Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley puede ser utilizado para documentar la locación, permanente o temporaria, de un inmueble urbano, con o sin amoblamiento, exclusivamente para local comercial o depósito. Este documento cumple los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley nacional N° 27.551 exclusivamente.

Uso de este Documento

Por este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley se puede permitir el uso de un inmueble urbano exclusivamente como local comercial o depósito por una o más persona/s y/o entidad/es durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea alquilar un inmueble urbano al mismo tiempo como local comercial o depósito y vivienda o exclusivamente como vivienda entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler de Vivienda según Nueva Ley.

Por el contrario, para alquilar un inmueble urbano como oficina, estudio profesional o consultorio se aplican las mismas disposiciones legales pero debe utilizarse otro documento especialmente adaptado para ese destino como el Contrato de Alquiler de Oficina según Nueva Ley.

Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto tiempo para un destino especial o no entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

• locadora: es cada persona o entidad dueña de un inmueble urbano que lo da en locación y a cambio recibe el pago del alquiler.

• locataria: es cada persona o entidad que toma en locación un inmueble urbano y a cambio paga el alquiler.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

• garante: es cada persona o entidad que otorga a favor de la locadora una fianza en relación con las obligaciones de pago de la locataria.

Inmueble Alquilado

El inmueble urbano puede ser de cualquier tipo apto para ser usado como local comercial (a la calle o en shopping, galería, paseo comercial u otra construcción similar) o como depósito y, tanto en uno como en otro caso, de cualquier tamaño, condición (nuevo o usado) y equipamiento (con o sin amoblamiento).

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley dispone sobre todo lo relativo a la entrega del inmueble para comenzar la locación, su conservación por locadora y locataria y su devolución (o restitución) por la locataria cuando finaliza la locación.

Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Sin embargo, la ley establece ciertos plazos que deben respetar para que la locación acordada tenga ciertos efectos legales.

Locación Permanente

Su plazo puede ser de 3 años a 50 años seguidos. Este es el plazo general establecido por ley para considerar la locación para local comercial o depósito como "permanente". Cualquiera sea el destino del inmueble, esta locación tiene los siguientes efectos legales:

• el alquiler puede ser ajustado por indexación o vinculación al dólar oficial como se describe en "Alquiler" más abajo.

• el contrato puede ser renovado 1 o más veces por cualquier plazo.

Locación Temporaria

Su plazo puede ser de 1 día a 35 meses seguidos. Este es el plazo excepcional establecido por ley para considerar la locación para local comercial o depósito como "temporaria". Esta locación tiene los efectos legales de la permanente antes mencionados solo si el inmueble es usado para alguno de los siguientes destinos:

• guarda de cosas.

• otro destino que razonablemente puede cumplirse dentro del plazo excepcional indicado en el contrato.

Consecuencias Legales

Si el contrato establece un plazo igual o menor que 35 meses y se cumplen los requisitos legales en cuanto al destino del inmueble entonces la ley reconoce la locación para local comercial o depósito acordada entre locadora y locataria como temporaria. Si no se cumplen esos requisitos en cuanto al destino y, no obstante, locadora y locataria calificaron la locación como "temporaria" entonces la ley desconoce esa calificación y la considera como permanente. Si el plazo del contrato es igual o mayor que 3 años y no supera los 50 años entonces la ley reconoce la locación para local comercial o depósito acordada entre locadora y locataria como permanente.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. El alquiler es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato. La ley permite que el alquiler sea ajustado según la modalidad de ajuste acordada entre locadora y locataria. En tal caso, hasta el primer ajuste del alquiler el contrato debe indicar el alquiler. Desde el segundo ajuste del alquiler la locadora debe informar periódicamente a la locataria el alquiler ajustado según establece el contrato.

Aumento Preacordado o Modalidades de Ajuste

Durante el plazo del contrato el alquiler puede alternativamente:

• aumentar si el importe de cada mayor alquiler es preacordado entre locadora y locataria y se lo indica en el contrato.

• ser ajustado mediante la indexación acordada entre locadora y locataria o la vinculación del alquiler al tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato (por ejemplo, el dólar "ahorro o solidario").

Tanto los aumentos preacordados como los ajustes por indexación o vinculación al dólar oficial pueden ser realizados con la frecuencia que acuerden locadora y locataria. Es práctica generalizada que ocurran anual, semestral, trimestral o, a lo sumo, bimestralmente salvo en la vinculación al dólar oficial, donde ocurren todos los meses. Por esto último, el alquiler de las locaciones de 6 meses o menos tiempo suele aumentar únicamente por importes preacordados y no por indexación o vinculación al dólar oficial. El ajuste se aplica a los alquileres posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes.

Si locadora y locataria acuerdan ajustar el alquiler, entonces la locadora deberá calcular los ajustes periódicos mediante alguna de las siguientes modalidades de ajuste:

• la indexación calculando la variación de un determinado índice (por lo general, el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Precios Mayoristas) desde el inicio hasta el fin de un período de 12, 6, 3 o 2 meses anterior al ajuste.

• la vinculación al dólar oficial tomando el importe en dólares referencial (es decir, que sirve solo como base de cálculo) indicado en el contrato y todos los meses calculando, según el tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato, el importe equivalente en Pesos del alquiler que la locataria debe pagar en Pesos.

