9 de abril de 2024
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Primero se repasará el contrato de alquiler o locación definido por la ley, incluyendo los varios tipos que prevé. Seguido se recordará la definición legal del contrato de préstamo de cosas (o, más formalmente, "comodato"). Por último se explicarán las diferencias entre el alquiler y el préstamo de una cosa (departamento, local comercial, vehículo, máquina, etc.) comenzando con las que son esenciales (siempre existirán) y concluyendo con otras que son nada más destacables (no siempre existirán).
En esta guía las referencias a las cosas que pueden alquilarse o prestarse no comprenden un pagaré, un cheque, una factura ni cualquier otro documento en el que consta un crédito. Además, cuando se hace referencia a un inmueble rural no se incluye al destinado a una explotación agropecuaria.
Es el acuerdo entre una o más personas y/o entidades (más formalmente, la "locadora") y una o más personas y/o entidades ("locataria") por el cual la locadora entrega a la locataria una cosa y le permite usarla durante un tiempo determinado a cambio de que le pague únicamente una suma de dinero y, al final del tiempo acordado, le devuelva la misma cosa.
Por ley hay varios tipos de alquiler o locación:
Si, dependiendo de la clase de cosa alquilada, en concreto la locataria le da un uso mixto, esto es, simultánea o alternadamente la usa para habitarla y trabajar (destino no habitacional) entonces el alquiler se considera exclusivamente habitacional.
Es el acuerdo entre una o más personas y/o entidades ("comodante") y una o más personas y/o entidades ("comodataria") por el cual la comodante entrega a la comodataria una cosa, inmueble o mueble, para que durante un tiempo, determinado o no, la use gratis, es decir, sin quedar a cambio obligada a dar algo a la comodante o hacer o dejar de hacer para ella algún acto o alguna actividad, y al finalizar ese tiempo le devuelva la misma cosa.
Son las establecidas por ley que no pueden ser eliminadas por un acuerdo de las partes. Por lo tanto, siempre existirán en tanto una ley no modifique la reglamentación actual del contrato de alquiler, del comodato o de ambos.
La locadora puede ser una persona con o sin plena capacidad civil. De no tener plena capacidad civil, es decir, estar impedida de ejercer sus derechos por sí misma, entonces el contrato de alquiler puede ser firmado por esa persona aunque solo por intermedio de cada persona que es representante legal suyo (tutor, curador o apoyo).
Por ley una persona debe tener plena capacidad civil para poder ser comodante. Quien representa legalmente a una persona incapaz como tutor, curador o apoyo tiene prohibido firmar cualquier contrato para prestar una cosa en nombre de aquella.
Para dar en alquiler una cosa la locadora debe ser su dueña y tenerla bajo su poder a fin de efectivamente entregarla a la locataria.
La calidad de dueña se demuestra con un documento escrito llamado "título de propiedad". A falta del mismo se la puede demostrar con otros documentos escritos y testigos que demuestren que la locadora ha tenido la posesión a su nombre de la cosa sin ningún cuestionamiento y de manera continua durante muchos años.
La comodante no necesita ser la dueña de la cosa que presta. Es suficiente con que la tenga bajo su poder al momento de acordar el comodato y pueda efectivamente entregarla a la comodataria.
La comodataria puede negarse válidamente a devolver la cosa a la comodante si sabe que no le pertenece y que le había sido hurtada o se le había perdido a la persona o entidad dueña. En tal caso un juez civil debe decidir si tiene que devolverla a la comodante o a la persona o entidad dueña.
A cambio de poder usar la cosa, la locataria siempre debe quedar obligada a pagarle a la locadora el alquiler con dinero únicamente.
La comodataria siempre debe poder usar la cosa gratis. Nunca debe quedar obligada ya sea a entregar algo (una suma de dinero y/o alguna cosa) o hacer o no hacer un acto o una actividad a favor de la comodante y/u otra persona o entidad.
