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¿Cuándo y cómo puede la locataria terminar antes el contrato de alquiler de un inmueble?

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Última revisión: 24 de mayo de 2022
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Categoría: Alojamiento y propiedades
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1. Introducción

Primero se repasará cuáles son las partes del contrato de locación. Seguido se describirán las razones por las cuales la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, en vez de continuarla. Por último se explicará cuándo la locataria puede iniciar el proceso de terminación anticipada del alquiler y qué debe hacer para llevarlo adelante.

2. Partes del Contrato de Alquiler o Locación

El contrato de alquiler tiene como mínimo 2 partes: la locadora, que es cada persona y/o entidad que da en locación un inmueble del cual es dueña, y la locataria, que es cada persona (si el destino del alquiler es para vivienda) o cada persona y/o entidad (si el destino del alquiler es para local comercial u oficina administrativa) que toma en locación dicho inmueble y, a cambio, debe pagar el alquiler mensual.

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato (especialmente si el destino del alquiler es para vivienda) tenga una tercera parte: la garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler mensual cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.

3. Por qué Terminar Anticipadamente la Locación

Desde su perspectiva, la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente por las siguientes razones:

  • positiva: desea o necesita usar un inmueble más funcional según las circunstancias de su vida y/o actividad.

Cualquiera sea la razón por la cual decida terminar la locación anticipadamente, la locataria no está obligada por ley a explicársela a la locadora, ya sea en la comunicación que se menciona más abajo o de alguna otra manera.

4. Cuándo Puede la Locataria Terminar Anticipadamente la Locación

Por ley la locataria puede comunicar a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente recién a partir de los 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.

El alquiler comienza en la fecha de firma del contrato correspondiente. La tenencia del inmueble puede ser transferida a la locataria en esa fecha u otra posterior, en cuyo caso debe estar prevista en el contrato.

Ejemplo: si, según el contrato firmado, el alquiler comenzó el 29 de abril de 2022 entonces el plazo legal de 6 meses finaliza el 29 de octubre de 2022. Por lo tanto, la locataria puede terminar la locación anticipadamente recién a partir del 30 de octubre de 2022 (inclusive).

Aclaración: la razón de que la locataria pueda terminar el contrato a partir del 30 de octubre y no del 29 de octubre es que el artículo 1221 inciso a) del Código Civil y Comercial de la Nación dice "... y han transcurrido seis meses de contrato ..." y, por el artículo 6 del mismo Código, "[l]os plazos de meses ... se computan de fecha a fecha" y "... vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento ...".

Antes del vencimiento del plazo legal de 6 meses la locataria por ley no tiene derecho a terminar la locación anticipadamente por su exclusiva decisión. Puede tenerlo por el contrato solo si el derecho está expresamente acordado en el mismo. En tal caso, debe ejercerlo tal y como dispone el contrato. Sin embargo, una disposición así es inusual. Por lo tanto, si la locataria desea terminar la locación anticipadamente sin que siquiera hayan transcurrido 6 meses desde la fecha de comienzo del alquiler entonces debe obtener la conformidad previa y por escrito de la locadora y negociar con ella la indemnización a pagarle, cuyo monto no está fijado por ley y, en consecuencia, dependerá del resultado de la negociación con la locadora.

5. Cómo Debe la Locataria Terminar Anticipadamente la Locación

5.1. Notificación Especial de Terminación Anticipada

Por ley la locataria debe comunicar por escrito a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente. La comunicación debe ser hecha de una forma especial, que se llama "fehaciente". Por ello, la comunicación debe ser enviada de alguna de las siguientes formas según elija la locataria:

  • por carta documento enviada a través de una empresa de correo que ofrezca ese servicio.
  • por acta notarial redactada personalmente por un/a escribano/a público/a y entregada por el/la mismo/a en el domicilio de la locadora indicado en el contrato.

Si bien depende de las circunstancias, la forma más utilizada es la carta documento.

La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o pasaporte al/a la empleado/a, firmar las 3 copias delante del/de la empleado/a, retirar 1 copia firmada y sellada por el/la empleado/a que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Luego la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.

5.2. Fecha de la Terminación Anticipada

La locataria puede indicar una fecha de terminación en la notificación a la locadora. En tal caso, esa fecha debe ser posterior a la fecha cuando finaliza el plazo legal de 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.

