Contrato de Subalquiler de Inmueble

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble puede ser utilizado para documentar el subalquiler, permanente o temporario, con destino a vivienda, oficina o local comercial, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado a cambio del pago periódico de un precio (o alquiler) pagadero en Pesos cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Emergencia por Coronavirus

El Gobierno nacional ha dictado ciertas medidas de cumplimiento obligatorio por un tiempo ("Medidas de Emergencia") en relación con las sublocaciones de partes de inmuebles urbanos y de ciertos inmuebles rurales ("Sublocaciones") cuyos contratos se firmen y comiencen a cumplirse entre el 30 de marzo y el 30 de septiembre de 2020 (ambas fechas inclusive).

No todas las Medidas de Emergencia se aplican a todas las Sublocaciones. En efecto:

• a las Sublocaciones 1199 no se les aplica ninguna Medida de Emergencia. Las Sublocaciones 1199 son las que cumplen alguno de los requisitos establecidos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. Esto significa que parte de un inmueble está alquilada exclusivamente para alguno de los siguientes destinos:

- sede de embajada, consulado u organismo internacional.
- vivienda de personal extranjero con acreditación diplomática o consular.
- vivienda amoblada con fines de turismo, descanso o similares por 3 meses o menos tiempo.
- guarda de cosas.
- exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
- una finalidad determinada que fue expresada en el contrato de sublocación y debe normalmente cumplirse dentro del plazo pactado de menos de 2 años.

• a las Sublocaciones Excluidas no se les aplica ninguna Medida de Emergencia. Las Sublocaciones Excluidas son las sublocaciones que no son Sublocaciones 1199 ni Sublocaciones Alcanzadas. Las Sublocaciones Alcanzadas son las siguientes sublocaciones de partes de inmuebles:

- destinadas a vivienda única urbana o rural.
- habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- destinadas a actividades culturales o comunitarias.
- rurales destinadas a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- subalquiladas por personas adheridas al régimen de monotributo y destinadas a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- subalquiladas por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- subalquiladas por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme a la Ley N° 24.467 y modificatorias y destinadas a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- subalquiladas por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

• a las Sublocaciones Alcanzadas se les aplican únicamente las siguientes 4 Medidas de Emergencia:

- suspensión del derecho de la sublocadora de terminar la sublocación por falta de pago de los alquileres de abril a septiembre de 2020 (ambos meses inclusive).
- refinanciación en como mínimo 3 cuotas de cualquier eventual deuda por los alquileres de abril a septiembre de 2020 (ambos meses inclusive).
- derecho de la sublocataria de solicitar el pago bancarizado del alquiler si el contrato no permite pagarlo en una cuenta bancaria de la sublocadora.
- suspensión de los juicios de cobro de alquileres vencidos e impagos y por desalojo hasta el 30 de septiembre de 2020 inclusive.

Para más información sobre el efecto legal de todas las Medidas de Emergencia y otros documentos que pueden utilizarse para cumplirlas se puede consultar una guía legal disponible separadamente de este documento.

Tipo de Contrato

Uso a Cambio de un Precio

Por este Contrato de Subalquiler de Inmueble se puede permitir el uso, como vivienda, oficina o local comercial, de solamente una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado, durante cierto tiempo y a cambio de un alquiler en Pesos.

Si se tiene la intención de subalquilar la totalidad de un inmueble urbano ya alquilado entonces por ley debe celebrarse un contrato de cesión de derechos entre quienes firmaron el contrato de alquiler salvo que éste prohíba expresamente la cesión y no se acuerde modificarlo por escrito.

Si se desea permitir el uso de la totalidad de un inmueble urbano no alquilado, durante cierto tiempo y a cambio de un alquiler en Pesos, entonces debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Vivienda, el Contrato de Alquiler de Oficina o el Contrato de Alquiler de Local dependiendo del destino acordado.

Uso Gratuito

Si se desea permitir el uso gratuito de una parte o la totalidad de un inmueble urbano (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo, ya sea para un destino especial o no, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay dos:

- sublocadora: es quien ya alquila un inmueble urbano como parte locataria y da en sublocación una parte (y no la totalidad) del mismo a cambio del pago del precio. Puede ser una o más personas y/o entidades.

