24 de noviembre de 2023
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Cuando se decide alquilar un inmueble, se firma un contrato de alquiler entre el locador (dueño del inmueble) y el locatario (inquilino). Este contrato será el que regule la relación entre ellos y establecerá las pautas que se deben seguir, el monto del alquiler que se debe pagar, el estado y conservación del inmueble, quienes podrán habitarlo, entre otras.
Sin embargo, puede suceder que durante el lapso del contrato diversas situaciones hagan que sea necesario modificar algunas cuestiones respecto a la persona del locatario. Es posible que existan razones que le impidan al locatario habitar el inmueble hasta que finalice el contrato y quiera cederlo a otra persona; o que en búsqueda de hacer un dinero extra subalquile una parte del inmueble a un tercero.
Estas alternativas son perfectamente posibles siempre que no se encuentren expresamente prohibidas en el contrato. Es por ello que en esta guía veremos qué es la cesión de un contrato de alquiler, qué es el subalquiler, cuáles son sus características, similitudes y diferencias.
Es importante tener en cuenta la posibilidad de que el locador prohíba la cesión y el subalquiler en el contrato de alquiler. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) establece que la cesión y el subalquiler están permitidos, salvo que se pacte lo contrario. Esto significa que el locador puede incluir una cláusula que impida al locatario ceder su posición contractual o subalquilar parte del inmueble, o que condicione estas operaciones a su previa autorización. La prohibición de ceder o subalquilar debe ser expresa y clara, y no puede ser presumida por el mero hecho de que el contrato de alquiler se celebre a nombre de una determinada persona. La prohibición de ceder el contrato implica también la de subalquilar y viceversa.
En caso de que el locatario viole la prohibición de ceder o subalquilar, el locador puede ejercer las acciones que le correspondan, como por ejemplo, solicitar la resolución del contrato de alquiler y exigir el desalojo del cesionario y sublocatario.
Cuando no esté prohibido ceder ni subalquilar, el locador debe prestar su consentimiento de manera previa, simultánea o posterior a que se firme el Contrato de Cesión de Alquiler o de Sublocación de Inmueble para Vivienda o Comercio.
Salvo que el locador preste su consentimiento en el mismo contrato de cesión o subalquiler, será necesario notificarlo de esta intención a través de una Notificación de Cesión de Derechos o una Notificación de Sublocación de Inmueble, según corresponda.
Si bien se suele referir en conjunto a la cesión y al subalquiler, son términos distintos que tienen cada uno sus implicancias particulares, las cuales veremos a continuación.
La cesión del contrato de alquiler es el acto por el cual el locatario transfiere todos los derechos y obligaciones que tiene como tal a otra persona, llamada cesionario. El cesionario pasa a ocupar el lugar del locatario original y asume todas las responsabilidades frente al locador. Por lo tanto, el locatario cedente no podrá luego regresar y exigir volver a ocupar su rol como locatario; no podrá seguir habitando el inmueble salvo que lo haga con el nuevo locatario cesionario.
La cesión del contrato de alquiler no modifica las condiciones ni el plazo del contrato original, salvo que se acuerde lo contrario. El cesionario debe respetar los derechos y obligaciones del locatario original, como el pago del alquiler, el cuidado del inmueble, el cumplimiento de las normas de convivencia, etc.
El locador puede conservar sus acciones legales, como el derecho a reclamar judicialmente el cobro del alquiler, contra el locatario cedente (quien inicialmente firmó el contrato). Esto es posible cuando el locador haya pactado con el cedente el mantenimiento de sus derechos en caso de incumplimiento por parte del cesionario (nuevo locatario). Para poder reclamarlo, es esencial que el locador notifique al locatario cedente cualquier incumplimiento del cesionario dentro de un plazo de treinta días a partir de la ocurrencia del mismo; de lo contrario el cedente no deberá responder por el cesionario. De esta manera, en caso de que el cesionario no pague el alquiler, el locador podrá cobrarselo al cedente, o en caso de que el cesionario genere daños en la propiedad se le podrá reclamar tanto a este como al cedente por la reparación de los mismos.
Esta cesión debe hacerse a través de un Contrato de Cesión de Alquiler y requiere el consentimiento expreso del locador, que puede aceptar o rechazar la cesión o al cesionario propuesto por el locatario. En caso de que el locador guarde silencio sobre la propuesta del locatario, se entiende que no presta su consentimiento para realizarlo. En caso de que el locatario solicite el consentimiento y el locador lo rechace, el locatario no podrá ceder el contrato. En caso de que el locador preste su consentimiento, podrá hacerlo en el mismo contrato de cesión, incluyendo su firma; con posterioridad a realizado el contrato de cesión, por lo que la validez del mismo dependerá de que se obtenga dicho consentimiento; o con anterioridad al contrato de cesión, autorizándolo en el contrato de alquiler original. Cuando el locador ya hubiera prestado su consentimiento con anterioridad, la cesión igualmente debe serle notificada por medio fehaciente, como una Notificación de Cesión de Derechos enviada por carta documento para que dicha cesión tenga validez.
