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Contrato de Alquiler Comercial

Última revisión Última revisión 01/01/2024
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Este Contrato de Alquiler Comercial puede ser utilizado para documentar la locación (alquiler) de un inmueble urbano, con o sin amoblamiento, para local comercial, oficina o depósito. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 70/2023 (el "DNU") de Diciembre de 2023.

Por este contrato se puede permitir el uso de un inmueble urbano como local comercial, oficina o depósito por una o más personas y/o entidades durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) periódico o único. También se permite que se destine el inmueble, además de para los fines comerciales, en simultáneo para vivienda, aunque en este caso se aplicarán las restricciones propias del Contrato de Alquiler de Vivienda según DNU.

Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo, se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Para alquilar temporariamente un inmueble a los fines de que funcione como estacionamiento permanente de uno o más vehículos, deberá utilizarse otro documento adaptado a esa finalidad como el Contrato de Alquiler de Cochera.


Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

  • Locadora: es la dueña del inmueble que lo da en locación y a cambio recibe el pago del alquiler. Pueden ser una o más personas y/o entidades.
  • Locataria: es la que toma en locación el inmueble para instalar su local u oficina o guardar cosas y a cambio paga el alquiler. Pueden ser una o más personas y/o entidades.

También puede haber una tercera parte:

  • Garante: es la que otorga a favor de la locadora una fianza para garantizar el pago de las obligaciones de la locataria. Pueden ser una o más personas y/o entidades.


Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. A partir del DNU se eliminó el plazo mínimo obligatorio de 3 años, por lo que las partes pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler, siempre que no exceda de 50 años (plazo máximo legal).

En caso de que no se indique el plazo de duración del contrato, legalmente se presumirá que el plazo mínimo pactado es de 3 años.

En caso de que el destino del alquiler sea tanto comercial como para vivienda, tampoco habrá un plazo mínimo obligatorio, pero el plazo máximo se reducirá a 20 años.


Alquiler

Importe

El importe del alquiler puede ser pactado libremente entre las partes. El alquiler puede establecerse tanto en Pesos como en Dólares. En este último caso, podrá seleccionarse la posibilidad de que el importe sea pagado en Pesos al tipo de cambio que se elija o que sea pagado exclusivamente en Dólares.

Frecuencia

Las partes pueden pactar la frecuencia con que el alquiler debe ser pagado. Este contrato permite que el mismo sea abonado mensualmente o cada 2, 3, 4, 6 meses o 1 vez por año, o un solo pago por el total del alquiler.

Ajuste

El ajuste del alquiler dependerá de cómo haya sido pactado el precio:

  • Alquiler pactado en Pesos: Podrá ajustarse con la periodicidad que pacten las partes y según el índice que seleccionen en el contrato, tales como el IPC (Índice de Precios al Consumidor), el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y el SIPM (Sistema de Índices de Precios Mayoristas).
  • Alquiler pactado en Dólares: No podrá ajustarse el monto del alquiler expresado en Dólares. Sin embargo, puede seleccionarse la opción de estipularlo en Dólares para ser pagado en Pesos, por lo que la suma en Pesos se ajustará en función de la cotización del Dólar al momento de pago. En caso de que se seleccione la opción de que se deba pagar el alquiler exclusivamente en Dólares, no podrá ajustarse el monto del mismo.

Pago

El pago del alquiler deberá efectuarse con la frecuencia pactada (mensualmente, cada 2 meses, semestralmente, etc.) y en las fechas de pago establecidas por contrato (por ej. entre el día 5 y 10 de cada mes en que se deba pagar).

El medio de pago será el que se establezca en el contrato y, si fuera en efectivo, el lugar de pago también será acordado entre las partes.

Una vez realizado el pago del alquiler, la locadora debe entregar a la locataria la factura correspondiente.


Servicios, Expensas e Impuestos

Este contrato permite, en concordancia con las nuevas regulaciones, que las partes acuerden cuál de ellas pagará los servicios habilitados en el inmueble alquilado (agua, luz, gas, etc.), las expensas comunes tanto ordinarias como extraordinarias, y también otros impuestos, cargas y tasas, tales como el impuesto inmobiliario, la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble alquilado.


Depósito en Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, la locadora suele solicitar que la locataria entregue un monto de dinero como depósito en garantía, del que podrá cobrarse en caso de que la locataria incumpla sus obligaciones (por ejemplo, si rompe algo del inmueble). Algunas cuestiones a tener en cuenta:

  • Si el alquiler fue pactado en Pesos, el depósito será realizado en Pesos y deberá devolverse una suma equivalente a la entregada, actualizada según el último alquiler mensual.
  • Si el alquiler fue pactado en Dólares para ser pagado en Pesos, la misma lógica y forma de cálculo se aplicará para el depósito en garantía, que será establecido en Dólares pero pagado en Pesos, y deberá ser devuelto en Pesos al tipo de cambio que corresponda al momento de finalizar el contrato.
  • Si el alquiler fue pactado en Dólares para ser pagado en esa moneda, el depósito deberá realizarse en Dólares y ser devuelto en esa moneda y por el mismo importe.

