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Hipoteca Inmobiliaria

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Última revisión 17/03/2019
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Hipoteca Inmobiliaria

Esta Hipoteca Inmobiliaria puede ser utilizada por una o más personas o entidades dueñas de un inmueble urbano o rural para constituir una hipoteca a favor de otra persona o entidad acreedora a fin de garantizar el pago total de una determinada deuda cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Hipoteca

Finalidad

Es un derecho especial que se crea como se menciona en "Requisitos" más abajo para garantizar el pago total de cualquier clase de deuda documentada, propia o ajena, nueva, preexistente o, de cumplirse ciertos requisitos, futura. La deuda puede estar documentada, por ej., en un contrato de préstamo, un contrato de transferencia de fondo de comercio, un convenio de alimentos, un boleto inmobiliario o inclusive un contrato de compraventa del mismo inmueble que se hipotecará pero no en un pagaré debido a sus características.

Número

Salvo que el crédito garantizado con la primera hipoteca disponga lo contrario, el mismo inmueble puede tener 2 o más hipotecas simultáneas a favor de diferentes acreedores. En tal caso, la prioridad de las hipotecas depende alternativamente de:

  • las fechas en que fueron inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble hipotecado.
  • lo convenido entre los acreedores favorecidos por las hipotecas.

Ejecución

Si la deuda garantizada con la hipoteca no se paga totalmente entonces el acreedor tiene derecho a ejecutar la hipoteca, es decir, forzar la venta del inmueble hipotecado y usar el dinero obtenido para cancelar la deuda hasta el monto que alcance. Como siempre existe esa posibilidad, al firmar la hipoteca las partes acuerdan que no haya ningún impedimento legal (por ej., una limitación por el transcurso de algún plazo) o de hecho (por ej., la entrega de algún documento) para la ejecución de la hipoteca. En otras palabras, en cuanto depende de quienes firman la hipoteca el único impedimento legal y de hecho para que el acreedor pueda ejecutar la hipoteca debe ser el pago de la deuda según lo convenido.

Inmueble

Cualquier inmueble urbano (por ej., un departamento, un local, un lote, etc.) o rural (un campo) puede ser hipotecado salvo que por ley se disponga lo contrario, temporaria o definitivamente, en relación con un inmueble o una clase de inmuebles en particular.

La hipoteca puede comprender la totalidad o una parte del inmueble. Esta Hipoteca Inmobiliaria permite hipotecar un inmueble sólo en su totalidad.

Partes

Número Mínimo

Por ley siempre hay dos: la parte dueña del inmueble y que lo hipoteca ("deudora hipotecaria") y la parte a cuyo favor expresamente se constituye la hipoteca porque es acreedora del crédito a ser garantizado con la hipoteca ("acreedora").

La deudora hipotecaria es dueña del inmueble si está anotada en el informe de dominio que se debe obtener del Registro de la Propiedad Inmueble antes de la firma de la hipoteca como se menciona en "Requisitos" más abajo.

Si el inmueble pertenece a un grupo de personas y/o entidades y será hipotecado en su totalidad entonces todos los dueños deben firmar la hipoteca.

Firma del Cónyuge de la Deudora Hipotecaria

Si la deudora hipotecaria es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) entonces su esposa o esposo también debe firmar la hipoteca.

Parte Adicional

Dependiendo de las circunstancias, es práctica generalizada que el contrato de hipoteca sea firmado también por la persona o entidad que tomó el crédito a ser garantizado con la hipoteca ("deudora financiera") cuando no es dueña del inmueble que se hipotecará.

Requisitos

Para hipotecar un inmueble deben cumplirse los siguientes requisitos legales:

1 - obtener del Registro de la Propiedad Inmueble:

    • un informe de dominio que demuestre que el inmueble: (a) pertenece a la deudora hipotecaria; y (b) no tiene otra hipoteca no cancelada o tiene una o más hipotecas no canceladas cuya subsistencia fue convenida expresamente entre la acreedora y la deudora hipotecaria.
    • un informe de inhibiciones que demuestre que la deudora hipotecaria no tiene prohibido hipotecar el inmueble por disposición de una sentencia judicial (por ej., una inhibición general de bienes o un embargo).

2 - firmar un contrato de hipoteca, como esta Hipoteca Inmobiliaria, en escritura pública redactada por un escribano público. Por ley el contrato debe identificar precisamente: (a) las partes; (b) el crédito a ser garantizado; (c) el inmueble hipotecado; y (d) los informes del Registro de la Propiedad Inmueble antes referidos. Esta Hipoteca Inmobiliaria permite cumplir con estos requisitos legales.

3 - inscribir la constitución de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble.


¿Cómo utilizar este documento?

Esta Hipoteca Inmobiliaria puede ser utilizada por una o más personas o entidades dueñas de un inmueble urbano o rural para constituir una hipoteca a favor de otra persona o entidad acreedora a fin de garantizar el pago total de una determinada deuda cumpliendo los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

  • de la deudora hipotecaria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, estado civil, domicilio, etc.).
  • de la acreedora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, domicilio, etc.).
  • del inmueble que se hipotecará (matrícula, domicilio y descripción).
  • del crédito a ser garantizado con la hipoteca (partes, fecha de firma, moneda, monto de capital y tipo de tasa de interés).
  • en su caso, de la deudora financiera (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal, correo electrónico y domicilio).
  • en su caso, de la proporción de titularidad del dominio del inmueble que se hipotecará correspondiente a cada persona o entidad que actuará como deudora hipotecaria (indicación).
  • si el inmueble tendrá otra hipoteca a favor de una persona o entidad distinta de la acreedora, de la deuda garantizada con la otra hipoteca (indicación).

Una vez finalizada esta Hipoteca Inmobiliaria sin datos ni información en blanco, debe ser documentada en escritura pública redactada por un escribano público. La escritura pública debe ser firmada por la deudora hipotecaria y la acreedora (y, dependiendo de las circunstancias, por la deudora financiera). Si la deudora hipotecaria es una persona casada (ya sea conviviendo o separada de hecho) entonces su esposa o esposo también debe firmar la escritura pública. Luego de firmada la escritura pública el escribano público que la redactó debe solicitar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble hipotecado.

Legislación Aplicable

Esta Hipoteca Inmobiliaria se rige por las disposiciones del Libro Cuarto, Título XII, Capítulo 1, artículos 2184 a 2204, y Capítulo 2, artículos 2205 a 2211 del Código Civil y Comercial de la Nación.


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