Índice
Primeramente se repasará cuáles son las partes del contrato de locación. Seguido se describirán las razones por las cuales la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, en vez de continuarla. Por último se explicará cuándo la locataria puede iniciar el proceso de terminación anticipada del alquiler y qué debe hacer para llevarlo adelante.
El contrato de alquiler tiene como mínimo 2 partes: la locadora, que es cada persona y/o entidad que da en alquiler un inmueble del cual es dueña, y la locataria, que es cada persona (si el destino del alquiler es para vivienda) o cada persona y/o entidad (si el destino del alquiler es para local comercial u oficina administrativa) que toma en alquiler dicho inmueble y, a cambio, debe pagar el alquiler mensual.
Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato de locación (especialmente si el destino del alquiler es para vivienda) tenga una tercera parte: la garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler mensual cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.
Desde su perspectiva, la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente por las siguientes razones:
Cualquiera sea la razón por la cual decida terminar la locación anticipadamente, la locataria no está obligada por ley a explicársela a la locadora, ya sea en la comunicación que se menciona más abajo o de alguna otra manera.
Por ley la locataria puede comunicar a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente recién a partir de los 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
El alquiler comienza en la fecha de firma del contrato correspondiente. La tenencia del inmueble puede ser transferida a la locataria en esa fecha u otra posterior, en cuyo caso debe estar prevista en el contrato.
Ejemplo: si, según el contrato firmado, el alquiler comenzó el 1 de marzo de 2020 entonces el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de septiembre de 2020. Por lo tanto, la locataria puede terminar la locación anticipadamente recién a partir del 2 de septiembre de 2020 (inclusive).
Aclaración: puede llamar la atención que, en el ejemplo, el plazo legal de 6 meses no finalice el 31 de agosto de 2020. La razón de que finalice el 1 de septiembre de 2020 es que el artículo 1221 inciso a) del Código Civil y Comercial de la Nación dice "... y han transcurrido seis meses de contrato ..." y, por el artículo 6 del mismo Código, "[l]os plazos de meses ... se computan de fecha a fecha" y "... vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento ...".
Antes del vencimiento del plazo legal de 6 meses la locataria por ley no tiene derecho a terminar la locación anticipadamente por su exclusiva decisión. Puede tenerlo por el contrato de alquiler si el derecho está expresamente dispuesto en el mismo. En tal caso, debe ejercerlo tal y como dispone el contrato. Sin embargo, una disposición así es inusual. Por lo tanto, si la locataria desea terminar la locación anticipadamente sin que siquiera hayan transcurrido 6 meses desde la fecha de comienzo del alquiler entonces debe obtener la conformidad previa y por escrito de la locadora y negociar con ella la indemnización a pagarle, cuyo monto no está fijado por ley y, en consecuencia, dependerá del resultado de la negociación con la locadora.
Por ley la locataria debe comunicar por escrito a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente. La comunicación debe ser hecha de una forma especial, que se llama "fehaciente". Por ello, la comunicación debe ser:
Si bien depende de las circunstancias, la forma más utilizada es la carta documento.
La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o Pasaporte al empleado, firmar las 3 copias delante del empleado, retirar 1 copia firmada y sellada por el empleado que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Luego la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.
La locataria puede indicar una fecha de terminación en la notificación a la locadora. En tal caso, esa fecha debe ser posterior a la fecha cuando finaliza el plazo legal de 6 meses. Además, si el contrato de locación fue firmado el 30 de junio de 2020 o antes y se pactó expresamente que dicha notificación debe ser enviada con cierta anticipación (usualmente, 30 ó 60 días) entonces la fecha indicada por la locataria debe respetar también el plazo de dicha anticipación. Por el contrario, si el contrato de locación fue firmado el 1 de julio de 2020 o después entonces la locataria debe enviar la notificación con por lo menos 1 mes de anticipación a la fecha que eligió para terminar la locación.
Ejemplo: en un contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes, si el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de septiembre de 2020 y se pactó que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación entonces la locataria puede indicar que terminará el alquiler en la fecha que eligió siempre que sea posterior al 16 de septiembre de 2020. Y en un contrato firmado el 1 de julio de 2020 o después, si la locación comenzó el 1 de septiembre de 2020 (por lo cual el plazo legal de 6 meses finalizará el 1 de marzo de 2021) entonces la locataria deberá enviar la notificación a la locadora recién el 2 de marzo de 2021 o después, pudiendo indicar que terminará el alquiler el 2 de abril de 2021 o la fecha posterior que elija.
