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¿Cuándo un esposo debe firmar el boleto de compraventa de un inmueble?

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Última revisión: 23 de julio de 2019
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Categoría: Alojamiento y propiedades
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1. Introducción

Se comenzará con un repaso de quién tiene el estado civil de esposo o esposa (en adelante, "cónyuge") y de qué es un boleto de compraventa de inmueble (en adelante, "boleto"). Luego se describirá la clasificación de los bienes de los cónyuges establecida por ley. Seguidamente se identificarán los casos cuando el cónyuge debe firmar y no debe firmar el boleto. Por último, se explicarán las consecuencias legales de la falta de la firma del cónyuge en el boleto.

2. Quién es un Cónyuge

Es la persona unida en matrimonio civil con otra persona. El matrimonio civil es el inscripto por el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, si se lo contrajo en el país, o por la autoridad pública que tiene la función de registrar los matrimonios, si se lo contrajo en el exterior. En nuestro país, el matrimonio religioso, es decir, el contraído según el rito de alguno de los cultos reconocidos por el Estado nacional, no tiene efectos legales y, por lo tanto, no otorga el estado civil de cónyuge.

Aclaración: el matrimonio civil celebrado en el exterior tampoco tiene efectos legales en la Argentina si fue registrado como válido entre ciertos parientes de sangre o políticos (por ej., un progenitor con algún hijo/a o un hermano con otro) o a pesar de encontrarse uno o ambos cónyuges todavía casados con otras personas.

Quien se volvió cónyuge por matrimonio civil continúa siéndolo ininterrumpidamente hasta que el matrimonio finaliza sólo por alguna de las causas previstas por ley. Para el cónyuge su matrimonio finaliza cuando es declarado nulo por decisión de un juez, el cónyuge se divorcia por sentencia judicial o el cónyuge enviuda ya sea por muerte del otro cónyuge registrada por una autoridad pública o por su fallecimiento presunto declarado por decisión de un juez.

La separación de hecho, voluntaria o involuntaria, cualquiera sea el tiempo que dure, no suspende ni hace perder el estado civil de cónyuge.

3. Qué es un Boleto de Compraventa Inmobiliaria

Este contrato, también llamado "Boleto de Compraventa" o simplemente "Boleto", es utilizado para acordar los términos básicos de la compraventa de un inmueble (casa, departamento, lote, local, etc.).

Por ley la titularidad de un inmueble se transfiere sólo mediante un contrato de compraventa. Este contrato debe documentarse en una escritura pública firmada ante un escribano público y ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el inmueble.

El boleto no transfiere la titularidad de un inmueble. El boleto nada más documenta el principio de acuerdo entre quien se obliga a vender y quien se obliga a comprar un inmueble y establece la obligación de finalizar el acuerdo firmando el contrato de compraventa en una fecha posterior.

4. Cómo se Clasifican los Bienes de los Cónyuges

4.1. A Cuántos Bienes se Aplica la Clasificación

Por ley todos los bienes (dinero, autos, propiedades, inversiones, obras de arte, etc.) de las personas casadas integran lo que se denomina la "comunidad de ganancias" del matrimonio civil. Esto es así a partir de la fecha de inscripción del matrimonio civil y en relación tanto con los bienes que cada una tenía antes de casarse como los que después y en tanto el matrimonio perdure cada una adquiere por cualquier causa que fuere (por compra, herencia o donación o por ganar un juego de azar).

4.2. Cambio de la Clasificación

La clasificación legal de los bienes de la comunidad de ganancias no puede ser cambiada por ninguno de los cónyuges ni se suspende ni termina salvo que:

  • el matrimonio civil finalice por alguna de las causas previstas por ley mencionadas en "Quién es un Cónyuge" más arriba.
  • un juez disponga la separación de los bienes entre los cónyuges de la manera que considere apropiada según las circunstancias.
  • los cónyuges expresamente acuerden una manera de clasificar todos sus bienes distinta de la comunidad de ganancias y que cumpla los requisitos legales aplicables.

Irse a vivir permanentemente al exterior no modifica la clasificación de los bienes de la comunidad de ganancias si los cónyuges tuvieron su primer hogar en el país durante por lo menos 6 meses después de contraer matrimonio civil.

4.3. Tipos de Bienes según la Clasificación

En la comunidad de ganancias todos los bienes de los cónyuges se clasifican en 2 tipos:

  • bienes gananciales.
  • bienes propios.

Son gananciales todos los bienes de los cónyuges salvo aquellos que cada cónyuge pueda demostrar que es un bien propio suyo.

