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Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble

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¿Qué es una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Esta Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble es un acuerdo legal mediante el cual una de las partes involucradas en un contrato de locación (locador o locatario) transfiere la totalidad de su posición contractual (cedente) a un tercero (cesionario), y podrá hacerse siempre que el contrato de alquiler no lo prohíba expresamente.

El cedente, en principio, se desvincula del contrato original y el cesionario asume todos los derechos y obligaciones que le correspondían a aquel. Cuando el cedente sea la parte locataria, será necesario contar con el consentimiento previo, simultáneo o posterior del locador (tercero cedido) para poder efectuar la cesión.

A través de esta cesión, el contrato de alquiler original se mantendrá en todos sus términos, durará el plazo que estaba pactado y el precio del alquiler será el mismo, la única modificación será quién deberá cumplir las obligaciones y tendrá los derechos que del mismo surgen, según cuál sea la parte cedente. En caso de que el cedente sea el locatario, también podrán modificarse quiénes serán las personas garantes de ella.

Por ejemplo: María es dueña de una casa que se la alquila a Pablo, con quien tiene un contrato de alquiler vigente por 2 años más y que no prohíbe la cesión. Pablo se va a ir a vivir a España, por lo que su primo Juan le pide que le ceda su posición contractual gratuitamente y éste acepta. Una vez que firman este contrato y María presta su consentimiento, Juan pasa a ser el locatario, por lo que vivirá en el inmueble y pagará el alquiler a María, mientras que Pablo puede olvidarse de ese alquiler y disfrutar España.


¿Qué diferencia hay entre una cesión del contrato de alquiler y un subalquiler?

En la cesión del contrato, quien era locador (dueño del inmueble) o locatario (inquilino) cede a otro su posición en el contrato. Puede ser porque el dueño ha vendido el inmueble y ahora el adquirente pasa a ser locador en el contrato, o porque el locatario no seguirá ocupando el inmueble y desea que otro ocupe su lugar en el contrato. Es decir, se mantiene el único contrato de alquiler, pero se cambia quién es parte del mismo.

En cambio, en el subalquiler (o sublocación), quien es locatario (inquilino), alquila a otra persona solamente una parte del inmueble que él alquila. Es decir, el locador dio en alquiler su inmueble al locatario, quien a su vez da en alquiler una parte del mismo al sublocatario. El contrato de alquiler original se mantiene sin modificaciones, y a su vez hay un contrato de subalquiler nuevo entre el locatario (ahora sublocador) y el nuevo inquilino de una parte del inmueble (el sublocatario). Para esto debe utilizarse un Contrato de Subalquiler de Inmueble Residencial o un Contrato de Subalquiler de Inmueble Comercial, según que el destino del subalquiler sea para vivienda o para comercio u oficina, respectivamente. Solamente puede hacerse cuando el contrato de alquiler original no lo prohiba expresamente.

Tanto la cesión del contrato como el subalquiler se dan a partir de un Contrato de Alquiler de Vivienda, Contrato de Alquiler de Local o Contrato de Alquiler de Oficina, según que el destino del alquiler sea para vivienda, para local comercial o para oficina, respectivamente, que se mantiene vigente.


¿Es obligatorio hacer una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble por escrito?

Si bien la ley no exige que la Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble sea realizada por escrito, será útil hacerlo de esta manera para tener la constancia escrita de los términos y condiciones bajo los cuales fue cedida la posición en el contrato de alquiler.

Sin embargo, sí será obligatorio por ley notificar fehacientemente a la otra parte del contrato la cesión de la posición contractual, es decir, que ahora es otra la persona que ocupa el rol cedido en el contrato. Notificar fehacientemente implica comunicar los términos de este contrato de cesión a través de un acta notarial por escribano público o una carta documento. Esa notificación no será necesaria cuando el locador firme este contrato prestando su consentimiento.


¿Qué no está permitido en una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Por ley no está permitido hacer una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble cuando esto se encuentre expresamente prohibido en el contrato de alquiler.


¿Cuáles son los requisitos previos a firmar un contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Para poder firmar esta Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble es necesario que el contrato de alquiler sobre el cual se cederá la posición contractual se encuentre vigente, es decir, que no haya finalizado por cualquier motivo. Además, la cesión no debe estar expresamente prohibida en el contrato.