Con la Ley de Alquileres que estuvo vigente hasta la sanción del Decreto de Necesidad y Urgencia ("DNU") 70/2023 la duración mínima legal del contrato de alquiler era de 3 años, salvo en los alquileres temporales con fines turísticos, donde el plazo máximo era de 3 meses. A partir del DNU, ya no hay un plazo de duración mínimo para los alquileres permanentes (es decir, para vivienda o comercio), ni un plazo máximo para los alquileres temporales. Por lo tanto, el alquiler tanto inmobiliario como mobiliario puede durar cualquier plazo que las partes acuerden en el contrato. De esta manera, los contratos de alquiler firmados antes del 29 de Diciembre de 2023 debían por ley tener un plazo mínimo de duración de 3 años; los que se hayan firmado luego de dicha fecha no.
El préstamo de una cosa puede durar cualquier plazo de horas, días, semanas, meses o años que expresamente acuerden las partes o, en su defecto, el tiempo que necesite la comodataria para usar la cosa o el tiempo que quiera la comodante.
Dependiendo del tipo de alquiler y cuándo haya sido firmado el contrato, la cosa alquilada puede ser devuelta o no a la locadora en cualquier momento antes del vencimiento del plazo de duración acordado. En el caso de los contratos de alquiler habitacional (es decir, de inmueble para vivienda) firmados antes del 29 de Diciembre de 2023 (antes que el DNU 70/2023 entrara en vigencia) la locataria puede, por su exclusiva decisión, rescindir ("terminar") el contrato y devolver la cosa anticipadamente siempre que lo haga después de los 6 meses de comenzado el alquiler y cumpla otros requisitos legales. En los contratos de alquiler para vivienda firmados después del 29 de Diciembre de 2023, la Locataria podrá rescindir el contrato y devolver la cosa en cualquier momento siempre que abone como multa el 10% de la suma de todos los alquileres que restan por pagar hasta la fecha prevista de finalización del contrato.
Por el contrario, la locadora puede pedir la devolución anticipada de la cosa únicamente por las causas objetivas previstas por ley: falta de pago del alquiler, cambio del destino acordado y, según el caso, fallecimiento de la locadora o la locataria o venta del inmueble. En los contratos firmados con posterioridad al 29 de Diciembre de 2023, pueden haberse incluído otros motivos por los que la locadora pueda finalizar el contrato anticipadamente y serán válidos siempre y cuando consten por escrito en dicho contrato (por ejemplo, siempre que brinde un preaviso de 2 meses y pague un 15% de todos los alquileres restantes en concepto de multa). En el alquiler mobiliario y no habitacional la locadora y la locataria pueden pactar la devolución anticipada de la cosa por las causas y cumpliendo los requisitos que acuerden.
La comodante puede pedir la devolución anticipada de la cosa si la necesita por alguna circunstancia imprevista y urgente salvo que expresamente hubiera renunciado a hacer tal pedido por esa causa.
Si la locataria acordó pagar no solo el alquiler sino también ciertos gastos relacionados con la cosa (por ej., el seguro pero no la patente en el caso de un vehículo o las expensas ordinarias pero no el impuesto inmobiliario o las expensas extraordinarias en el caso de un inmueble) pero no los paga entonces por ley la locadora tiene derecho a iniciarle un juicio ejecutivo para cobrárselos.
El juicio ejecutivo es un proceso judicial que permite cobrar deudas vencidas e impagas más rápidamente que mediante un juicio ordinario o común.
Cuando la comodataria no paga los gastos relacionados con la cosa que acordó pagar (por ej., las expensas y/o el impuesto inmobiliario en el caso de un inmueble o la patente y/o el seguro en el caso de un vehículo) la comodante puede iniciarle únicamente un juicio ordinario o común para cobrárselos.
Son las establecidas por ley que pueden ser eliminadas por un acuerdo de las partes. Por lo tanto, no siempre existirán inclusive cuando una ley no modifique la reglamentación actual del contrato de alquiler, del comodato o de ambos. Así, podría ocurrir que, en relación con las siguientes cuestiones, un alquiler y un comodato incluyan cláusulas que tienen el mismo efecto legal.
