4 de septiembre de 2023
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4 de septiembre de 2023
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Según el tipo de contrato que se quiera utilizar, los requisitos para que surta todos sus efectos pueden variar.
En esta guía veremos quiénes deben firmarlo, cuántas copias se deben realizar del mismo, cuáles deben ser registrados y si existe algún pago u otro requisito que deba cumplirse.
En todos los casos, un contrato deberá estar necesariamente firmado por las partes. Las partes son aquellas personas, humanas o jurídicas, que lo integran y sobre las que recaerán los derechos y obligaciones que se derivan del contrato en cuestión. La firma de las partes es esencial, ya que la misma es una manifestación de su voluntad y por la que se comprometen a cumplir con lo pactado. Así, en un contrato de alquiler para vivienda, local comercial u oficina, las partes serán la locadora (dueña del inmueble) y la locataria (quien paga el alquiler); en un contrato de préstamo de dinero serán la acreedora (quien presta el dinero) y la deudora (quien recibe el dinero); en un boleto de compraventa inmobiliaria serán la vendedora (dueña del inmueble) y la compradora (quien pagará el precio), y así para todos los demás contratos.
Si una parte no firma el contrato, no estará obligada por el mismo y no se le podrá exigir que cumpla con lo que el contrato dice.
En los casos donde más de una persona integren una misma parte (por ejemplo, 2 personas van a alquilar un departamento y ambas firman como locatarias; o una pareja tiene un inmueble inscripto a nombre de los dos) es necesario que todas las personas que integran esa misma parte firmen el contrato.
Según el contrato en cuestión y/o de los bienes sobre los que trata, puede que sea necesario que el cónyuge, es decir el esposo o la esposa, de una de las partes del contrato deba firmarlo también, dando su asentimiento para que la parte pueda realizar el acto (venta, donación, etc.) que contiene el contrato. En particular será para aquellos contratos donde la parte vaya a vender, ceder, intercambiar, donar, hipotecar o prendar determinados bienes que tiene solamente a su nombre, según sean gananciales o propios:
Cuando el bien esté a nombre de ambos cónyuges, es necesario que ambos firmen ya que ambos integran una misma parte del contrato. Para más información sobre qué bienes son ganancial y cuáles propios, o sobre este punto en general, puede consultarse la guía legal "¿Cuándo debe el cónyuge/conviviente firmar también un contrato?", disponible separadamente de este documento.
El cónyuge que firma no se vuelve "parte" en el contrato y no tendrá derechos y obligaciones derivados del mismo, sino que firma para dejar constancia de su asentimiento y que quien efectivamente es parte pueda realizar el acto que este conlleva.
De manera similar a lo que sucede con el cónyuge de la parte, en casos muy puntuales será necesario el asentimiento del conviviente de la persona que es parte en el contrato para que pueda disponer de determinados bienes. El conviviente es aquella persona que, sin ser cónyuge, está vinculado con otra por una unión convivencial inscripta en el Registro Civil. Será necesario contar con el asentimiento del conviviente para poder vender, intercambiar o donar las siguientes cosas que se encuentren a nombre de la parte (quien firma originalmente el contrato):
El conviviente que firma no se vuelve "parte" en el contrato y no tendrá derechos y obligaciones derivados del mismo, sino que firma en para dejar constancia de su asentimiento y que quien efectivamente es parte pueda realizar el acto que este conlleva.
Cuando el bien esté a nombre de ambos convivientes, será necesario que ambos firmen ya que ambos integran una misma parte del contrato. Para más información sobre este punto puede consultarse la guía legal "¿Cuándo debe el cónyuge/conviviente firmar también un contrato?", disponible separadamente de este documento.
Ser "garante" o "fiador" implica que uno se compromete a cumplir con las obligaciones de otra persona (de aquella en favor de la cual es garante), en caso de que esta no pueda hacerlo. Lo más común es el garante en los contratos de alquiler, pero puede haberlos también en otro tipo de contratos, tales como los de préstamo de dinero o de alquiler de cosas. En aquellos contratos como los de alquiler de vivienda, local comercial u oficina es muy habitual encontrar una parte garante cuya función es garantizar, en favor de la locadora, el pago del alquiler en caso de que la locataria no lo pague. En estos casos, es necesario contar con la firma del garante dentro de dicho contrato. A su vez, entre el locador (o acreedor) y fiador firmarán un contrato de fianza.
