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¿Qué diferencias hay entre el alquiler y el préstamo de una cosa?

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Última revisión: 24 de febrero de 2020
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Categoría: Alojamiento y propiedades
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1. Introducción

Primeramente se repasará el contrato de alquiler o locación definido por la ley, incluyendo los varios tipos que prevé. Seguido se repasará la definición legal del contrato de préstamo de cosas (o, más formalmente, "comodato"). Por último se explicarán las diferencias entre el alquiler y el préstamo de una cosa (departamento, local comercial, vehículo, máquina, etc.) comenzando con las que son esenciales (siempre existirán) y concluyendo con otras que son nada más destacables (no siempre existirán).

En esta guía las referencias a las cosas que pueden alquilarse o prestarse no comprenden un pagaré, un cheque, una factura ni cualquier otro documento en el que consta un crédito. Además, cuando se hace referencia a un inmueble rural no se incluye al destinado a una explotación agropecuaria.

2. El Contrato de Alquiler

Es el acuerdo entre una o más personas y/o entidades (más formalmente, la "locadora") y una o más personas y/o entidades ("locataria") por el cual la locadora entrega a la locataria una cosa y le permite usarla un tiempo determinado a cambio de que le pague únicamente una suma de dinero y, al final del tiempo acordado, le devuelva la misma cosa.

Por ley hay varios tipos de alquiler:

  • según la clase de la cosa alquilada: inmobiliario (la cosa es un inmueble urbano -departamento, local comercial, oficina, etc.- o rural -galpón, campo) o mobiliario (la cosa no es un inmueble -vehículo, máquina, etc.)
  • según el uso o destino de la cosa alquilada: habitacional (la cosa es usada como vivienda) o no habitacional (la cosa es usada exclusivamente como local comercial, oficina o para cualquier otro propósito excepto habitarla).

Si, dependiendo de la clase de cosa alquilada, en concreto la locataria le da un uso mixto, esto es, simultánea o alternadamente la usa para habitarla y trabajar (destino no habitacional) entonces el alquiler se considera exclusivamente habitacional.

3. El Contrato de Préstamo de Cosas o Comodato

Es el acuerdo entre una o más personas y/o entidades ("comodante") y una o más personas y/o entidades ("comodataria") por el cual la comodante entrega a la comodataria una cosa, inmueble o mueble, para que durante un tiempo, determinado o no, la use gratis, es decir, sin quedar a cambio obligada a dar algo a la comodante o hacerle o no hacerle un acto o una actividad, y al finalizar ese tiempo le devuelva la misma cosa.

4. Diferencias Esenciales

Son las establecidas por ley que no pueden ser eliminadas por un acuerdo de las partes. Por lo tanto, siempre existirán en tanto una ley no modifique la reglamentación actual del contrato de alquiler, del comodato o de ambos.

4.1. Capacidad Civil de la Locadora/Comodante

La locadora puede ser una persona con o sin plena capacidad civil. De no tener plena capacidad civil, es decir, estar impedida de ejercer sus derechos por sí misma, entonces el contrato de alquiler puede ser firmado por esa persona aunque sólo por medio de cada persona que es representante legal suya (tutor/a, curador/a o apoyo).

Por ley una persona debe tener plena capacidad civil para poder ser comodante. Quien representa legalmente a una persona incapaz como tutor/a, curador/a o apoyo tiene prohibido firmar cualquier contrato de comodato en nombre de aquella.

4.2. Propiedad de la Cosa

Para dar en alquiler una cosa la locadora debe ser su dueña y tenerla bajo su poder a fin de efectivamente entregarla a la locataria.

La calidad de dueña se demuestra con un documento escrito llamado "título de propiedad". A falta del mismo se la puede demostrar con otros documentos escritos y testigos que demuestren que la locadora ha tenido la posesión a su nombre de la cosa sin ningún cuestionamiento y de manera continua durante muchos años.

La comodante no necesita ser la dueña de la cosa que presta. Es suficiente con que la tenga bajo su poder al momento de acordar el comodato y pueda efectivamente entregarla a la comodataria.