Pago

El alquiler debe pagarse por mes adelantado. Así, por ejemplo, el 10 de agosto debe pagarse agosto (y no julio, que es un mes vencido, o septiembre, que es un mes anticipado). El lugar de pago es acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato y puede cambiarse después modificando el contrato. Después del pago conforme al contrato la locadora debe entregar a la locataria el recibo correspondiente.

Conceptos Adicionales al Alquiler

Servicios e Impuesto Inmobiliario

El contrato puede disponer que la locataria, además del alquiler, pague uno o más servicio/s habilitado/s en el local comercial o depósito alquilado (agua, luz, gas, etc.). La ley prohíbe que la locataria deba pagar el impuesto inmobiliario, la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se aplica sobre el inmueble alquilado.

Expensas

En el caso de un local comercial con expensas, el contrato puede disponer que la locataria pague las expensas aunque no necesariamente su importe total. La locataria puede asumir el pago de únicamente las expensas que deriven de los gastos habituales del local alquilado, es decir, vinculados con los servicios normales y permanentes a disposición de la locataria en aquel, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.

Depósito de Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que al firmarse el contrato la locataria entregue un depósito de garantía a la locadora. Su monto en Pesos es acordado libremente entre locadora y locataria. En la fecha cuando termina el contrato, por la causa que sea, la locadora debe devolverlo a la locataria.

Garante

Es práctica generalizada que, antes de firmar el contrato, la posible locadora requiera una garantía personal de las obligaciones de pago de la locataria. La posible locataria suele proponer una fianza, que otorgarán una o más persona/s y/o entidad/es como la parte "garante". Si es aceptada por la posible locadora, entonces la garante también deberá firmar el contrato.

Sublocación

Si el contrato no lo prohíbe expresamente entonces la locataria puede, mediante una comunicación por escrito a la locadora, dar en sublocación una parte determinada del inmueble alquilado a otra persona o entidad para que la use durante cierto tiempo con el mismo destino u otro salvo que la locadora rechace por escrito la sublocación comunicada. Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley expresamente prohíbe a la locataria dar en sublocación cualquier parte del inmueble alquilado.

Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que, antes de ese día, o bien locadora y locataria acuerdan por escrito terminar la locación o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse causas por las cuales la locadora y/o la locataria puede/n por separado decidir terminarlo antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el incumplimiento de alguna obligación fundamental de la locataria o la locadora. Por otro lado, la ley permite solo a la locataria terminar el contrato a partir de los 6 meses de su firma mediante una comunicación por escrito a la locadora.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble alquilado. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

Documentación

La locación para local comercial o depósito debe documentarse por escrito para ser válida.

Contrato

Quienquiera que tenga interés en dar o tomar una locación para local comercial o depósito puede proponer el contrato. Una vez acordado, el contrato debe ser firmado por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Además, sus respectivas firmas pueden ser certificadas por un/a escribano/a público/a.

Modificación

A partir de su firma, el contrato puede ser modificado una o más veces, total o parcialmente, con el consentimiento expreso de todas las personas y/o entidades que lo firmaron (o de sus respectivos cesionarios y/o sucesores, según las circunstancias). Ese consentimiento debe constar por escrito en un contrato especial como la Modificación de Contrato de Alquiler.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley puede ser utilizado por una o más persona/s y/o entidad/es dueña/s de un inmueble urbano para documentar su locación, permanente o temporaria, exclusivamente para local comercial o depósito de una o más persona/s y/o entidad/es a cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

• de la locadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• de la locataria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y correo electrónico -si se considera conveniente-).

• en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).

• del local comercial o depósito que será alquilado (individualización).

• del plazo del contrato (3 o más años para que la locación sea considerada permanente o 35 o menos meses para que pueda ser considerada temporaria).

• si el plazo del contrato supera los 6 meses, de la modalidad de ajuste del alquiler mensual (indexación o vinculación al dólar oficial).

• en su caso, del índice de actualización del alquiler mensual y, según el plazo del contrato, de la frecuencia de la misma (indicaciones).

• en su caso, del importe en dólares solamente referencial y del tipo del dólar oficial que se utilizarán para calcular el importe equivalente en Pesos del alquiler mensual (indicaciones).

• si la locataria lo entregará, del depósito de garantía (importe en Pesos).

• del amoblamiento del local comercial o depósito a ser alquilado (indicación).

• en su caso, del seguro contra los riesgos de la actividad que la locataria realizará en el inmueble alquilado (indicación).

Una vez finalizado este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley, sin datos ni información en blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias originales deben ser firmadas con firma manuscrita por la locadora, la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s). Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por un/a escribano/a público/a.

Alternativamente, en lugar de ser impreso puede ser enviado a través de un medio electrónico para que locadora y locataria (y la garante si hay) lo firmen con firma digital (pero no electrónica). Así, no se requerirá el formato papel (impreso), ya que la firma digital solamente mantiene su vigencia en la versión electrónica del documento, la cual tiene el misma validez jurídica que su versión en papel con firma manuscrita.

Legislación Aplicable

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley se rige por las disposiciones del Libro Tercero, Título IV, Capítulo 4, artículos 1.187 a 1.226 del Código Civil y Comercial de la Nación y del Título II, artículos 13 a 16 de la Ley nacional N° 27.551. Si documenta una locación por 3 o más años de plazo entonces también se rige por el artículo 8 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional.

¿Cómo modificar el modelo?

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.