En la fecha cuando termina el contrato, por la causa que sea, la locadora debe devolver todo o parte del depósito en garantía, según corresponda.


Garantía

Antes de firmar el contrato, la locadora puede solicitar una garantía de las obligaciones de pago del alquiler y demás conceptos adicionales de la locataria. Este contrato permite que la locataria ofrezca hasta 2 personas garantes para que aseguren el cumplimiento de las obligaciones de ella; o que contrate un seguro de caución.

Seguro de caución: Una compañía aseguradora garantiza a la locadora el pago de las obligaciones de la locataria. Para ello, la locataria debe contratar este servicio y abonar con anterioridad una suma de dinero determinada, y/o cumplir otras condiciones que se le establezcan.


Sublocación y cesión del contrato

La locataria puede, mediante una comunicación por escrito a la locadora, solicitar autorización para ceder su contrato de alquiler o dar en sublocación una parte determinada del inmueble alquilado a otra persona o entidad para que la use durante cierto tiempo con el mismo destino u otro, salvo que la locadora rechace por escrito dicha solicitud. Este contrato prohíbe a la locataria dar en sublocación cualquier parte del inmueble alquilado o ceder su contrato de alquiler, salvo que previamente haya requerido a la locadora su autorización para hacerlo y ésta la hubiera otorgado.


Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que antes de ese día locadora y locataria acuerdan por escrito terminar la locación, o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse causas por las cuales la locadora y/o la locataria pueden por separado decidir terminarlo antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de alguna obligación fundamental de ellas. Actualmente, la locataria puede terminar el contrato de locación en cualquier momento que lo desee, debiendo pagar una suma equivalente al 10% (diez por ciento) de todos los alquileres que faltan para que se termine el plazo estipulado en el contrato. Si no se hubiera indicado un plazo, por ley se interpretará que la duración del mismo era de 3 años. Además, cuando no se hubiera estipulado un plazo determinado de duración, según este Contrato, la locadora podrá terminarlo unilateralmente una vez pasados esos 3 años que la ley presume como plazo mínimo, siempre que avise con 1 mes de anticipación por cada año de contrato transcurrido, hasta un máximo de 6 meses de preaviso.

También hay causas especiales para terminar anticipadamente el contrato que las partes pueden pactar en el mismo, como por ejemplo si la locadora vende el inmueble o si la locataria fallece.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble alquilado. Al hacerlo voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.


¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Alquiler Comercial puede ser utilizado por una o más personas y/o entidades dueñas de un inmueble urbano para documentar su locación con destino para instalar un local comercial u oficina o depósito, exclusivamente o en simultáneo también para vivienda, a cambio del pago de un alquiler.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • Datos de la locadora y locataria (cantidad, nombre completo y apellido o denominación legal, identificación, número de teléfono y correo electrónico -si se consideran convenientes- y domicilio).
  • Datos de la garante, si hubiera (nombre completo y apellido, identificación, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
  • Datos del inmueble urbano que será alquilado (individualización).
  • Plazo del contrato.
  • Monto del primer alquiler. También deberá indicarse la moneda en que se expresa, su forma de actualización (si fuera en Pesos) y su periodicidad de pago.
  • Monto del depósito en garantía, si hubiera (importe en Pesos igual o menor que el primer alquiler).
  • Mes o meses de adelanto, si hubiera.
  • Garantía a otorgar: Designar garantes, contratar un seguro de caución o no otorgar ninguna garantía externa.
  • Existencia o no de amoblamiento del inmueble alquilado.

Una vez finalizado este Contrato de Alquiler Comercial debe ser impreso en papel común en 2 copias originales si el contrato será firmado sin una parte garante; en 3 copias originales si el contrato será firmado con una garante; o en 4 copias originales si el contrato será firmado con 2 garantes. Todas las copias deben ir acompañadas de todos los Anexos correspondientes (estado y fotos del inmueble, descripción del mobiliario, u otras según el caso). Luego, todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante. Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un escribano público. Deberán conservar una copia del contrato por cada parte (independientemente si dicha parte está integrada por más de una persona, por ej. que hayan 2 locatarias) y una copia cada garante.

Alternativamente, puede mantenerse en su versión electrónica y ser firmado por todas las partes correspondientes con su firma digital (pero no simplemente firma electrónica). En caso de que sea impreso, la firma digital no será válida en dicha versión, pero sí mantendrá su vigencia en la versión electrónica.


Legislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler Comercial se rige por las disposiciones de los artículos 1.187 a 1.226 del Código Civil y Comercial de la Nación modificados por el Decreto de Necesidad y Urgencia N°70/2023 de Diciembre 2023.


¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

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