos ni información en blanco, los pasos a seguir dependerán de si el contrato original está documentado:

• En papel común: La modificación debe ser impresa en 2 copias originales (si no hay una garante) o 3 copias originales (si hay una garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la locadora, la locataria y, de haberla, la garante (por sí mismas o por uno o más apoderados o representantes). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. Alternativamente, podrían mantenerla en su versión electrónica y firmarla con firma digital (pero no simplemente firma electrónica).
• En una escritura pública: La modificación debe ser documentada exclusivamente en una escritura pública redactada por un escribano público.

¿Es necesario hacer esta Modificación de Contrato de Alquiler por escribano público?

Generalmente no será necesario hacer esta Modificación de Contrato de Alquiler mediante escribano público. Sin embargo, si el contrato de alquiler original ha sido realizado mediante escritura pública por un escribano público, entonces necesariamente esta modificación del contrato deberá ser hecha también por escritura pública redactada por un escribano público.

En los demás casos, aunque no sea necesario contar con un escribano público, es recomendable la intervención de uno para que certifique las firmas de las partes y hacer dejar constancia de que son ellas quienes lo firman y la fecha en que lo hacen. De esta manera, se facilitará la posibilidad de reclamar judicialmente cualquier eventual incumplimiento de alguna de ellas.

¿Qué costos conlleva firmar una Modificación de Contrato de Alquiler?

Los costos que finalmente deberán abonarse por la firma de un contrato de alquiler dependerán de cada caso particular:

• Impuesto de sellos (también conocido como "sellado del contrato"): Según cada provincia, puede tener que pagarse un monto en concepto de impuesto de sellos, esto dependerá de lo que se establezca en la Ley Impositiva o Código Fiscal correspondiente a la provincia donde se encuentre el inmueble. Este es un impuesto que recae sobre casi todos los contratos escritos que se hagan, y pueden haber excepciones en el caso de alquileres destinados a vivienda y que no superen un valor determinado.
• Honorarios del escribano público: Si un escribano público intervino en la finalización de esta modificación, sea para certificar las firmas o redactarlo en escritura pública, entonces deberán abonarse sus honorarios profesionales.

¿Qué debe contener una Modificación de Contrato de Alquiler?

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• Del tipo de contrato de alquiler: Si es para vivienda, local comercial o depósito.
• De la locadora y locataria: Nombre y apellido completos o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio.
• Si la hay, de la garante: Nombre y apellido completos o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio.
• Según el caso y de acuerdo a lo que se desee modificar:
  • El nuevo plazo del contrato.
  • El nuevo importe del alquiler mensual.
  • El nuevo índice de actualización para ajustar el alquiler mensual.
  • El nuevo lugar de pago del alquiler mensual.

¿Cuál es la ley aplicable a esta Modificación de Contrato de Alquiler?

Esta Modificación de Contrato de Alquiler se rige por los artículos 1.187 a 1.226 y concordantes, del Código Civil y Comercial de la Nación y por las modificaciones incorporadas por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 de diciembre del 2023.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.