Si la locataria no indica una fecha de terminación en la notificación a la locadora entonces la terminación ocurre en la fecha en que la locadora recibe la notificación o, si en el contrato de locación se pactó expresamente una anticipación, en la fecha cuando vence el plazo de dicha anticipación contado desde el día siguiente a la fecha en que la locadora recibe la notificación.
Ejemplo: si el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de septiembre de 2020, en el contrato se pactó que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación, la locataria no indica una fecha de terminación y la locadora recibe la notificación el 7 de septiembre de 2020 entonces el alquiler termina a la medianoche del 22 de septiembre de 2020.
En ningún caso la locación se considera terminada en la fecha en que la locataria envía la notificación a la locadora. Y el derecho de terminar la locación anticipadamente no se considera válidamente ejercido si la locadora recibe la notificación antes de la fecha en que finaliza el plazo legal de 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
Luego de recibida la notificación por la locadora, la locataria debe estar dispuesta y prepararse para devolver el inmueble alquilado a la locadora en la fecha en que la locación termina anticipadamente.
La devolución del inmueble alquilado debe ser coordinada con la locadora y cumplir lo dispuesto en el contrato de locación al respecto (por ej., en relación con el estado material y la limpieza del inmueble cuando es devuelto por la locataria). Es práctica generalizada que la devolución se documente por escrito para dejar constancia del estado material del inmueble y de cualquier observación hecha por la locadora y/o la locataria.
Salvo que se cumplan los 3 requisitos que se enumeran a continuación, la locataria también debe estar dispuesta y prepararse para pagar a la locadora la indemnización que por ley tiene derecho a recibir a causa de la terminación de la locación antes del vencimiento del plazo acordado.
Únicamente si (1) el contrato de locación fue firmado el 1 de julio de 2020 o después, (2) la locación es para vivienda y (3) entre la fecha de envío de la notificación a la locadora y la fecha de terminación de la locación elegida por la locataria transcurrirán 3 o más meses entonces la locataria no deberá pagar ninguna indemnización a la locadora a causa de la terminación anticipada de la locación.
El monto de la indemnización que debe pagar la locataria debe ser calculado según las siguientes pautas fijadas por ley:
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de marzo de 2020 y la locataria decide terminarlo el 30 de septiembre de 2020 y, además, el alquiler de septiembre de 2020 es de $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $30.000,00.
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de abril de 2019 y la locataria decide terminarlo el 31 de mayo de 2020 y, además, el alquiler de mayo de 2020 es de $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $20.000,00.
Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de marzo de 2020 y la locataria decide terminarlo el 30 de abril de 2020 y, además, el alquiler de abril de 2020 es de $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $40.000,00.
El monto de la indemnización fijado por ley es:
La locadora y la locataria pueden acordar por escrito y expresamente compensar, es decir, cancelar recíprocamente sin necesidad de contar con fondos, la obligación de la locataria de pagar la indemnización por terminar la locación anticipadamente con la obligación de la locadora de devolver el depósito de garantía.
Ejemplo: si la indemnización que la locataria debe pagar a la locadora es $15.000,00 y el depósito de garantía que la locadora debe devolver a la locataria es $10.000,00 entonces la locadora y la locataria pueden acordar la compensación de sus respectivas obligaciones de pago por $10.000,00 y, en consecuencia, la locataria debe contar con sólo $5.000,00 para pagar totalmente la indemnización a la locadora.
Por su parte, la locadora debe dar a la locataria un recibo de pago de la indemnización entregada.
Si por el contrato de locación la locataria entregó una suma de dinero en concepto de depósito de garantía cuando lo firmó entonces la locataria tiene derecho a pedir la devolución del monto del depósito salvo que en el contrato se hubiera acordado lo contrario o que la locadora hubiera utilizado el depósito para pagar reparaciones u otros conceptos que la locataria debe pagar y no canceló.
Si la locadora devuelve el depósito, ya sea su importe total o una parte, entonces la locataria debe darle un recibo de pago.
De haber una parte garante entonces cuando termina el alquiler automáticamente termina también la garantía y cada persona y/o entidad que firmó el contrato de locación como garante queda liberada de su obligación de pago frente a la locadora, sin que por ley se necesite firmar un documento para dejar constancia de ello.
La locataria puede terminar el alquiler antes del vencimiento del plazo pactado recién a partir de los 6 meses desde la fecha cuando recibió las llaves del inmueble alquilado y pudo entrar al mismo para empezar a usarlo según el destino fijado en el contrato de alquiler. La terminación anticipada debe ser comunicada a la locadora por carta documento. Luego la locataria debe devolver el inmueble alquilado y, salvo que se cumplan 3 requisitos legales, también debe pagar una indemnización a la locadora cuyo monto está fijado por ley y disminuye cuanto más tiempo pasa desde el comienzo del alquiler.