Si el contrato fue firmado el 30 de junio de 2020 o antes y se pactó expresamente que dicha notificación debe ser enviada con cierta anticipación (usualmente, 30 ó 60 días) entonces la fecha indicada por la locataria también debe respetar ese plazo de anticipación. En cambio, si el contrato fue firmado el 1 de julio de 2020 o después entonces por ley está fijado un plazo de anticipación de 1 mes que también debe respetar y, en consecuencia, la locataria debe enviar, y la locadora debe recibir, la notificación al menos 1 mes antes de la fecha que la locataria eligió para terminar el contrato e indicó en la notificación.

Independientemente de la fecha cuando el contrato fue firmado, la locataria debe elegir la fecha de terminación del alquiler teniendo en cuenta, primero, que cualquier plazo de anticipación que deba respetar (el pactado expresamente en su contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes o el fijado por ley para su contrato firmado el 1 de julio de 2020 o después) se cuenta desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación (y no desde la fecha en que la locataria la envía); y, segundo, que el envío y la recepción de la notificación por carta documento no ocurren de un día para el otro sino que, entre el envío de la notificación y su recepción por la locadora, transcurre un cierto número de días corridos, en general de 10 a 15 dias dependiendo de los días sábado, domingo y feriados previstos y del servicio prestado por la empresa de correo elegida por la locataria para enviar la carta documento conteniendo la notificación.

Ejemplo: en un contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes el plazo legal de 6 meses finalizó a más tardar el 30 de diciembre de 2020. Si está expresamente pactado que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación entonces si la locataria la envía el 1 de junio de 2022 puede indicar que terminará el alquiler en la fecha que eligió siempre que sea posterior al 16 de junio de 2022 más 10 ó 15 días corridos, esto es, el 26 de junio de 2022 o después. Y en un contrato firmado el 1 de julio de 2020 o después, si la locación comenzó el 29 de abril de 2022 (por lo cual el plazo legal de 6 meses finaliza el 29 de octubre de 2022) entonces la locataria puede válidamente enviar la notificación recién el 30 de octubre de 2022 o después. En caso de enviarla el mismo 30 de octubre de 2022 podría indicar como fecha de terminación del alquiler el 30 de noviembre de 2022 más 10 ó 15 días corridos, esto es, el 10 de diciembre de 2022 u otra fecha posterior que elija. De enviar la notificación el 31 de octubre de 2022 entonces podría indicar como fecha de terminación el 30 de noviembre de 2022 más 10 ó 15 días corridos, esto es, el 10 de diciembre de 2022 u otra fecha posterior, es decir, siempre con el transcurso de al menos 1 mes más 10 ó 15 días corridos entre la fecha de envío de la notificación por la locataria y la fecha de terminación del contrato que indicó en la notificación.

Si la locataria envía la notificación después de cumplirse 6 meses desde el comienzo del alquiler pero no indica una fecha de terminación del contrato entonces hay que diferenciar las siguientes situaciones:

- contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes sin plazo de anticipación pactado expresamente: el contrato termina en la fecha cuando la locadora recibe la notificación.

- contrato firmado el 30 de junio de 2020 o antes con plazo de anticipación pactado expresamente: el contrato termina en la fecha de vencimiento del plazo de 15, 30, 60, etc. días de anticipación contado desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación.

- contrato firmado el 1 de julio de 2020 o después con plazo de anticipación fijado por ley: el contrato termina en la fecha de vencimiento del plazo de 1 mes de anticipación contado desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha cuando la locadora recibe la notificación.

En ningún caso la locación se considera terminada en la fecha cuando la locataria envía la notificación a la locadora. Y el derecho de terminar la locación anticipadamente no se considera válidamente ejercido si la locadora recibe la notificación antes de la fecha cuando se cumplirán 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.

6. Qué Debe Hacer la Locataria Después de Notificar la Terminación Anticipada

6.1. Devolver el Inmueble Alquilado

Luego de recibida la notificación por la locadora, la locataria debe estar dispuesta y prepararse para devolver el inmueble alquilado a la locadora en la fecha en que la locación termina anticipadamente.

La devolución del inmueble alquilado debe ser coordinada con la locadora y cumplir lo dispuesto en el contrato al respecto (por ej., en relación con el estado material y la limpieza del inmueble cuando es devuelto por la locataria). Es práctica generalizada que la devolución se documente por escrito para dejar constancia del estado material del inmueble y de cualquier observación hecha por la locadora y/o la locataria.

6.2. Pagar la Indemnización a la Locadora

Salvo que se cumplan los 4 requisitos que se enumeran a continuación, la locataria también debe estar dispuesta y prepararse para pagar a la locadora la indemnización que por ley tiene derecho a recibir a causa de la terminación de la locación antes del vencimiento del plazo acordado.

