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¿Cuándo y cómo puede la locataria terminar antes el contrato de alquiler de un inmueble?

Última revisión:
Última revisión: 24 de mayo de 2019
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Categoría: Alojamiento y propiedades

1. Introducción

Primeramente se repasará cuáles son las partes del contrato de locación. Seguidamente se describirán las razones por las cuales la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado, en vez de continuarla. Por último se explicará cuándo la locataria puede iniciar el proceso de terminación anticipada del alquiler y qué debe hacer para llevarlo adelante.

2. Partes del Contrato de Alquiler

El contrato de alquiler tiene como mínimo 2 partes: la locadora, que es cada persona y/o entidad que da un inmueble del cual es dueña en alquiler, y la locataria, que es cada persona (si el destino del alquiler es para vivienda) o cada persona y/o entidad (si el destino del alquiler es para local comercial u oficina administrativa) que toma dicho inmueble en alquiler y, a cambio, debe pagar el alquiler.

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato de locación (especialmente si el destino del alquiler es para vivienda) tenga una tercera parte: la garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.

3. Por qué Terminar Antes la Locación

Desde su perspectiva, la locataria puede decidir terminar la locación anticipadamente por las siguientes razones:

  • positiva: desea o necesita usar un inmueble más funcional según las circunstancias de su vida y/o actividad.

Cualquiera sea la razón por la cual decide terminar la locación anticipadamente, la locataria por ley no está obligada a explicársela a la locadora ya sea en la comunicación que se menciona más abajo o de otra forma.

4. Cuándo Puede la Locataria Terminar Antes la Locación

Por ley la locataria puede comunicar a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente recién a partir de los 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.

El alquiler comienza en la fecha en que la locataria recibe las llaves del inmueble y puede entrar al mismo para empezar a usarlo según el destino fijado en el contrato de alquiler. Esa fecha puede coincidir con la fecha de firma del contrato o ser posterior, en cuyo caso debe estar prevista en el mismo.

Ejemplo: si, según el contrato firmado, el alquiler comenzó el 1 de abril de 2019 entonces el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de octubre de 2019. Por lo tanto, la locataria puede terminar la locación anticipadamente recién a partir del 2 de octubre de 2019 (inclusive).

Aclaración: puede llamar la atención que, en el ejemplo, el plazo legal de 6 meses no finalice el 30 de septiembre de 2019. La razón de que finalice el 1 de octubre de 2019 es que el art. 1221 inc. a) del Código Civil y Comercial de la Nación dice "... y han transcurrido seis meses de contrato ..." y, por el art. 6 del mismo Código, "[l]os plazos de meses ... se computan de fecha a fecha" y "... vencen a la hora veinticuatro del día del vencimiento ...".

Antes del vencimiento del plazo legal de 6 meses la locataria por ley no tiene derecho a terminar la locación anticipadamente por su exclusiva decisión. Puede tenerlo por el contrato de alquiler si el derecho está expresamente dispuesto en el mismo. En tal caso, debe ejercerlo tal y como dispone el contrato. Sin embargo, una disposición así es inusual. Por lo tanto, si la locataria desea terminar la locación anticipadamente sin que siquiera hayan transcurrido 6 meses después de la firma del contrato de alquiler entonces debe obtener la conformidad previa y por escrito de la locadora y negociar con ella la indemnización a pagarle, cuyo monto no está fijado por ley y, en consecuencia, dependerá del resultado de la negociación con la locadora.

5. Cómo Debe la Locataria Terminar Antes la Locación

5.1. Notificación Especial de Terminación Anticipada

Por ley la locataria debe comunicar por escrito a la locadora su decisión de terminar la locación anticipadamente. La comunicación debe ser hecha de una forma especial, que se llama "fehaciente". Por ello, la comunicación debe ser:

  • por carta documento enviada a través de una empresa de correo que ofrezca ese servicio.
  • por acta notarial redactada personalmente por un/a escribano/a público/a y entregada por él/ella en el domicilio de la locadora indicado en el contrato de alquiler.

Si bien depende de las circunstancias, la forma más utilizada es la carta documento.

La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o Pasaporte al empleado, firmar las 3 copias delante del empleado, retirar 1 copia firmada y sellada por el empleado que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Luego la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.

5.2. Fecha de la Terminación Anticipada

La locataria puede indicar una fecha de terminación en la notificación a la locadora. En tal caso, esa fecha debe ser posterior a la fecha cuando finaliza el plazo legal de 6 meses. Además, si en el contrato de locación se pactó expresamente que dicha notificación debe ser enviada con cierta anticipación entonces la fecha indicada por la locataria debe respetar también el plazo de dicha anticipación.

Ejemplo: si el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de octubre de 2019 y en el contrato se pactó que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación entonces la locataria puede indicar que terminará el alquiler en la fecha que eligió siempre que sea posterior al 16 de octubre de 2019.

Si la locataria no indica una fecha de terminación en la notificación a la locadora entonces la terminación ocurre en la fecha en que la locadora recibe la notificación o, si en el contrato de locación se pactó expresamente una anticipación, en la fecha cuando vence el plazo de dicha anticipación contado desde el día siguiente a la fecha en que la locadora recibe la notificación.

Ejemplo: si el plazo legal de 6 meses finaliza el 1 de octubre de 2019, en el contrato se pactó que la notificación debe ser enviada con 15 días de anticipación, la locataria no indica una fecha de terminación y la locadora recibe la notificación el 7 de octubre de 2019 entonces el alquiler termina el 22 de octubre de 2019.