Por último, cuando el cedente sea la parte locataria, será necesario contar con el consentimiento del locador previo, simultáneo o posterior a la firma del contrato para poder efectuar la cesión, de lo contrario no será válida. Si el cedente es el locador, no necesita el consentimiento del locatario pero sí notificarle la cesión fehacientemente.


¿Cuándo es válida una Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

En principio, la cesión será válida siempre que no esté expresamente prohibida la cesión o la sublocación en el contrato, y cuando se cumplan los demás requisitos legales.

Cuando el cedente sea el locatario, deberá contar con el consentimiento expreso del locador para poder ceder su posición en el contrato. Con relación a este contrato, ese consentimiento puede ser otorgado:

  • Previamente: Se autoriza expresamente por escrito en el propio contrato de alquiler que se podrá ceder o sublocar.
  • En simultáneo: El locador presta su consentimiento firmando este contrato, junto con el cedente y cesionario.
  • Con posterioridad: Deberá solicitarse el consentimiento del locador luego de firmado este contrato por el cedente y cesionario. Si no lo otorga, este contrato no será válido.

Cuando el cedente sea el locador, no será necesario contar con el consentimiento del locatario, pero sí se lo deberá notificar fehacientemente para que tome conocimiento de que ya no deberá pagar el alquiler al cedente, sino que deberá hacerlo al cesionario.

La cesión tendrá efectos respecto de las personas que no sean cedente y cesionario solamente a partir de que se notifique fehacientemente al tercero cedido (locador o locatario).

Notificar fehacientemente implica comunicar los términos de este contrato de cesión a través de un acta notarial por escribano público o una carta documento. Esa notificación no será necesaria cuando el locador firme este contrato prestando su consentimiento.


¿Quién debe firmar un contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Las partes de este contrato serán las siguientes:

  • Cedente: Es la persona física o jurídica que cede a otro los derechos y obligaciones que posee en función de la posición contractual, o rol, que ocupa en un determinado contrato de alquiler. Puede ser la parte locadora (dueña del inmueble alquilado) o la parte locataria (quien paga el precio por el alquiler).
  • Cesionario: Es la persona física o jurídica que adquiere los derechos y obligaciones que cede el cedente y que se derivan del contrato de alquiler determinado. Puede ser la parte locadora o la parte locataria.
  • Tercero cedido: Es la persona física o jurídica que forma parte del contrato de alquiler, pero no ve modificada su posición contractual. Debe ser notificado de esta cesión de la posición contractual, ya que solo de esa manera podrá cumplir con sus derechos y obligaciones con la persona que corresponda. Puede ser el locador o locatario. Si es el locador (por ser el cedente el locatario), deberá otorgar su consentimiento para que pueda realizarse esta cesión y en principio no firma este contrato de cesión.
  • Garante: Puede o no establecerse una o más personas garantes. Generalmente sí se establecerán cuando el cedente sea la parte locataria. Garante o fiador es aquella persona que garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, por lo que si este no cumple con los pagos debidos, el garante responderá por él con su patrimonio. Pueden garantizar las obligaciones del cesionario: el cedente; los mismos garantes del contrato de alquiler original; o nuevos garantes que se designen en este contrato de cesión. Por ley, para mantener los garantes del contrato original estos deben prestar su consentimiento firmando este contrato de cesión.

Tanto el locador como el locatario podrán ceder su posición en el contrato de alquiler, siempre que este no lo prohíba. No es necesario que esté autorizada expresamente por escrito, pero sí que no esté prohibida. Si nada se dice, está permitida.


¿Qué hacer una vez completado este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Una vez finalizado este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en al menos 2 copias originales y todas ellas firmadas con firma manuscrita por el cedente y cesionario, para que cada una de las partes conserve una copia del mismo. Además:

  • Cuando el cedente es el locatario:
    • Si se han designado garantes en el contrato en favor del cesionario (nuevo locatario), sean los mismos o distintos que los designados en el contrato original, entonces los garantes también deberán firmar el contrato. Si lo solicitaren, deberán ser provistos de una copia original firmada de este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble.
    • Si se ha indicado que el locador prestará su consentimiento para la cesión en este contrato, entonces también deberá ser firmado por él. Si lo solicitare, deberá ser provisto de una copia original firmada de este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble.
    • En caso de que el locador no hubiera otorgado su consentimiento con anterioridad o en simultáneo a la firma del presente documento, deberá requerírse su consentimiento para llevar adelante esta cesión.
    • Una vez firmado este contrato, la parte que se hubiera comprometido a ello, deberá notificar fehacientemente al locador sobre esta cesión, los datos del cesionario y los términos del presente contrato. Si el locador ha firmado este contrato para prestar su consentimiento, entonces se entiende que ya ha tomado conocimiento de la cesión y no será necesario enviar la notificación.
  • Cuando el cedente es el locador: Deberá notificar fehacientemente al locatario de esta cesión e individualizar al cesionario.

Si bien no es obligatorio por ley, es recomendable que las firmas sean certificadas por un escribano público, especialmente en el caso que el locador preste su consentimiento para la cesión en este contrato. Alternativamente, las partes podrán mantener este contrato en su versión electrónica y firmarlo todas ellas con firma digital (pero no simplemente firma electrónica).

En cualquier caso, el cedente deberá entregar al cesionario el contrato de alquiler original, en el momento que haya sido pactado (con la firma del presente contrato o una vez obtenido el consentimiento del locador) y en todas las copias deberán tener a su vez una copia de los documentos que se adjunten como Anexo, como puede ser el inventario de los bienes contenidos en el inmueble (según que se hayan indicado o no), y una copia de la documentación que acredite la representación de las personas que firman en nombre de personas jurídicas (si las hubiera).


¿Qué documentos se deben acompañar a este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Este contrato deberá ir acompañado de todos los Anexos que se hayan indicado en el mismo, como puede ser el inventario de los bienes contenidos en el inmueble (según que se hayan indicado o no), y una copia de la documentación que acredite la representación de las personas que firman en nombre de personas jurídicas (si las hubiera).

Además, el cedente deberá entregar el contrato de alquiler original al cesionario.


¿Es necesario hacer este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble ante escribano público?

Si bien la ley no exige hacer este contrato mediante escribano público, es recomendable certificar las firmas de las partes para dar mayor seguridad al mismo, certificando que quienes firman son quienes dicen ser y darle fecha cierta, es decir, certificar que se firma en la fecha que indica el documento. Es particularmente recomendable hacerlo cuando el locador firme el mismo brindando su consentimiento para la cesión.


¿Qué costos conlleva la firma de este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Si se contó con la intervención de un escribano público para que certifique las firmas de las partes, entonces deberán abonarse sus honorarios profesionales por esa tarea.


¿Qué debe contener un contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

El contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble debe contener todas las indicaciones relativas a cómo y a partir de cuándo surtirá efectos la cesión de la posición contractual. Es decir, los términos por los cuáles otra persona pasará a ocupar el rol de locador o locatario en un contrato de alquiler vigente. Para completar este documento es necesario contar con la siguiente información:

  • Datos del cedente, cesionario y tercero cedido: Nombre o razón social, DNI o CUIT, domicilio y correo electrónico.
  • Dirección del inmueble alquilado.
  • Destino del alquiler original: Si la locación pactada es para un inmueble con destino de vivienda, comercial o de estacionamiento de vehículo.
  • Fechas de inicio y fin del contrato original.
  • Fecha en que el cesionario podrá ingresar al inmueble, si fuera el locatario.
  • Precio de la cesión: Si es gratuita u onerosa, y en el último caso cuánto se deberá abonar al cedente.
  • Deudas anteriores: Si se mantendrán en cabeza del cedente o si será el cesionario quien deberá abonarlas.
  • Garantes: Si el cedente garantizará las obligaciones del cesionario, si se designarán nuevos garantes, si se mantendrán los garantes que actualmente figuran en el contrato de alquiler, o si no se establecerán garantes.
  • Impuestos y gastos: Quién deberá abonar gastos tales como el Impuesto de Sellos, la certificación de firmas, y otros que pudieran corresponder.


¿Cuál es la legislación aplicable a este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble?

Este contrato de Cesión de Contrato de Alquiler de Inmueble se rige por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, en particular sus artículos 1213, 1620, 1621 y 1636 a 1640.


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