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Contrato de Subalquiler de Inmueble

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Contrato de Subalquiler de Inmueble

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble puede ser utilizado para documentar el subalquiler, permanente o temporario, con destino a vivienda, oficina o local comercial, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado a cambio del pago periódico de un precio (o alquiler) pagadero en Pesos cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Tipo de Contrato

Uso a Cambio de un Precio

Por este Contrato de Subalquiler de Inmueble se puede permitir el uso, como vivienda, oficina o local comercial, de solamente una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado, durante cierto tiempo y a cambio de un alquiler en Pesos.

Si se tiene la intención de subalquilar la totalidad de un inmueble urbano ya alquilado entonces por ley debe celebrarse un contrato de cesión de derechos entre quienes firmaron el contrato de alquiler salvo que éste prohíba expresamente la cesión y no se acuerde modificarlo por escrito.

Si se desea permitir el uso de la totalidad de un inmueble urbano no alquilado, durante cierto tiempo y a cambio de un alquiler en Pesos, entonces debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Vivienda, el Contrato de Alquiler de Oficina o el Contrato de Alquiler de Local dependiendo del destino acordado.

Uso Gratuito

Si se desea permitir el uso gratuito de una parte o la totalidad de un inmueble urbano (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo, ya sea para un destino especial o no, entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay dos:

- sublocadora: es quien ya alquila un inmueble urbano como parte locataria y da en sublocación una parte (y no la totalidad) del mismo a cambio del pago del precio. Puede ser una o más personas y/o entidades.

- sublocataria: es quien toma en sublocación una parte (y no la totalidad) del inmueble urbano ya alquilado por la sublocadora y a cambio paga el precio. Pueden ser una o más personas, argentinas y/o extranjeras, residentes o visitantes (si la sublocación es para vivienda) o una o más personas y/o entidades (si la sublocación es para oficina o local comercial).

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

- garante: es la que otorga una fianza a la sublocadora por las obligaciones de la sublocataria como se describe en "Fianza" más abajo. Puede ser una o más personas y/o entidades.

La parte locadora ("locadora") del contrato de alquiler del inmueble ("contrato de alquiler"), que es la dueña del mismo, no es parte del contrato de subalquiler y, por lo tanto, no debe firmarlo.

Validez Legal del Subalquiler

Por ley el subalquiler debe ser válido para las partes del contrato de subalquier y también para la locadora. Si el subalquiler no es válido para la locadora entonces ésta puede considerar que el contrato de alquiler fue incumplido por la parte locataria (que es, a la vez, la parte sublocadora del contrato de subalquiler) y, en consecuencia, decidir terminar anticipadamente el contrato de alquiler.

Para que el contrato de subalquiler sea válido también para la locadora deben estar cumplidos los siguientes requisitos legales en la fecha de su firma:

1 - ausencia de prohibición contractual: el contrato de alquiler no debe prohibir expresamente a la locataria subalquilar una parte del inmueble que alquila ni ceder el alquiler. Si el contrato de alquiler prohíbe expresamente la sublocación entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de alquiler sea modificado por escrito para permitir la sublocación. Por el contrario, si el contrato de alquiler no prohíbe expresamente la sublocación (ya sea porque la permite expresamente o no contiene ninguna disposición sobre sublocación o que prohíbe a la locataria ceder el alquiler) entonces la locataria puede subalquilar una parte del inmueble que alquila. Si el contrato de alquiler no prohíbe expresamente la sublocación pero sí prohíbe expresamente la cesión del alquiler por la locataria entonces la locataria no puede subalquilar ninguna parte del inmueble que alquila salvo que el contrato de alquiler sea modificado por escrito para permitir o bien la sublocación o bien la cesión del contrato de alquiler.

2 - propuesta escrita de subalquiler: si está cumplido el requisito anterior entonces por ley la locataria tiene que haber comunicado válidamente una propuesta de subalquiler a la locadora enviándole una carta documento o un telegrama o, alternativamente,haciéndole entregar por un/a escribano/a público/a un acta notarial redactada por el/ella mismo/a. El contenido de la propuesta debe cumplir los siguientes requisitos:

    • expresar la intención de la locataria de subalquilar una parte del inmueble que alquila.
    • individualizar a cada potencial subinquilino.
    • indicar el destino para el cual el o los potenciales subinquilinos deberán usar la parte que subalquilarán del inmueble alquilado por la locataria.

3 - falta de rechazo de la locadora: si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley la locadora no tiene que haber rechazado válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. La locadora rechaza válidamente dicha propuesta sólo si, dentro de los 10 días corridos a contar desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha en que recibe la propuesta válida de subalquiler comunicada por la locataria, envía a la locataria una carta documento o un telegrama o, alternativamente, hace entregar a la locataria por un/a escribano/a público/a un acta notarial redactada por el/ella mismo/a conteniendo el rechazo de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria. Si la locadora no rechaza válidamente la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria entonces por ley se considera que la aceptó.