La comodataria puede negarse válidamente a devolver la cosa a la comodante si sabe que no le pertenece y que le había sido hurtada o se le había perdido a la dueña. En tal caso un juez civil debe decidir si tiene que devolverla a la comodante o a la dueña.

4.3. Contraprestación de la Locataria/Comodataria

A cambio de poder usar la cosa la locataria siempre debe quedar obligada a pagarle a la locadora el alquiler con dinero únicamente.

La comodataria siempre debe poder usar la cosa gratis. Nunca debe quedar obligada ya sea a entregar algo (una suma de dinero y/o alguna cosa) o hacer o no hacer un acto o una actividad a favor de la comodante y/u otra persona o entidad.

4.4. Duración del Contrato

La ley establece una duración mínima del alquiler de 2 años tratándose de los tipos más comunes: alquiler habitacional y alquiler inmobiliario y no habitacional. Sólo cuando el alquiler es mobiliario y no habitacional puede acordarse que dure cualquier plazo de horas, días, semanas, meses o años.

El préstamo de una cosa puede durar cualquier plazo de horas, días, semanas, meses o años que expresamente acuerden las partes o, en su defecto, el tiempo que necesite la comodataria para usar la cosa o el tiempo que quiera la comodante.

4.5. Causas de Devolución Anticipada de la Cosa

Dependiendo del tipo de alquiler la cosa alquilada puede ser devuelta o no a la locadora en cualquier momento antes del vencimiento del plazo de duración acordado. En el alquiler habitacional y en el inmobiliario y no habitacional sólo la locataria puede, por su exclusiva decisión, devolver la cosa anticipadamente siempre que lo haga después de los 6 meses de comenzado el alquiler y cumpla otros requisitos legales. Por el contrario, la locadora puede pedir la devolución anticipada de la cosa únicamente por las causas objetivas previstas por ley: falta de pago del alquiler, cambio del destino acordado y, según el caso, fallecimiento de la locadora o la locataria o venta del inmueble. En el alquiler mobiliario y no habitacional la locadora y la locataria pueden pactar la devolución anticipada de la cosa por las causas y cumpliendo los requisitos que acuerden.

La comodante puede pedir la devolución anticipada de la cosa si la necesita por alguna circunstancia imprevista y urgente salvo que expresamente hubiera renunciado a hacer tal pedido por esa causa.

4.6. Cobranza Judicial de los Gastos de la Cosa

Si la locataria acordó pagar no sólo el alquiler sino también los gastos relacionados con la cosa (por ej., las expensas y/o el impuesto inmobiliario en el caso de un inmueble o la patente y/o el seguro en el caso de un vehículo) pero no los paga entonces por ley la locadora tiene derecho a iniciarle un juicio ejecutivo para cobrárselos.

El juicio ejecutivo es un proceso judicial que permite cobrar deudas vencidas e impagas más rápidamente que mediante un juicio ordinario o común.

Cuando la comodataria no paga los gastos relacionados con la cosa que acordó pagar (por ej., las expensas y/o el impuesto inmobiliario en el caso de un inmueble o la patente y/o el seguro en el caso de un vehículo) la comodante puede iniciarle únicamente un juicio ordinario o común para cobrárselos.

5. Otras Diferencias Destacables

Son las establecidas por ley que pueden ser eliminadas por un acuerdo de las partes. Por lo tanto, no siempre existirán aún cuando una ley no modifique la reglamentación actual del contrato de alquiler, del comodato o de ambos. Así, podría ocurrir que, en relación con las siguientes cuestiones, un alquiler y un comodato incluyan cláusulas que tienen el mismo efecto legal.

5.1. Documentación del Contrato

Cuando la cosa alquilada es inmueble o mueble registrable el contrato debe ser acordado por escrito como requisito de validez. Únicamente el alquiler de una cosa mueble no registrable (máquina, obra de arte, mueble de hogar, oficina o local, etc.) puede ser acordado verbalmente y ser válido igual (aunque es práctica generalizada acordarlo por escrito también en ese caso).