En aquellos contratos donde haya un garante o fiador, deberá estar necesariamente su firma en el contrato.
Todas las personas antes mencionadas (las partes, cónyuge, conviviente y garante) pueden firmar los contratos por sí mismos o a través de un representante. El representante deberá estar identificado en el contrato e indicarse en representación de qué persona firma. En el caso de las personas jurídicas (entidades), serán estas las que estarán obligadas por el contrato a cumplir lo que el mismo establece, pero deberá firmar una persona humana en representación de ellas.
La firma generalmente será hecha de manera ológrafa, es decir, a mano por cada una de las personas que debe firmar o sus representantes en cada copia en papel que haya del contrato. A su vez, las firmas podrán o deberán ser certificadas por un escribano público, según el caso. Para más información respecto a cuándo debe intervenir un escribano público en un contrato, puede consultarse la guía legal "¿Cuándo debo realizar un documento ante un escribano público?" disponible separadamente de este documento. Alternativamente, si las partes cuentan con una firma digital, podrán mantener el contrato en su versión electrónica e insertar dicha firma digital (pero no cualquier otra firma electrónica).
Todas las partes del contrato deberán firmar tantas copias originales del contrato como partes haya. Generalmente serán 2 copias originales las que deberán contar con la firma de ambas partes, y se quedará cada una de ellas con una copia. Si hubiera un garante en el contrato, deberán realizarse 3 copias originales y ser firmada cada una de ellas por las partes y por el garante, quedándose con una copia cada una de las partes y la tercera el garante.
En caso de que varias personas integren una misma parte (por ejemplo, 2 personas firman como locatarias), alcanzará con que una de ellas conserve una copia original firmada, pero también podrán decidir hacer tantas copias originales como personas integren cada parte y así quedarse cada una de ellas con una copia original firmada por todas las demás. Siempre todas las personas que integren una parte del contrato deberán insertar su firma en él.
Si el contrato se realiza a través de un escribano público en una escritura pública, el original quedará en poder del escribano mientras que cada parte recibirá una copia. En el futuro, en caso de ser necesario (por ejemplo, si el documento se destruye o pierde), las partes podrán recurrir a ese escribano público para obtener una copia del documento. Si solamente se certifican las firmas del contrato frente a un escribano, el original y las copias quedarán en poder de las partes, mientras que el escribano solamente guardará registro del requerimiento y firmas de las partes.
Generalmente no será necesario registrar los contratos ante ningún ente. Sin embargo, hay ciertas excepciones:
Es importante registrar los contratos que así lo requieren para que puedan surtir todos sus efectos y evitar inconvenientes legales futuros.
El "impuesto de sellos" es un impuesto provincial que se aplica sobre diversos tipos de actos, contratos y otras operaciones que tengan valor económico y sean celebrados en o vayan a cumplir efectos en dicha provincia. Se debe abonar ante la agencia de recaudación de cada jurisdicción, es decir de cada Provincia o la CABA. Prácticamente todos los contratos deberán pagar este impuesto, salvo las excepciones que se establezcan en cada jurisdicción, como es, por ejemplo, el caso de los alquileres con destino para vivienda en la Provincia de Córdoba. Para consultar qué actos están alcanzados por este impuesto, la alícuota y base imponible aplicable debe consultarse la Ley Impositiva Anual correspondiente a la jurisdicción donde se firma ese documento y/o donde vaya a cumplir efectos el contrato (por ejemplo, donde se encuentre el inmueble vendido).
El momento de abonar este impuesto será luego de aceptada la oferta formulada en el contrato, es decir, luego de su firma por ambas partes. Generalmente este impuesto será pagado en un 50% por cada parte, salvo que acuerden lo contrario, pero igualmente ambas son responsables por el total debido. Esto quiere decir que si se acordó que pagaran 50% cada una y una parte no lo paga, la otra podrá abonar el total y luego reclamarle lo debido a aquella que no pagó.
Nuevamente para responder a esta pregunta dependerá de lo que se establezca en cada jurisdicción. El impuesto de sellos es un impuesto que generalmente se mide de manera porcentual, por lo que hay una alícuota (porcentaje que se utiliza para calcular el monto debido) que se aplica a la base imponible (monto sobre el que se va a calcular). En algunos casos puede haber una suma fija que se deba abonar por un tipo de contrato determinado.