Por lo tanto, ante el requerimiento por el locatario para ceder el contrato de alquiler, el locador podrá:
En caso de que sea el locador quien quiere ceder su posición contractual, deberá notificar de esta circunstancia al locatario pero no requerirá el consentimiento de esta para poder realizarlo.
Ejemplo de cesión: Juan (locatario y cedente) está alquilando una casa en Buenos Aires, pero acaba de conseguir un trabajo muy bien pago en el sur del país. Por lo tanto, decide que se va a mudar allí, pero todavía le quedan 2 años de contrato de la casa en Buenos Aires. Por lo tanto, y ya que no estaba prohibido, Juan comunica a Pedro (locador y dueño de la casa) que va a ceder el contrato de alquiler a María Gómez (cesionaria) e indica su domicilio. Pedro presta su consentimiento y María firma el contrato de cesión de alquiler. De esta manera, ahora María es la locataria y deberá pagar el alquiler a Pedro, mientras que Juan se puede mudar tranquilo al sur sin más preocupaciones por ese alquiler.
El subalquiler (o sublocación) es el acto por el cual el locatario cede el uso y goce de una parte del inmueble alquilado a otra persona, llamada sublocatario, a cambio de un precio. Se realiza a través de un contrato nuevo mientras se mantiene el contrato original. El sublocatario tiene derecho a usar y disfrutar de la parte subalquilada, pero no adquiere los derechos y obligaciones del locatario frente al locador. El locatario sigue siendo el responsable principal del contrato de alquiler y mantiene la relación directa con el locador. Esto implica que el locatario mantiene su contrato de alquiler (a diferencia de en la cesión del contrato), pero a su vez subalquila una parte del inmueble y tiene su propio subinquilino que le pagará un alquiler mensual.
El subalquiler no puede exceder el plazo del contrato de alquiler original. El locatario debe pagar el alquiler al locador y el sublocatario al sublocador (locatario original). El locatario debe garantizar al sublocatario el uso pacífico de la parte subalquilada y responder por los defectos o vicios del inmueble. El sublocatario debe respetar las condiciones de uso y conservación del inmueble y las normas de convivencia. Si se subalquila todo el inmueble, por ley esto se considera una cesión del contrato.
El subalquiler debe realizarse a través de un Contrato de Sublocación de Inmueble para Vivienda o Comercio. Para esto se requiere del consentimiento previo y por escrito del locador, que puede autorizar o prohibir el subalquiler total o parcial del inmueble.
Para obtener dicho consentimiento, debe enviarse una Notificación de Sublocación de Inmueble al locador por medio fehaciente, como una carta documento. En la misma se debe comunicar al locador la intención de subalquilar, indicando el nombre completo y domicilio de la persona que será sublocataria y el destino que dará al inmueble. Recibida esta solicitud, el locador tendrá 10 días corridos para contestar dicha solicitud donde indique su aceptación, rechazo o guarde silencio:
Ejemplo de subalquiler: Juan (locatario y sublocador) está alquilando una casa en Buenos Aires. Sin embargo, hace poco perdió su trabajo y no tiene dinero suficiente para pagar el alquiler completo. Por lo tanto, pide a Pedro (locador y dueño de la casa) su autorización para subalquilar una habitación a María (sublocataria), indicando su nombre y domicilio, y así poder seguir pagando el alquiler en tiempo y forma. Pedro da su consentimiento, por lo que ahora Juan debe seguir cumpliendo la totalidad de su contrato de alquiler y pagar el precio total del mismo, pero a su vez María debe pagar un alquiler mensual a Juan por la habitación que ocupa, y cumplir las demás reglas del contrato de alquiler original que Juan tiene con Pedro.
Tanto la cesión como el subalquiler son formas de transferir los derechos y obligaciones que se derivan de un contrato de alquiler, pero tienen similitudes y diferencias que es importante conocer.
Las similitudes son las siguientes:
Las diferencias son las siguientes:
La cesión y el subalquiler son dos opciones que tiene el locatario para transferir los derechos y obligaciones que se derivan de un contrato de alquiler, pero tienen características y efectos distintos que deben ser tenidos en cuenta. Ambas están reguladas por el CCCN, que establece los requisitos y las limitaciones para su realización.
Antes de poder ceder el contrato o subalquilar el inmueble, se debe verificar que esto no esté prohibido en el contrato de alquiler original y se le debe comunicar dicha intención de manera fehaciente al locador. El locador podrá aceptar, rechazar o guardar silencio sobre dicha solicitud.
En caso de que el locatario realice una cesión o sublocación sin la autorización del locador, este podrá rescindir el contrato y solicitar el desalojo.