¿Cuándo y cómo puede el dueño terminar antes el contrato de alquiler de un inmueble?

Última revisión: Última revisión:22 de febrero de 2024
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1. Introducción

Primero se repasará cuáles son las partes del contrato de locación. Seguidamente se describirán las causas por las cuales la locadora puede decidir terminar la locación anticipadamente, es decir, antes del vencimiento del plazo acordado. Por último se explicará cuándo la locadora puede decidir la terminación anticipada del alquiler y qué debe hacer para concretar su decisión.

2. Partes del Contrato de Alquiler o Locación

El contrato de alquiler tiene como mínimo 2 partes: la locadora, que es cada persona y/o entidad que da en locación un inmueble del cual es dueña, y la locataria, que es cada persona (si el destino del alquiler es para vivienda) o cada persona y/o entidad (si el destino del alquiler es para local comercial u oficina administrativa) que toma en locación dicho inmueble y, a cambio, debe pagar el alquiler mensual.

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que el contrato (especialmente si el destino del alquiler es para vivienda) tenga una tercera parte: la garante, que es cada persona y/o entidad propuesta por la locataria y aceptada por la locadora que debe pagar el alquiler mensual cuando la locataria no puede o se niega a hacerlo.

3. Por qué Terminar Anticipadamente la Locación

La locadora puede decidir terminar anticipadamente la locación por diferentes causas. Algunas de esas causas están establecidas por ley ("causas legales") y otras pueden ser expresamente acordadas en el contrato ("causas convencionales").

3.1. Causas Legales

La ley establece solo las siguientes:

3.1.1. Cambio de Destino del Inmueble

Se considera "destino del inmueble" a la finalidad para la cual la locataria debe usar el inmueble.

Ejemplo: si la locataria alquila el inmueble para habitarlo sola o junto con su familia entonces el inmueble está destinado para "casa-habitación" o "vivienda" de la locataria. Por el contrario, si lo alquila para operar un negocio o ubicar su organización administrativa o profesional entonces el inmueble está destinado para "local comercial" u "oficina" de la locataria, respectivamente.

Es práctica generalizada que el destino del inmueble:

  • se indique expresamente en el contrato.
  • se acuerde como exclusivo, es decir, solo para "vivienda" o solo para "local comercial" o solo para "oficina".

Por ley no es obligatorio ni que el destino del inmueble sea indicado expresamente en el contrato ni que sea pactado como exclusivo. Por eso:
- si no se indica expresamente un destino en especial entonces la locataria debe usar el inmueble para el mismo destino que tuvo de acuerdo con su más reciente alquiler o, si el inmueble no estuvo alquilado recientemente, debe usarlo tal y como se usan inmuebles similares en el mismo lugar donde está ubicado o, si no hay otros inmuebles semejantes, entonces debe usarlo según el tipo de construcción del inmueble.
- si no se acuerda el destino como exclusivo y, en consecuencia, es mixto (es decir, la locataria puede usar el inmueble simultánea o alternadamente como vivienda y como local comercial u oficina) entonces por ley el inmueble se considera destinado a vivienda y resultan aplicables las disposiciones legales sobre locación de vivienda, que son más favorables para la locataria que las disposiciones legales sobre locación de local comercial u oficina.

El cambio de destino del inmueble que la locataria decida sin acordarlo con la locadora previamente puede ocurrir de 2 maneras alternativas:

  • la locataria comienza a usar el inmueble que alquiló con un destino determinado para otro destino, total o parcialmente.
  • la locataria subalquila el inmueble a una o más persona/s y/o entidad/es para que lo use/n, total o parcialmente, con el mismo destino para el que lo usaba la locataria o uno distinto.

La obligación de la locataria de usar el inmueble de manera acorde con el destino pactado (expresa o tácitamente) es fundamental. Por lo tanto, cualquier cambio de destino del inmueble debe ser acordado por escrito y expresamente con la locadora. Es práctica generalizada que el cambio de destino se documente en una modificación del contrato.

La locadora puede comprobar si ocurrió un cambio de destino del inmueble con la vista del exterior del inmueble o, de considerarlo necesario o conveniente, también con una visita al interior del mismo en las condiciones fijadas en el contrato (por ej., en un determinado horario).

No es necesario que la locadora sufra un perjuicio económico y/o moral como consecuencia del cambio de destino del inmueble para que pueda terminar anticipadamente la locación por esa causa. Basta con que el cambio haya ocurrido y la locadora pueda demostrarlo.

La determinación de si ocurrió o no un cambio de destino del inmueble es principalmente una cuestión de hecho que debe demostrarse con prueba aceptable y convincente para un/a juez/a civil si la locataria y/o la locadora deciden someter dicha determinación a una decisión judicial.

3.1.2. Falta de Mantenimiento del Inmueble

Por ley la locataria debe conservar el inmueble en el estado material en que lo recibió al comenzar el alquiler. Dicho estado debe ser bueno considerando el destino del inmueble acordado (expresa o tácitamente) con la locadora.