Dependerá de cada jurisdicción determinar cuál será la alícuota y cuál la base imponible para cada tipo de operación.
Según el tipo de contrato puede ser que incluyan documentos mencionados como "Anexos" al mismo. Estos son documentos sobre los que las partes toman conocimiento con anterioridad a firmar el contrato y son obligatorios para ellas ya que forman parte del contrato mismo. Es necesario que en el texto del contrato se haga mención a dichos Anexos para asegurar una constancia escrita de la existencia y contenido general de dichos Anexos, para que puedan ser expresamente aceptados por las partes y luego exigido su cumplimiento judicialmente. En caso de que no se firmen los Anexos o no se mencione su existencia, las partes podrían desconocerlos y por ende no estar obligadas a cumplir con lo que dicen.
Los Anexos suelen contener información específica, términos y condiciones, documentar una situación particular, entre otras. Algunos ejemplos de Anexos que se utilizan puede ser en un contrato de suministro, un Anexo que contenga las especificaciones técnicas de los productos que se suministrarán; en un contrato de alquiler puede haber un Anexo que contenga un inventario de los bienes con los que se entrega en alquiler un inmueble y el estado de los mismos; o en un contrato de trabajo puede haber un Anexo con el reglamento de conducta de la empresa.
Es necesario que los documentos Anexos se impriman en tantas copias como contratos haya y que cada una de las partes, y garante si hubiera, se guarden una copia de cada uno de los Anexos.
En la mayoría de los casos no será obligatorio acudir a un escribano público para que el contrato tenga validez y sea obligatorio entre las partes. Sin embargo, hay determinados casos donde es conveniente acudir a uno para que certifique las firmas de las partes, dando así certeza de que quien firma es quien dice ser, que luego las partes no puedan desconocer dichas firmas y darle también fecha cierta a ese documento. Por ejemplo, en los contratos de alquiler es conveniente certificar las firmas para luego poder reclamar judicialmente de forma más rápida en caso de algún incumplimiento. En algunos pocos casos, esta certificación de firmas será obligatoria para poder inscribir el contrato en el Registro correspondiente y que surta todos sus efectos, como lo es el caso de los contratos constitutivos de ciertas sociedades tales como la S.R.L. y la S.A.S.
Por último, en algunos casos determinados por ley deberá obligatoriamente acudirse a un escribano público para que este redacte en una escritura pública el contrato en cuestión. Solo de esa manera tendrá validez lo que las partes acuerden. Tal es el caso de, por ejemplo, la donación de un inmueble. En otros casos, puede ser conveniente realizar el contrato por escritura pública cuando el mismo recaiga sobre montos muy elevados de dinero o determinados derechos (por ejemplo, una cesión de derechos) donde es preferible que las partes tengan la certeza que el escribano otorga.
Para más información sobre en qué casos es obligatorio o conveniente acudir a un escribano público, puede consultarse la guía legal "¿Cuándo debo realizar un documento ante un escribano público?".
Como ya vimos, los contratos deben ser firmados por todas las partes del mismo, en algunos casos por el cónyuge/conviviente de la parte que firma y, cuando hubiera, por el garante.
Deben firmarse tantas copias originales como partes haya (contando al garante) y una copia firmada debe ser guardada por cada una de ellas. Las firmas de las partes pueden, o deben, según el caso, ser certificadas por un escribano público para poder utilizarlo frente a terceros y darle fecha cierta. En ciertos casos más puntuales se podrá o deberá realizar el contrato en una escritura pública a través de un escribano público para que sea válido.
En la mayoría de los casos no será necesario registrar los contratos ante ningún ente privado o estatal, aunque en aquellos casos en que sí, es necesario hacerlo para que surtan todos sus efectos y luego pueda ser reclamado ante un juez su incumplimiento por alguna parte.
En la mayoría de los casos deberá pagarse el impuesto de sellos, salvo las excepciones que se determinen en cada jurisdicción.
Los documentos Anexos a un contrato forman parte integral del mismo, son obligatorios para las partes y una copia de los mismos debe ser incluida en cada copia que se haga del contrato.