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Contrato de Subalquiler de Inmueble

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Contrato de Subalquiler de Inmueble

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley puede ser utilizado para documentar la sublocación, permanente o temporaria, con destino a vivienda, oficina o local comercial, sin o con amoblamiento, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley N° 27.551.

Tipo de Contrato

Uso por un Precio en Pesos

Por este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley se puede permitir el uso, como vivienda, oficina o local comercial, de solamente una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado, durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea subalquilar la totalidad de un inmueble urbano ya alquilado entonces por ley debe celebrarse un contrato de cesión de derechos entre quienes firmaron el contrato de locación salvo que éste expresamente prohíba la cesión y no se acuerde modificarlo por escrito.

Si se desea permitir el uso de la totalidad de un inmueble urbano no alquilado durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler en Pesos entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley, el Contrato de Alquiler de Oficina según Nueva Ley o el Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley, dependiendo del destino acordado.

Uso Gratuito

Si se desea permitir el uso gratuito de una parte o la totalidad de un inmueble urbano ya alquilado (es decir, prestarla) durante cierto tiempo para un destino especial o no entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

  • sublocadora: es la que ya alquila un inmueble urbano como parte locataria y da en sublocación una parte (y no la totalidad) del mismo a cambio de recibir el alquiler. Puede ser una o más personas y/o entidades.
  • sublocataria: es la que toma en sublocación una parte (y no la totalidad) del inmueble urbano ya alquilado por la sublocadora y a cambio paga el alquiler. Puede ser una o más personas (si la sublocación es para vivienda) o una o más personas y/o entidades (si la sublocación es para oficina o local comercial).

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

  • garante: es la que otorga a favor de la sublocadora una fianza en relación con las obligaciones de pago de la sublocataria. Puede ser una o más personas y/o entidades.

La parte locadora ("locadora") del contrato de locación del inmueble ya alquilado ("contrato de locación"), que es la dueña del mismo, no es parte del contrato de subalquiler y, por lo tanto, no debe firmarlo.

Validez Legal de la Sublocación

Por ley la sublocación debe ser válida para las partes del contrato de subalquiler y también para la locadora. Si la sublocación no es válida para la locadora entonces ésta puede considerar que el contrato de locación fue incumplido por la locataria (que es, a la vez, la sublocadora del contrato de subalquiler) y, en consecuencia, decidir terminar anticipadamente el contrato de locación.

Para que el contrato de subalquiler sea válido también para la locadora deben estar cumplidos los siguientes requisitos legales en la fecha de su firma:

1 - ausencia de prohibición contractual: el contrato de locación no debe prohibir expresamente a la locataria subalquilar una parte del inmueble que alquila ni ceder el alquiler. Si el contrato de locación prohíbe expresamente la sublocación entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de locación sea modificado por escrito para permitir la sublocación. Por el contrario, si el contrato de locación no prohíbe expresamente la sublocación (ya sea porque la permite expresamente o no contiene ninguna disposición sobre sublocación o que prohíbe a la locataria ceder el alquiler) entonces la locataria puede subalquilar una parte del inmueble que alquila. Si el contrato de locación no prohíbe expresamente la sublocación pero sí prohíbe expresamente la cesión de la locación por la locataria entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de locación sea modificado por escrito para permitir o bien la sublocación o bien la cesión del contrato de locación.

2 - propuesta escrita de subalquiler: si está cumplido el requisito anterior entonces por ley la locataria tiene que haber comunicado válidamente una propuesta de subalquiler a la locadora enviándole una carta documento o un telegrama o, alternativamente, haciéndole entregar por un/a escribano/a público/a un acta notarial. El contenido de la propuesta debe cumplir los siguientes requisitos:

    • expresar la intención de la locataria de subalquilar una parte del inmueble que alquila.
    • individualizar a cada potencial sublocataria.
    • indicar el destino para el cual la o las potenciales sublocatarias deberán usar la parte que subalquilarán del inmueble ya alquilado por la locataria.

3 - falta de rechazo de la locadora: si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley la locadora no tiene que haber rechazado válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. La locadora rechaza válidamente dicha propuesta sólo si, dentro de los 10 días corridos a contar desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha en que recibe la propuesta válida de subalquiler comunicada por la locataria, envía a la locataria una carta documento o un telegrama o, alternativamente, hace entregar a la locataria por un/a escribano/a público/a un acta notarial, en cualquier caso conteniendo el rechazo de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. Si la locadora no rechaza válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria entonces por ley se considera que la aceptó.