- sublocataria: es quien toma en sublocación una parte (y no la totalidad) del inmueble urbano ya alquilado por la sublocadora y a cambio paga el precio. Pueden ser una o más personas, argentinas y/o extranjeras, residentes o visitantes (si la sublocación es para vivienda) o una o más personas y/o entidades (si la sublocación es para oficina o local comercial).

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

- garante: es la que otorga una fianza a la sublocadora por las obligaciones de la sublocataria como se describe en "Fianza" más abajo. Puede ser una o más personas y/o entidades.

La parte locadora ("locadora") del contrato de alquiler del inmueble ("contrato de alquiler"), que es la dueña del mismo, no es parte del contrato de subalquiler y, por lo tanto, no debe firmarlo.

Validez Legal del Subalquiler

Por ley el subalquiler debe ser válido para las partes del contrato de subalquier y también para la locadora. Si el subalquiler no es válido para la locadora entonces ésta puede considerar que el contrato de alquiler fue incumplido por la parte locataria (que es, a la vez, la parte sublocadora del contrato de subalquiler) y, en consecuencia, decidir terminar anticipadamente el contrato de alquiler.

Para que el contrato de subalquiler sea válido también para la locadora deben estar cumplidos los siguientes requisitos legales en la fecha de su firma:

1 - ausencia de prohibición contractual: el contrato de alquiler no debe prohibir expresamente a la locataria subalquilar una parte del inmueble que alquila ni ceder el alquiler. Si el contrato de alquiler prohíbe expresamente la sublocación entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de alquiler sea modificado por escrito para permitir la sublocación. Por el contrario, si el contrato de alquiler no prohíbe expresamente la sublocación (ya sea porque la permite expresamente o no contiene ninguna disposición sobre sublocación o que prohíbe a la locataria ceder el alquiler) entonces la locataria puede subalquilar una parte del inmueble que alquila. Si el contrato de alquiler no prohíbe expresamente la sublocación pero sí prohíbe expresamente la cesión del alquiler por la locataria entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de alquiler sea modificado por escrito para permitir o bien la sublocación o bien la cesión del contrato de alquiler.

2 - propuesta escrita de subalquiler: si está cumplido el requisito anterior entonces por ley la locataria tiene que haber comunicado válidamente una propuesta de subalquiler a la locadora enviándole una carta documento o un telegrama o, alternativamente,haciéndole entregar por un/a escribano/a público/a un acta notarial redactada por el/ella mismo/a. El contenido de la propuesta debe cumplir los siguientes requisitos:

• expresar la intención de la locataria de subalquilar una parte del inmueble que alquila.

• individualizar a cada potencial subinquilino.

• indicar el destino para el cual el o los potenciales subinquilinos deberán usar la parte que subalquilarán del inmueble alquilado por la locataria.

3 - falta de rechazo de la locadora: si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley la locadora no tiene que haber rechazado válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. La locadora rechaza válidamente dicha propuesta sólo si, dentro de los 10 días corridos a contar desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha en que recibe la propuesta válida de subalquiler comunicada por la locataria, envía a la locataria una carta documento o un telegrama o, alternativamente, hace entregar a la locataria por un/a escribano/a público/a un acta notarial redactada por el/ella mismo/a conteniendo el rechazo de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. Si la locadora no rechaza válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria entonces por ley se considera que la aceptó.

4 - subalquiler fiel: el contrato de subalquiler debe ser fiel a la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora, es decir, reflejar en su texto los términos de la misma. Si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley el contrato de subalquiler debe cumplir los siguientes requisitos:

• individualizar como parte sublocataria a cada persona o entidad que la locataria individualizó como potencial subinquilino en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.

• indicar como destino del subalquiler el mismo destino que la locataria indicó en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.

• si la propuesta de subalquiler fue aceptada válidamente por la locadora de manera expresa, incluir toda otra disposición sobre el subalquiler que la locadora haya indicado en dicha aceptación de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria.