En ningún caso la locación se considera terminada en la fecha en que la locataria envía la notificación a la locadora. Y el derecho de terminar la locación anticipadamente no se considera válidamente ejercido si la locadora recibe la notificación antes de la fecha en que finaliza el plazo legal de 6 meses contados desde el comienzo del alquiler.

6. Qué Debe Hacer la Locataria Después de Notificar la Terminación Anticipada

6.1. Devolver el Inmueble Alquilado

Luego de recibida la notificación por la locadora, la locataria debe estar dispuesta y prepararse para devolver el inmueble alquilado a la locadora en la fecha en que la locación termina anticipadamente.

La devolución del inmueble alquilado debe ser coordinada con la locadora y cumplir lo dispuesto en el contrato de locación al respecto (por ej., en relación con el estado material y la limpieza del inmueble cuando es devuelto por la locataria). Es práctica generalizada que la devolución se documente por escrito para dejar constancia del estado material del inmueble y de cualquier observación hecha por la locadora y/o la locataria.

6.2. Pagar la Indemnización a la Locadora

La locataria también debe estar dispuesta y prepararse para pagar a la locadora la indemnización que por ley tiene derecho a recibir a causa de la terminación de la locación antes del vencimiento del plazo acordado.

6.2.1. Cálculo de la Indemnización a la Locadora

El monto de la indemnización que debe pagar la locataria debe ser calculado según las siguientes pautas fijadas por ley:

  • si el contrato es por 2 o más años y la fecha elegida por la locataria para terminar el alquiler ocurre entre 6 y 12 meses desde la fecha que comenzó el alquiler entonces la indemnización debe ser igual al 150% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de abril de 2019 y la locataria decide terminarlo el 31 de octubre de 2019 y, además, el alquiler de octubre de 2019 es de $10.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $15.000,00.

  • si el contrato es por 2 o más años y la fecha elegida por la locataria para terminar el alquiler ocurre después de 12 meses desde la fecha que comenzó el alquiler entonces la indemnización debe ser igual al 100% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de abril de 2019 y la locataria decide terminarlo el 31 de mayo de 2020 y, además, el alquiler de mayo de 2020 es de $10.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $10.000,00.

  • si el contrato es por 3 o menos meses entonces la indemnización debe ser igual al 200% del importe del alquiler mensual vigente en la fecha de la devolución del inmueble a la locadora.

Ejemplo: si el alquiler comenzó el 1 de abril de 2019 y la locataria decide terminarlo el 31 de mayo de 2019 y, además, el alquiler de mayo de 2019 es de $10.000,00 entonces debe pagar a la locadora una indemnización de $20.000,00.

6.2.2. Negociación de la Indemnización con la Locadora

El monto de la indemnización fijado por ley es:

  • mínimo para la locataria: la ley no prohíbe que la locataria ofrezca a la locadora una indemnización mayor si así lo acuerdan expresamente en el contrato de alquiler.
  • máximo para la locadora: la ley no prohíbe que la locadora acepte recibir de la locataria una indemnización menor (o ninguna indemnización) si así lo acuerdan expresamente en el contrato de alquiler.

6.2.3. Compensación de la Indemnización

La locadora y la locataria pueden acordar por escrito y expresamente compensar, es decir, cancelar recíprocamente sin necesidad de contar con fondos, la obligación de la locataria de pagar la indemnización por terminar la locación anticipadamente con la obligación de la locadora de devolver el depósito de garantía.

Ejemplo: si la indemnización que la locataria debe pagar a la locadora es $15.000,00 y el depósito de garantía que la locadora debe devolver a la locataria es $10.000,00 entonces la locadora y la locataria pueden acordar la compensación de sus respectivas obligaciones de pago por $10.000,00 y, en consecuencia, la locataria debe contar con sólo $5.000,00 para pagar totalmente la indemnización a la locadora.

6.2.4. Recibo de la Locadora por la Indemnización

Por su parte, la locadora debe dar a la locataria un recibo de pago de la indemnización entregada.

6.3. Recuperar el Depósito de Garantía

Si por el contrato de locación la locataria entregó una suma de dinero en concepto de depósito de garantía cuando lo firmó entonces la locataria tiene derecho a pedir la devolución del monto del depósito salvo que en el contrato se hubiera acordado lo contrario o que la locadora hubiera utilizado el depósito para pagar reparaciones u otros conceptos que la locataria debe pagar y no canceló.

Si la locadora devuelve el depósito, ya sea su importe total o una parte, entonces la locataria debe darle un recibo de pago.

7. Liberación de la Garante por la Terminación Anticipada

De haber una parte garante entonces cuando termina el alquiler automáticamente termina también la garantía y cada persona y/o entidad que firmó el contrato de locación como garante queda liberada de su obligación de pago frente a la locadora, sin que por ley se necesite firmar un documento para dejar constancia de ello.

8. Síntesis

La locataria puede terminar el alquiler antes del vencimiento del plazo pactado recién a partir de los 6 meses de la firma del contrato de locación. La terminación anticipada debe ser comunicada a la locadora por carta documento. Luego, debe devolver el inmueble alquilado y pagar una indemnización a la locadora cuyo monto está fijado por ley y disminuye cuanto más tiempo pasa desde la firma del contrato de locación.

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