4 - subalquiler fiel: el contrato de subalquiler debe ser fiel a la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora, es decir, reflejar en su texto los términos de la misma. Si están cumplidos los requisitos anteriores entonces por ley el contrato de subalquiler debe cumplir los siguientes requisitos:

    • individualizar como parte sublocataria a cada persona o entidad que la locataria individualizó como potencial subinquilino en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.
    • indicar como destino del subalquiler el mismo destino que la locataria indicó en la propuesta de subalquiler aceptada por la locadora.
    • si la propuesta de subalquiler fue aceptada válidamente por la locadora de manera expresa, incluir toda otra disposición sobre el subalquiler que la locadora haya indicado en dicha aceptación de la propuesta de subalquiler comunicada por la locataria.


Plazo

El plazo es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria. Sin embargo, existen ciertos plazos legales que se deben respetar para que el contrato de subalquiler tenga ciertos efectos:

  • entre por lo menos 2 años y no más de 20 años consecutivos es el plazo general fijado por ley para considerar "permanente" al subalquiler.
  • no más de 3 meses consecutivos es el plazo excepcional fijado por ley para considerar "temporario" al subalquiler.

Si el plazo es menor o igual a 3 meses la ley reconoce el carácter "temporario" de la sublocación que acordaron las partes. Si el plazo es mayor a 3 meses y menor a 2 años y las partes encuadraron la sublocación como "temporaria" entonces la ley desconoce ese carácter y recaracteriza la sublocación como "permanente". Si el plazo es igual o mayor a 2 años y no supera los 20 años entonces la ley reconoce el carácter "permanente" de la sublocación que acordaron las partes.

El subalquiler puede finalizar al vencimiento pactado del plazo o anticipadamente por alguna causa especial como se describe en "Terminación del Subalquiler" más abajo.

Precio

El alquiler es acordado libremente entre sublocadora y sublocataria. Puede ser fijo o variable. Si es variable entonces el contrato debe establecer por anticipado y en concreto el nuevo importe. Después del pago del alquiler conforme al contrato la sublocadora debe entregar a la sublocataria el recibo correspondiente.

La ley prohíbe ajustar automáticamente el alquiler por la inflación, la variación de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), el dólar o cualquier otra variable económica. El alquiler puede incluir el una parte del impuesto inmobiliario, uno o más servicios (agua, luz, gas, etc.) y/o una parte de las expensas (si el inmueble alquilado por la sublocadora es un departamento o una casa en un barrio privado).

Fianza

También es práctica generalizada pactar una fianza o garantía personal otorgada por una o más personas y/o entidades como "garante". La garante es propuesta por la sublocataria. Si es aceptada por la sublocadora entonces la garante también firma el contrato. La garante debe pagar a la sublocadora todas las sumas de dinero que la sublocataria no pague según el contrato de subalquiler.

Terminación del Subalquiler

Causa Predeterminada por Ley

Por ley el subalquiler termina automáticamente cuando termina, por cualquier causa que fuere, el contrato de alquiler salvo que la sublocadora se convierta en locadora del contrato de alquiler por herencia (si la sublocadora y la locadora son ambas personas) o fusión (si la sublocadora y la locadora son ambas entidades y ni la locación ni la sublocación son para vivienda).

Otras Causas

En el contrato también se acuerdan otras causas por las que se puede resolverlo (o terminarlo) antes del vencimiento del plazo fijado. Esas causas pueden ser el incumplimiento de alguna obligación esencial por alguna de las partes o su voluntad común de no continuar con la locación. Además, por ley sólo la sublocataria puede resolver la locación a partir de los 6 meses desde la firma del contrato mediante una comunicación por escrito a la sublocadora.

Devolución de la Parte Subalquilada del Inmueble

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la sublocataria debe devolver la parte subalquilada del inmueble ya alquilado por la Sublocadora. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que la sublocadora y la sublocataria dejen constancia escrita del estado material de dicha parte del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

¿Cómo utilizar este documento?

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble puede ser utilizado para documentar el subalquiler, permanente o temporario, con destino a vivienda, oficina o local comercial, de una parte (y no la totalidad) de un inmueble urbano ya alquilado a cambio del pago periódico de un precio (o alquiler) pagadero en Pesos.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la subocadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil, correo electrónico y domicilio).
  • de la subocataria (nombre completo y apellido, identificación civil, correo electrónico y domicilio).
  • en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil, correo electrónico y domicilio).
  • del contrato de alquiler sobre el que estará basado el contrato de subalquiler (descripción).
  • de la parte del inmueble urbano a ser subalquilada (descripción).
  • del plazo de la sublocación (de 2 o más años para ser considerada permanente o de 3 o menos meses para ser considerada temporaria).
  • del precio o alquiler (indicación).
  • de la inclusión de mobiliario en el subalquiler (indicación).

Una vez finalizado este Contrato de Subalquiler de Inmueble sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común y firmado con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por todas las partes en 2 copias (si el contrato es firmado sin la garante) o en 3 copias (si el contrato es firmado con la garante). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Subalquiler de Inmueble se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1214 a 1216 del Código Civil y Comercial de la Nación.


Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

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