4 - subalquiler fiel: el contrato de subalquiler debe ser fiel a la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora, es decir, reflejar en su texto los términos de la misma. Si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley el contrato de subalquiler debe cumplir los siguientes requisitos:

    • individualizar como parte sublocataria a cada persona o entidad que la locataria individualizó como potencial sublocataria en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.
    • indicar como destino de la sublocación el mismo destino que la locataria indicó en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.
    • si la propuesta de subalquiler fue aceptada válidamente por la locadora de manera expresa, incluir toda otra disposición sobre la sublocación que la locadora haya indicado en su aceptación de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria.


Parte Subalquilada del Inmueble

La parte subalquilada del inmueble ya alquilado puede ser cualquiera que resulte apta para ser usada según el destino acordado (vivienda, oficina o local comercial), de cualquier tamaño, condición (nueva o usada) y equipamiento (sin o con amoblamiento).

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley dispone sobre todo lo relativo a la entrega de la parte subalquilada del inmueble para comenzar la sublocación, su conservación por sublocadora y sublocataria y su devolución (o restitución) por la sublocataria cuando finaliza la sublocación.

Plazo

La sublocadora y sublocataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Sin embargo, la ley establece ciertos plazos que deben respetar para que la sublocación acordada tenga ciertos efectos legales.

Sublocación Permanente

Su plazo puede ser de 3 años a 20 ó 50 años seguidos (según el destino de la sublocación). Este es el plazo general establecido por ley para considerar la sublocación inmobiliaria como "permanente".

Sublocación Temporaria

Su plazo puede ser de 1 día a 3 ó 35 meses seguidos (según el destino de la sublocación). Este es el plazo excepcional establecido por ley para considerar la sublocación inmobiliaria como "temporaria".

Consecuencias Legales

Si el contrato establece un plazo igual o menor que 3 ó 35 meses (según el destino de la sublocación) y se cumplen ciertos requisitos según cual sea dicho destino entonces la ley reconoce la sublocación inmobiliaria acordada entre sublocadora y sublocataria como temporaria. Si no se cumplen esos requisitos o si el contrato establece un plazo que no es acorde al destino y, no obstante ello, sublocadora y sublocataria calificaron la sublocación como "temporaria" entonces la ley desconoce esa calificación y la considera como permanente. Si el plazo del contrato es igual o mayor que 3 años y no supera los 20 ó 50 años (según el destino de la sublocación) entonces la ley reconoce la sublocación inmobiliaria acordada entre sublocadora y sublocataria como permanente.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. El alquiler es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria al firmar el contrato. La ley permite que el alquiler sea ajustado aplicando la indexación establecida por ley (si la sublocación es para vivienda) o acordada entre sublocadora y sublocataria (si la sublocación es para oficina o local comercial).

Aumento

Durante el plazo del contrato el alquiler puede aumentar. La modalidad de aumento es distinta según el destino de la sublocación. Si la sublocación es para vivienda entonces el alquiler puede aumentar sólo por ajuste aplicando el índice establecido por ley. Por el contrario, si es para oficina o local comercial entonces el alquiler puede aumentar si el importe de cada aumento es preacordado entre sublocadora y sublocataria y se lo indica en el contrato o, alternativamente, por ajuste aplicando el índice acordado entre sublocadora y sublocataria. El ajuste se aplica a los alquileres posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes. Cuando el alquiler aumenta por ajuste la sublocadora debe realizarlo sobre la base del cálculo de la variación del índice correspondiente desde el inicio hasta el fin de un período de 12, 6 ó 3 meses anterior al ajuste (según el destino de la sublocación).

Pago

El alquiler de la sublocación inmobiliaria debe pagarse por mes adelantado. Así, por ej., el 10 de agosto debe pagarse agosto (y no julio, que es un mes vencido, o septiembre, que es un mes anticipado). El lugar de pago es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria al firmar el contrato y puede cambiarse después de común acuerdo. No obstante, si inicialmente el lugar de pago no es una cuenta bancaria de la sublocadora entonces por ley la sublocataria puede solicitar a la sublocadora su cuenta bancaria para depositar o transferir el alquiler. Después del pago conforme al contrato la sublocadora debe entregar a la sublocataria el recibo correspondiente.