La locataria debe reparar cualquier deterioro del inmueble que no sea estructural (es decir, relacionado con la construcción del inmueble) o provocado por la locadora o alguien actuando de su parte. También es responsable por el incendio del inmueble salvo que ocurra de manera imprevista y la locataria no pueda evitarlo con las precauciones razonables (por ej., un incendio provocado por la caída de un rayo durante una tormenta).

La locadora puede comprobar si la locataria no mantiene el inmueble según lo dispuesto en el contrato y por ley con la vista del exterior del inmueble o, de considerarlo necesario o conveniente, también con una visita al interior del mismo en las condiciones fijadas en el contrato (por ej., en un determinado horario).

3.1.3. Abandono del Inmueble

"Abandono del inmueble" significa que la locataria simplemente lo deja por cualquier causa distinta de la iniciativa de la locadora y no queda ninguna otra persona y/o entidad capaz de continuar cumpliendo, en reemplazo de la locataria, las obligaciones que le atribuye el contrato. Si el reemplazante de la locataria debe ser una persona porque el alquiler es para vivienda entonces dicha persona debe ser mayor de 18 años y tener capacidad civil, es decir, aptitud de conducir sus asuntos por sí misma, o, de lo contrario, tener un representante necesario y, en cualquier caso, también tener derecho a continuar cumpliendo el contrato en reemplazo de la locataria original.

Ejemplo: una persona que toma en alquiler un inmueble para vivienda por 3 meses sale de viaje a las 2 semanas de comenzado el alquiler. Durante su viaje sufre un accidente que le impide volver a vivir en el inmueble o nada más decide no retornar al mismo por otra razón. La locataria no pide a ninguna otra que contacte a la locadora y le informe que otra persona que es apoderada o representante de la locataria continuará pagando el alquiler y cumpliendo las demás obligaciones de la locataria según el contrato (por ej., mantener el inmueble en buen estado). En tal caso, después de un tiempo prudencial la locadora puede considerar que la locataria abandonó el inmueble.

La locadora puede comprobar si la locataria abandonó el inmueble con una visita al interior del mismo en las condiciones fijadas en el contrato (por ej., en un determinado horario).

3.1.4. Incumplimiento Reiterado de la Obligación de Pagar el Alquiler

La locadora puede terminar la locación anticipadamente si la locataria no paga el alquiler de 2 meses seguidos. Si el contrato tiene una parte garante entonces la persona o entidad garante también debe haberse negado a pagar por la locataria el alquiler de esos mismos 2 meses seguidos. Ante la falta de pago de 1 alquiler la locadora puede únicamente adoptar ciertas acciones para proteger sus derechos legales y contractuales.

Dependiendo de lo acordado en el contrato sobre el lugar de pago del alquiler, la falta de pago del alquiler puede ser comprobada por la locadora cuando la locataria (o, en su caso, la garante) no se presenta en el domicilio de pago para hacer el pago o no transfiere o deposita el importe del alquiler a la cuenta bancaria de la locadora indicada en el contrato.

3.2. Causas Convencionales

La locadora y la locataria también pueden acordar expresamente en el contrato una o más causa/s por la/s cual/es la locadora puede terminar la locación anticipadamente. Las causas convencionales pueden ser:

  • falta de pago del alquiler de 3 meses no seguidos (por ej., enero, marzo y mayo de 2022).
  • falsedad importante de alguna información sobre la locataria que la locadora tuvo especialmente en cuenta para firmar el contrato con la locataria (por ej., sobre el derecho de la locataria para alquilar el inmueble o la existencia de la autorización orgánica requerida por el estatuto de la locataria que es una entidad).

A partir del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 de Diciembre de 2023, la locadora puede terminar el contrato por cualquier causa fijada en el contrato. Por lo tanto, además de las mencionadas anteriormente, se podrán fijar nuevas causales que permitan a la locadora terminar el contrato en cualquier momento, siempre que sean razonables y sean acordadas por escrito en el contrato (por ejemplo, terminarlo en cualquier momento dando un preaviso de 2 meses y abonando una suma de dinero en concepto de multa).

Cada causa convencional debe ser redactada con precisión y sin dejar margen para una decisión arbitraria de la locadora sobre la terminación anticipada de la locación.

4. Cuándo Puede la Locadora Terminar Anticipadamente la Locación

La locadora puede decidir terminar la locación anticipadamente en cualquier momento a partir de la fecha en que comprueba que existen una o más de las causas mencionadas más arriba y, en consecuencia, por ley o según el contrato tiene derecho a terminar la locación antes del vencimiento de su plazo.