Cualquiera sea la cosa prestada, el contrato entre la comodante y la comodataria puede ser acordado por escrito o verbalmente según elijan. Sin embargo, es práctica generalizada que se lo acuerde por escrito salvo que la cosa sea de valor económico bajo o sentimental, el préstamo dure muy poco tiempo y entre las partes exista la máxima confianza.

5.2. Fallecimiento de la Locataria/Comodataria

El contrato de alquiler continúa a pesar del fallecimiento de la locataria salvo que expresamente se hubiera acordado lo contrario, es decir, que termine automáticamente debido a su muerte. De no haber sido la muerte de la locataria excluida expresamente como causa de terminación automática del alquiler, éste continúa en tanto y en cuanto la locataria tenga al menos una persona que la herede.

El comodato termina automáticamente con el fallecimiento de la comodataria salvo que expresamente se hubiera acordado lo contrario, es decir, que continúe a pesar del fallecimiento de la comodataria en tanto y en cuanto ésta tenga al menos una persona que la herede.

5.3. Venta de la Cosa

El alquiler continúa tal cual lo acordado aún cuando la cosa alquilada sea vendida. Sin embargo, la ley permite que la locadora y la locataria acuerden de manera expresa que el alquiler termine anticipadamente debido a la venta de la cosa.

Si la cosa prestada es vendida por la comodante el comodato termina salvo que hubiera acordado expresamente con la comodataria que ésta podrá continuar usando la cosa después de su venta.

5.4. Derecho de Retención de la Cosa

Salvo que en el contrato se acuerde expresamente lo contrario, la locataria puede negarse a devolver la cosa si la locadora le adeuda el pago o reembolso de un gasto hecho por la locataria que, según el contrato, no le correspondía pagar o de una mejora necesaria que hizo en el inmueble.

Si en el contrato no se acuerda expresamente lo contrario entonces la comodataria no tiene derecho a retener la cosa por ninguna razón, inclusive si la comodante le adeuda el pago o reembolso de un gasto que, según el contrato o la ley, correspondía que pagara la comodante.

5.5. Tratamiento Impositivo

Dependiendo de su situación fiscal particular y del tipo de alquiler acordado la locadora podría encontrarse obligada a pagar, a nivel nacional, el Impuesto a las Ganancias y/o el Impuesto al Valor Agregado (IVA); y a nivel provincial, el Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Por su lado, la locataria podría tener derecho a deducir del Impuesto a las Ganancias los pagos documentados del alquiler que realice.

Como el préstamo de una cosa es gratis, ni la comodante ni la comodataria deben pagar por causa del contrato el Impuesto a las Ganancias, el IVA o el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

6. Síntesis

El alquiler y el préstamo de una cosa tienen varias diferencias esenciales: (1) la locadora puede o no tener plena capacidad civil mientras que la comodante debe tenerla; (2) la locadora debe ser la dueña de la cosa pero la comodante no necesita serlo; (3) la locataria siempre debe quedar obligada a pagar únicamente una suma de dinero mientras que la comodataria nunca debe quedar obligada a pagar, dar o hacer nada; (4) el alquiler puede tener o no un plazo mínimo de duración fijado por ley dependiendo de su tipo mientras que el comodato tiene el plazo que se acuerde libremente; (5) la locadora no puede pedir la devolución anticipada de la cosa salvo en los casos permitidos por ley mientras que la comodante puede pedirla en cualquier momento; y (6) la deuda por gastos de la cosa alquilada puede ser cobrada mediante un juicio ejecutivo en tanto que la deuda por gastos de la cosa prestada sólo puede cobrarse mediante un juicio ordinario o común. Otras diferencias destacables: (1) casi todos los tipos de alquiler deben ser documentados por escrito mientras que el comodato puede ser acordado por escrito o verbalmente; y (2) si la locataria fallece el alquiler continúa salvo acuerdo expreso en contrario mientras que si la comodataria fallece el préstamo de la cosa termina salvo acuerdo expreso en contrario.

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