Plazo

El plazo es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria. Sin embargo, existen ciertos plazos legales que se deben respetar para que el contrato de subalquiler tenga ciertos efectos:

• entre por lo menos 2 años y no más de 20 años consecutivos es el plazo general fijado por ley para considerar "permanente" al subalquiler.

• no más de 3 meses consecutivos es el plazo excepcional fijado por ley para considerar "temporario" al subalquiler.

Si el plazo es menor o igual a 3 meses la ley reconoce el carácter "temporario" de la sublocación que acordaron las partes. Si el plazo es mayor a 3 meses y menor a 2 años y las partes encuadraron la sublocación como "temporaria" entonces la ley desconoce ese carácter y recaracteriza la sublocación como "permanente". Si el plazo es igual o mayor a 2 años y no supera los 20 años entonces la ley reconoce el carácter "permanente" de la sublocación que acordaron las partes.

El subalquiler puede finalizar al vencimiento pactado del plazo o anticipadamente por alguna causa especial como se describe en "Terminación del Subalquiler" más abajo.

Precio

El alquiler es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria. Puede ser fijo o variable. Si es variable entonces el contrato debe establecer por anticipado y en concreto el nuevo importe. Después del pago del alquiler conforme al contrato la sublocadora debe entregar a la sublocataria el recibo correspondiente.

La ley prohíbe ajustar automáticamente el alquiler por la inflación, la variación de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), el dólar o cualquier otra variable económica. El alquiler puede incluir el una parte del impuesto inmobiliario, uno o más servicios (agua, luz, gas, etc.) y/o una parte de las expensas (si el inmueble alquilado por la sublocadora es un departamento o una casa en un barrio privado).

Fianza

También es práctica generalizada pactar una fianza o garantía personal otorgada por una o más personas y/o entidades como "garante". La garante es propuesta por la sublocataria. Si es aceptada por la sublocadora entonces la garante también firma el contrato. La garante debe pagar a la sublocadora todas las sumas de dinero que la sublocataria no pague según el contrato de subalquiler.

Terminación del Subalquiler

Causa Predeterminada por Ley

Por ley el subalquiler termina automáticamente cuando termina, por cualquier causa que fuere, el contrato de alquiler salvo que la sublocadora se convierta en locadora del contrato de alquiler por herencia (si la sublocadora y la locadora son ambas personas) o fusión (si la sublocadora y la locadora son ambas entidades y ni la locación ni la sublocación son para vivienda).

Otras Causas

En el contrato también se acuerdan otras causas por las que se puede resolverlo (o terminarlo) antes del vencimiento del plazo fijado. Esas causas pueden ser el incumplimiento de alguna obligación esencial por alguna de las partes o su voluntad común de no continuar con la locación. Además, por ley sólo la sublocataria puede resolver la locación a partir de los 6 meses desde la firma del contrato mediante una comunicación por escrito a la sublocadora.

Devolución de la Parte Subalquilada del Inmueble

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la sublocataria debe devolver la parte subalquilada del inmueble ya alquilado por la Sublocadora. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que la sublocadora y la sublocataria dejen constancia escrita del estado material de dicha parte del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble puede ser utilizado para documentar el subalquiler, permanente o temporario, con destino a vivienda, oficina o local comercial, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado a cambio del pago periódico de un precio (o alquiler) pagadero en Pesos.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• de la subocadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil, correo electrónico y domicilio).

• de la subocataria (nombre completo y apellido, identificación civil, correo electrónico y domicilio).

• en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil, correo electrónico y domicilio).

• del contrato de alquiler sobre el que estará basado el contrato de subalquiler (descripción).

• de la parte del inmueble urbano a ser subalquilada (descripción).

• del plazo de la sublocación (de 2 o más años para ser considerada permanente o de 3 o menos meses para ser considerada temporaria).

• del precio o alquiler (indicación).

• de la inclusión de mobiliario en el subalquiler (indicación).

Una vez finalizado este Contrato de Subalquiler de Inmueble sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común y firmado con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por todas las partes en 2 copias (si el contrato es firmado sin la garante) o en 3 copias (si el contrato es firmado con la garante). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1214 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.