Conceptos Adicionales al Alquiler

Servicios e Impuesto Inmobiliario

El contrato puede disponer que la sublocataria, además del alquiler, pague una parte del importe de uno o más servicios habilitados en el inmueble ya alquilado y disponibles en la parte subalquilada del mismo (agua, luz, gas, etc.). La ley prohíbe que la sublocataria deba pagar una parte o la totalidad del impuesto inmobiliario, de la tasa municipal y de cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble ya alquilado.

Expensas

En el caso de un inmueble ya alquilado con expensas que, según el contrato de locación, la sublocadora tiene obligación de pagar el contrato puede disponer que la sublocataria pague una parte del importe de dichas expensas.

Depósito de Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que al firmarse el contrato la sublocataria entregue un depósito de garantía a la sublocadora. Su monto en Pesos debe ser igual al primer alquiler (si la sublocación es para vivienda) o el acordado entre sublocadora y sublocataria (si la sublocación es para oficina o local comercial). En la fecha cuando termina el contrato por la causa que sea la sublocadora debe devolverlo a la sublocataria.

Garantía de Pago

Es práctica generalizada que, antes de firmar el contrato, la posible sublocadora requiera una garantía personal de las obligaciones de pago de la sublocataria. Si la sublocación es para vivienda entonces la garantía es limitada mientras que si es para oficina o local comercial, no lo es. La posible sublocataria suele proponer una fianza, que otorgarán una o más personas y/o entidades como la parte "garante". Si es aceptada por la posible sublocadora entonces la garante también deberá firmar el contrato.

Terminación de la Sublocación

Terminación Regular

La sublocación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que, antes de ese día, o bien sublocadora y sublocataria acuerdan por escrito terminar la sublocación o bien ocurre alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

Por ley la sublocación termina automáticamente cuando termina, por cualquier causa que fuere, el contrato de locación salvo que la sublocadora se convierta en locadora del contrato de locación por herencia (si la sublocadora y la locadora son ambas personas) o fusión (si la sublocadora y la locadora son ambas entidades y ni la locación ni la sublocación son para vivienda).

Por otro lado, en el contrato suelen indicarse las causas por las cuales sublocadora y sublocataria por separado pueden decidir terminarlo (o resolverlo) antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de las obligaciones más importantes de la sublocadora o la sublocataria. La ley permite sólo a la sublocataria terminar la sublocación a partir de los 6 meses de la firma del contrato mediante una comunicación por escrito a la sublocadora.

Devolución de la Parte Subalquilada del Inmueble

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la sublocataria debe devolver la parte subalquilada del inmueble. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que sublocadora y sublocataria dejen constancia escrita del estado material de la parte subalquilada del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

Documentación

La sublocación de cualquier parte de un inmueble urbano ya alquilado, cualquiera sea su destino, debe documentarse por escrito para ser válida.

Quienquiera que tenga interés en dar o tomar una sublocación de una parte de un inmueble urbano ya alquilado puede proponer el contrato. Una vez acordado, el contrato debe ser firmado por la sublocadora, la sublocataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Además, sus respectivas firmas pueden ser certificadas por un/a escribano/a público/a.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley puede ser utilizado para documentar la sublocación, permanente o temporaria, con destino a vivienda, oficina o local comercial, sin o con amoblamiento, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado a cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la sublocadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • de la sublocataria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y, si se considera conveniente, correo electrónico).
  • en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • del contrato de locación sobre el que estará basado el contrato de subalquiler (descripción).
  • de la parte del inmueble ya alquilado que será subalquilada (individualización).
  • del plazo del contrato (3 o más años para que la sublocación sea considerada permanente o, según el destino de la sublocación, 3 ó 35 o menos meses para que pueda ser considerada temporaria).
  • del alquiler mensual (monto en Pesos).
  • de la modalidad de aumento del alquiler mensual (indicación).
  • en su caso, del índice y de la frecuencia de indexación del alquiler mensual (indicaciones).
  • si la sublocataria lo entregará, del depósito de garantía (importe en Pesos).
  • del amoblamiento de la parte del inmueble ya alquilado que será subalquilada (indicación).

Una vez finalizado este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por la sublocadora, la sublocataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble según Nueva Ley se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1214 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación y del Título II, artículos 13 a 16 de la Ley N° 27.551. Si documenta una sublocación por 3 o más años de plazo entonces también se rige por el artículo 8 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional.


Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.

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