La decisión de la locadora debe:
- fundamentarse coherentemente en los hechos demostrables que conforman la o las causas por las que puede terminar la locación anticipadamente.
- resultar de una interpretación de buena fe y razonable de la letra y el espíritu del contrato firmado.
- no contradecir una conducta pasada de la locadora en relación con hechos iguales o similares a los antes referidos tal que la locadora afirme en el presente lo que en el pasado negó o viceversa.

5. Cómo Debe la Locadora Terminar Anticipadamente la Locación

5.1. Notificación Especial

Por ley la locadora debe comunicar por escrito a la locataria su decisión de terminar la locación anticipadamente. La comunicación debe ser hecha de una forma especial, que se llama "fehaciente". Por ello, la comunicación debe ser enviada de alguna de las siguientes formas según elija la locadora:

  • por carta documento enviada a través de una empresa de correo que ofrezca ese servicio.
  • por acta notarial redactada personalmente por un/a escribano/a público/a y entregada por el/la mismo/a en el domicilio de la locataria indicado en el contrato.

Si bien depende de las circunstancias, la forma más utilizada es la carta documento.

La carta documento es un formulario por triplicado que, según la empresa de correo que ofrezca ese servicio, se compra en una sucursal o se descarga de su sitio web. Se lo debe completar siguiendo las instrucciones provistas para ello. Una vez completado debe llevarlo a la sucursal de esa empresa de correo, probar la identidad de cada persona que firma la carta documento como remitente mostrando su DNI o pasaporte al/a la empleado/a, firmar las 3 copias delante del/de la empleado/a, retirar 1 copia firmada y sellada por el/la empleado/a que también indique el número o código de seguimiento de la carta documento y, por último, pagar el precio de la carta documento. Luego la empresa de correo debe entregar 1 copia a la destinataria, archivar la copia restante y enviar un aviso de entrega a la remitente.

5.2. Intimación a Pagar

Si el destino del inmueble es para vivienda entonces por ley la locadora debe solicitar en la notificación a la locataria el pago de los alquileres vencidos e impagos y darle un plazo de por lo menos 10 días corridos a contar desde, e incluyendo, el día siguiente a la fecha en que la locataria reciba la notificación para que realice el pago ya sea en el domicilio de pago según el contrato o en otro lugar indicado en la notificación.

Si bien por ley no es obligatoria, dependiendo de las circunstancias, es práctica generalizada que si el destino del inmueble es para local comercial u oficina la locadora también solicite a la locataria el pago de los alquileres vencidos e impagos con un plazo de por lo menos 5 días corridos antes de iniciar el juicio de cobro y desalojo.

6. Qué Debe Hacer la Locadora Después de Notificar la Terminación Anticipada

La actuación de la locadora después de la recepción de la notificación por la locataria depende de lo que ésta decida hacer según las circunstancias.

6.1. La Locataria Cumple la Intimación de Pago

Si la locataria decide cumplir la intimación de pago entonces la locadora:

  • debe dar a la locataria (o, en su caso, la garante) un recibo de pago por la deuda que cancela y el contrato continúa vigente si la falta de pago de alquileres fue la única causa por la cual la locadora decidió terminar la locación anticipadamente.
  • si pasaron 6 meses desde el comienzo del alquiler entonces debe estar preparada y dispuesta para recibir de la locataria una comunicación escrita por la cual le informa sobre su decisión de terminar la locación anticipadamente dado que la locataria puede haber llegado a la conclusión de que el importe del alquiler no le resulta accesible según su situación económico-financiera.

Como se explicó más arriba, pueden existir, además de la falta de pago de los alquileres, una o más otra/s causa/s por las cuales la locadora decida terminar la locación anticipadamente (por ej., la falta de uso por la locataria del inmueble según el destino acordado). En tal caso, si la locataria paga los alquileres adeudados pero no pone fin a cada uno de sus demás incumplimientos importantes del contrato dentro del plazo y en las condiciones fijadas por la locadora entonces ésta puede igualmente terminar la locación e iniciar un juicio ejecutivo de desalojo ante el/la juez/a civil que corresponda.

6.2. La Locataria No Cumple la Intimación de Pago

Si la locataria decide no cumplir la intimación de pago entonces la locadora puede iniciar un juicio ejecutivo de cobro y desalojo ante el/la juez/a civil que corresponda.

7. Síntesis

La locadora puede decidir terminar la locación anticipadamente por varias causas. Las causas son incumplimientos importantes de obligaciones de la locataria pactadas expresamente en el contrato o establecidas por ley (usar el inmueble según el destino acordado, pagar regularmente el alquiler, mantener el inmueble en buen estado, no abandonarlo, etc.). Cualquiera sea el destino acordado para el inmueble (pero especialmente si es para vivienda), la locadora debe comunicar su decisión de terminar antes la locación a la locataria por carta documento o acta notarial, indicar la o las causas de la terminación anticipada de manera coherente con los incumplimientos que comprobó y siempre actuar con buena fe y razonabilidad según las circunstancias.

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