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En un alquiler, ¿quién debe pagar las modificaciones hechas al inmueble?

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Última revisión: 7 de agosto de 2019
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Categoría: Reformas y trabajos inmobiliarios
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1. Introducción

Primeramente se precisará el tema de esta guía. Luego se explicará qué se considera una modificación (también llamada "mejora") del inmueble alquilado. A continuación se describirá la clasificación legal de las modificaciones. Por último se indicará cuál de las partes del contrato de alquiler (la locadora, es decir, quien dió el inmueble en alquiler, y la locataria, es decir, quien tomó el inmueble en alquiler) debe pagar cuáles modificaciones.

Esta guía trata sobre las modificaciones hechas a un inmueble urbano que está alquilado para vivienda, oficina/consultorio/estudio profesional o local comercial y las hechas a la parte de un inmueble urbano que está subalquilada con alguna de esas finalidades. En consecuencia, esta guía no trata de las modificaciones realizadas a un inmueble rural (es decir, a un campo o una edificación situada fuera del radio urbano). Además, lo dicho en esta guía en relación con la locataria de un alquiler vale igualmente para la sublocataria de un subalquiler, es decir, quien tomó en subalquiler una parte de un inmueble ya alquilado.

2. Qué Se Considera Una Modificación del Inmueble Alquilado

Una "modificación" o "mejora" es cualquier cambio del estado material (interior y/o exterior) del inmueble alquilado respecto del estado material en que se encontraba al inicio del alquiler que es causado por la acción de la locataria sobre el inmueble alquilado.

Se consideran modificaciones, por ej., la reconstrucción de un techo de tejas dañado por un temporal, la instalación de una escalera de metal externa y fija para poder subir con más comodidad al techo del inmueble, la instalación de un cerramiento en el balcón del inmueble y el cambio del material del piso de madera a mosaico. Por el contrario, no se consideran modificaciones, por ej., la pintura del interior o exterior del inmueble, el barnizado de postigos, puertas y otros elementos de madera y los cambios de plantas en el jardín.

3. Cuándo la Locataria Puede Hacer Modificaciones

No siempre la locataria puede realizar modificaciones en el inmueble alquilado. Para poder hacerlas sin a la vez incumplir el contrato de alquiler y así exponerse a que la locadora decida terminarlo anticipadamente, tienen que cumplirse los siguientes requisitos establecidos por ley:

  • el contrato de alquiler no debe prohibir expresamente a la locataria realizar modificaciones.
  • las modificaciones no deben alterar la sustancia ni la apariencia del inmueble alquilado.
  • las modificaciones deben ser hechas antes de la fecha en que locataria se encuentre obligada a devolver el inmueble alquilado a la locadora, por la causa que sea (vencimiento del plazo pactado del contrato, vencimiento anticipado del plazo del contrato dispuesto por la locadora o la locataria, etc.).

4. Cómo Se Clasifican las Modificaciones

Legalmente las modificaciones se consideran de 2 clases:

  • necesarias.
  • innecesarias.

Las modificaciones innecesarias, a su vez, pueden ser útiles o lujosas.

4.1. La Modificación Necesaria

Una modificación se considera necesaria si la falta de su realización pone en riesgo la construcción del inmueble alquilado o la vida de las personas que ingresan y permanecen en el mismo o de otras personas ajenas (por ej., transeúntes) o de otra manera vuelve materialmente imposible para la locataria usar y gozar del inmueble de manera acorde con el destino para el cual lo alquiló.

Por ej.: el inmueble alquilado es una casa ubicada en una esquina. Como resultado de un choque de autos, uno de ellos es direccionado sobre el jardín delantero (que no está cercado) hasta que se incrusta contra la casa, dañando una pared y el interior de uno de sus ambientes. La reconstrucción, si es realizada por la locataria, es una modificación necesaria porque la locataria razonablemente no puede continuar usando y gozando de la casa conforme al destino como lo venía haciendo hasta que ocurrió el hecho.

4.2. La Modificación Innecesaria

Por el contrario, una modificación se considera innecesaria si su realización responde a una apreciación subjetiva de la locataria y exclusiva suya (es decir, no compartida por la locadora) sobre las condiciones materiales que necesita para usar y gozar el inmueble en mayor medida de lo que podría hacerlo si la modificación no existiera. Esta clase de modificación puede ser útil (porque facilita el uso y goce del inmueble alquilado) o lujosa (porque aumenta el valor monetario del inmueble alquilado).

Ejemplo 1: el inmueble alquilado es una casa ubicada en una esquina. Para prevenir que, como resultado de algún choque de autos que pudiera ocurrir, uno de ellos sea direccionado sobre el jardín delantero y llegue a incrustarse contra la casa, la locataria decide cercar el jardín con una pared gruesa y alta a fin de que reciba el impacto de un auto en un eventual choque. La construcción de una pared semejante es una modificación útil porque responde a la apreciación subjetiva de la locataria sobre la probabilidad de que por un choque un auto sea direccionado sobre el jardín delantero y se incruste contra la casa. La existencia de la pared no es razonablemente necesaria para que la locataria pueda continuar usando y gozando del inmueble alquilado conforme al destino como lo venía haciendo hasta la construcción de la pared.

Ejemplo 2: el inmueble alquilado es una oficina en un edificio de estilo antiguo. El piso de la oficina es de madera de buena calidad pero cruje cuando los ocupantes y visitantes lo caminan. Además, requiere frecuente encerado. Por esas razones, la locataria decide reemplazar el piso con mosaicos de un diseño especial y térmicos que son importados y realzan la decoración de la oficina. El reemplazo del piso es una modificación lujosa porque responde a la apreciación subjetiva de la locataria sobre el tipo de material que debe tener el piso de la oficina para que sea silencioso y coordine con la decoración del lugar. El piso de mosaico semejante no es razonablemente necesario para que la locataria pueda continuar usando y gozando del inmueble alquilado conforme al destino como lo venía haciendo hasta el cambio de piso.

5. Cuáles Modificaciones Debe Pagar la Locataria

Salvo que en el contrato de alquiler se disponga de otra manera (lo que sería inusual), la locataria está obligada a pagar las modificaciones innecesarias. Por esta razón, no tiene obligación de dejarlas hechas en el inmueble y, al terminar el contrato y encontrarse obligada a devolver el inmueble, la locataria puede, a su costa, quitar las modificaciones innecesarias que hizo siempre que finalmente el inmueble tenga por lo menos el mismo estado material (interno y externo) que tenía al inicio del alquiler.

6. Cuáles Modificaciones Debe Pagar la Locadora

Siempre que el contrato de alquiler no disponga de otra manera (lo que sería inusual), la locataria no debe pagar ninguna modificación necesaria ya que ésta por ley debe ser pagada por la locadora. De llegar a pagar la locataria una modificación necesaria entonces después tiene derecho a pedir a la locadora que le reembolse el gasto documentado en que la locataria incurrió para realizar la modificación necesaria de que se trate.

7. Síntesis

En un inmueble urbano alquilado para vivienda, oficina o local comercial la locataria puede realizar modificaciones si el contrato no se lo prohíbe expresamente, las modificaciones no cambian la sustancia ni la apariencia del inmueble y la locataria no tiene todavía obligación de devolver el inmueble a la locadora. De poder realizar válidamente modificaciones, la locataria puede optar por hacer una modificación necesaria, útil o lujosa. Sin embargo, la locataria puede pedir a la locadora el reembolso del costo solamente de las modificaciones necesarias, no así el de las modificaciones útiles o lujosas. El valor de las modificaciones útiles o lujosas queda para beneficio de la locadora.

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