La locataria no deberá pagar ninguna indemnización a la locadora a causa de la terminación anticipada del contrato únicamente si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • el contrato fue firmado el 1 de julio de 2020 o después.
  • la locación es para vivienda.
  • la fecha de envío de la notificación por la locataria es posterior a la fecha cuando se cumplen 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.
  • transcurrirán al menos 3 meses entre la fecha de recepción de la notificación por la locadora y la fecha de terminación del alquiler elegida por la locataria e indicada en la notificación.

6.2.1. Cálculo de la Indemnización a la Locadora

El monto de la indemnización que debe pagar la locataria debe ser calculado según las siguientes pautas fijadas por ley:

  • si el contrato es por 2 o más años (porque fue firmado el 30 de junio de 2020 o antes) o por 3 o más años (porque fue firmado el 1 de julio de 2020 o después) y la fecha elegida por la locataria para terminar el alquiler ocurre entre 6 y 12 meses desde la fecha que comenzó el alquiler entonces la indemnización debe ser igual al 150% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de febrero de 2022 y la locataria decide terminarlo el 30 de septiembre de 2022 y, además, el alquiler de septiembre de 2022 es $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $30.000,00.

  • si el contrato es por 2 o más años (porque fue firmado el 30 de junio de 2020 o antes) o por 3 o más años (porque fue firmado el 1 de julio de 2020 o después) y la fecha elegida por la locataria para terminar el alquiler ocurre después de 12 meses desde la fecha que comenzó el alquiler entonces la indemnización debe ser igual al 100% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de junio de 2021 y la locataria decide terminarlo el 31 de julio de 2022 y, además, el alquiler de julio de 2022 es $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $20.000,00.

  • si el contrato es por 3 o menos meses entonces la indemnización debe ser igual al 200% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 2 de mayo de 2022 y la locataria decide terminarlo el 30 de junio de 2022 y, además, el alquiler de junio de 2022 es $20.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $40.000,00.

6.2.2. Negociación de la Indemnización con la Locadora

El monto de la indemnización fijado por ley es:

  • mínimo para la locataria: la ley no prohíbe que la locataria ofrezca a la locadora una indemnización mayor si así lo acuerdan expresamente en el contrato.
  • máximo para la locadora: la ley no prohíbe que la locadora acepte recibir de la locataria una indemnización menor (o ninguna indemnización) si así lo acuerdan expresamente en el contrato.

6.2.3. Compensación de la Indemnización

La locadora y la locataria pueden acordar por escrito y expresamente compensar, es decir, cancelar recíprocamente sin necesidad de contar con fondos, la obligación de la locataria de pagar la indemnización por terminar la locación anticipadamente con la obligación de la locadora de devolver el depósito de garantía.

Ejemplo: si la indemnización que la locataria debe pagar a la locadora es $15.000,00 y el depósito de garantía que la locadora debe devolver a la locataria es $10.000,00 entonces la locadora y la locataria pueden acordar la compensación de sus respectivas obligaciones de pago por $10.000,00 y, en consecuencia, la locataria debe contar con solo $5.000,00 para pagar totalmente la indemnización a la locadora.

6.2.4. Recibo de la Locadora por la Indemnización

Por su parte, la locadora debe dar a la locataria un recibo de pago de la indemnización entregada.

6.3. Recuperar el Depósito de Garantía

Si por el contrato la locataria entregó una suma de dinero en concepto de depósito de garantía cuando lo firmó entonces la locataria tiene derecho a pedir la devolución del monto del depósito salvo que en el contrato se hubiera acordado lo contrario o que la locadora hubiera utilizado el depósito para pagar reparaciones u otros conceptos que la locataria debe pagar y no canceló.

Si la locadora devuelve el depósito, ya sea su importe total o una parte, entonces la locataria debe darle un recibo de pago.

7. Liberación de la Garante por la Terminación Anticipada

De haber una parte garante entonces cuando termina el alquiler automáticamente termina también la garantía y cada persona y/o entidad que firmó el contrato como garante queda liberada de su obligación de pago frente a la locadora, sin que por ley se necesite firmar un documento para dejar constancia de ello.

8. Síntesis

La locataria puede terminar el alquiler antes del vencimiento del plazo pactado recién a partir de los 6 meses contados desde la fecha cuando firmó el contrato. La terminación anticipada debe ser comunicada a la locadora por carta documento. Luego la locataria debe devolver el inmueble alquilado y, salvo que se cumplan 4 requisitos legales, también debe pagar una indemnización a la locadora cuyo monto está fijado por ley y disminuye cuanto más tiempo pasa desde el comienzo del alquiler.

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