Cuando la cosa alquilada es inmueble o mueble registrable el contrato debe ser acordado por escrito como requisito de validez. Únicamente el alquiler de una cosa mueble no registrable (máquina, obra de arte, mueble de hogar, oficina o local, etc.) puede ser acordado verbalmente y ser válido igual (aunque es práctica generalizada acordarlo por escrito también en ese caso).
Cualquiera sea la cosa prestada, el contrato entre la comodante y la comodataria puede ser acordado por escrito o verbalmente según elijan. Sin embargo, es práctica generalizada que se lo acuerde por escrito salvo que la cosa sea de poco valor económico o sentimental, el préstamo dure tiempo muy breve y entre las partes exista la máxima confianza.
El contrato de alquiler continúa a pesar del fallecimiento de la locataria salvo que expresamente se hubiera acordado lo contrario, es decir, que termine automáticamente debido a su muerte. De no haber sido la muerte de la locataria excluida expresamente como causa de terminación automática del alquiler, éste continúa en tanto y en cuanto la locataria tenga al menos una persona que la herede.
El comodato termina automáticamente con el fallecimiento de la comodataria salvo que expresamente se hubiera acordado lo contrario, es decir, que continúe a pesar del fallecimiento de la comodataria en tanto y en cuanto ésta tenga al menos una persona que la herede.
El alquiler continúa tal cual lo acordado inclusive cuando la cosa alquilada sea vendida. Sin embargo, la ley permite que la locadora y la locataria acuerden de manera expresa que el alquiler termine anticipadamente debido a la venta de la cosa.
Si la cosa prestada es vendida por la comodante el comodato termina, salvo que hubiera acordado expresamente con la comodataria que ésta podrá continuar usando la cosa después de su venta.
Salvo que en el contrato se acuerde expresamente lo contrario, la locataria puede negarse a devolver la cosa si la locadora le adeuda el pago o reembolso de un gasto hecho por la locataria que, según el contrato, no le correspondía pagar o de una mejora necesaria que hizo en el inmueble.
Si en el contrato no se acuerda expresamente lo contrario, la comodataria no tiene derecho a retener la cosa por ninguna razón, inclusive si la comodante le adeuda el pago o reembolso de un gasto que, según el contrato o la ley, correspondía que pagara la comodante.
Dependiendo de su situación fiscal particular y del tipo de alquiler acordado la locadora podría encontrarse obligada a pagar, a nivel nacional, el Impuesto a las Ganancias y/o el Impuesto al Valor Agregado (IVA); y a nivel provincial, el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Por su lado, la locataria podría tener derecho a deducir del Impuesto a las Ganancias los pagos del alquiler que realice y estén documentados en un recibo de pago firmado por la locadora.
Como el préstamo de una cosa es gratis, ni la comodante ni la comodataria deben pagar por causa del contrato el Impuesto a las Ganancias, el IVA o el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
El alquiler y el préstamo de una cosa tienen varias diferencias esenciales: (1) la locadora puede o no tener plena capacidad civil mientras que la comodante debe tenerla; (2) la locadora debe ser la dueña de la cosa pero la comodante no necesita serlo; (3) la locataria siempre debe quedar obligada a pagar únicamente una suma de dinero mientras que la comodataria nunca debe quedar obligada a pagar, dar o hacer nada; (4) el alquiler puede tener o no un plazo mínimo de duración fijado por ley mientras que el comodato tiene el plazo que se acuerde libremente; (5) la locadora no puede pedir la devolución anticipada de la cosa salvo en los casos permitidos por ley o por contrato (en algunos casos) mientras que la comodante puede pedirla en cualquier momento; y (6) la deuda por gastos de la cosa alquilada puede ser cobrada mediante un juicio ejecutivo en tanto que la deuda por gastos de la cosa prestada solo puede cobrarse mediante un juicio ordinario o común. Otras diferencias destacables: (1) casi todos los tipos de alquiler deben ser documentados por escrito mientras que el comodato puede ser acordado por escrito o verbalmente; y (2) si la locataria fallece, el alquiler continúa salvo acuerdo expreso en contrario mientras que si la comodataria fallece, el préstamo de la cosa termina salvo acuerdo expreso en contrario.