4.4. Consecuencias de la Clasificación

Si el matrimonio civil finaliza entonces:

  • cada cónyuge se queda con todos sus bienes propios.
  • deben dividirse todos los bienes gananciales, ya sea por mitades para cada cónyuge (cuando el matrimonio civil finaliza por divorcio) o de otra forma (cuando el matrimonio civil finaliza por muerte o anulación).

4.5. Cuáles son los Bienes Propios

Un bien propio es cada bien de un cónyuge que cumple alguno de los siguientes requisitos:

1. Es un bien que el cónyuge tiene desde antes de casarse.

2. Es un bien que el cónyuge heredó después de casarse.

3. Es un bien que le donaron al cónyuge por haber dado algo a cambio de su parte antes de casarse.

4. Es un bien que le donaron al cónyuge sin haber dado nada a cambio de su parte después de casarse.

5. Es un bien que el cónyuge compró con el dinero de una indemnización que cobró después de casarse. La indemnización cobrada después del casamiento debe ser por uno de estos tipos de daño: (a) daño físico o moral al cónyuge sufrido ya sea antes o después de casarse; o (b) daño a algún bien que es un "bien propio" según algún otro punto; o (c) daño moral al cónyuge como autor, artista o inventor sufrido ya sea antes o después de casarse.

6. Es un bien que el cónyuge compró con sus ingresos por alquiler, dividendos o venta de alguna cosa que es un "bien propio" según algún otro punto. El ingreso por alquiler, dividendos o venta debe provenir de alguna cosa (auto, inmueble, acciones, etc.) que es un "bien propio" porque el cónyuge lo tenía desde antes de casarse o lo heredó o se lo donaron sin dar nada a cambio de su parte después de casarse.

7. Es un bien que el cónyuge compró con sus ingresos por derechos de autor, artista o inventor. El ingreso por derechos de autor, artista o inventor debe provenir de un texto, composición, obra o invento publicado, interpretado, finalizado, patentado o registrado (según corresponda) antes de casarse.

La clasificación de un bien como ganancial es independiente de la titularidad formal del mismo.

Por ejemplo: un cónyuge puede comprar un auto y anotarse en el título de propiedad como su único dueño. Si el auto no puede ser clasificado como un bien propio debido a que lo compró con ahorros ganados por su trabajo entonces al auto se lo considera un bien ganancial no obstante la anotación a su exclusivo nombre en el título de propiedad.

4.6. Cómo se Demuestra que un Bien es un Bien Propio

En el caso de bienes que el cónyuge tenía desde antes de casarse, sólo hace falta tener la documentación original de la causa por la que el cónyuge lo tenía. Si se trata de bienes que el cónyuge adquirió después de casarse entonces puede demostrar que es un bien propio si en la documentación original el cónyuge hizo constar que el bien debe clasificarse como propio suyo y justificó esa clasificación del bien como propio, siempre que el otro cónyuge haya estado de acuerdo con que así lo haga.

5. Cuándo el Cónyuge Debe Firmar el Boleto

Tratándose de un inmueble, el cónyuge de la persona casada que se obliga a venderlo también debe firmar el boleto si el inmueble cumple alguno de los siguientes requisitos:

  • es un bien ganancial.
  • es un bien propio pero en el inmueble viven ambos cónyuges de manera permanente, es decir, durante por lo menos 9 meses al año.

En principio, el cónyuge debe firmar el boleto sólo por ser tal y para dejar constancia de su acuerdo con la obligación de vender asumida en el boleto por la persona casada ya que así lo exige la ley. Si el cónyuge es uno de los dueños del inmueble y desea vender su parte entonces debe firmar el boleto también como integrante de la parte vendedora. En ambos casos, luego el cónyuge también deberá firmar el contrato de compraventa requerido para transferir la titularidad del inmueble.

El cónyuge de la persona casada que se obliga a comprar el inmueble no debe firmar el boleto a menos que el cónyuge también lo esté comprando y desee tener la titularidad del mismo junto con aquella persona.

El boleto debe ser firmado por el cónyuge por sí mismo o por un representante distinto del otro cónyuge. La ley prohíbe que, a fin de prestar su acuerdo con la obligación de vender pactada en el boleto, el cónyuge otorgue un poder al otro cónyuge para que firme el boleto en su representación. En tal caso, se considera que el boleto no fue firmado por el cónyuge que debía hacerlo, con las consecuencias que se explican más abajo.

6. Cuándo el Cónyuge No Debe Firmar el Boleto

Si el inmueble es un bien propio de la persona casada que se obliga a venderlo y, además, en el mismo no viven permanentemente ambos cónyuges entonces no es necesario que el cónyuge firme el boleto.

7. Consecuencias de la Falta de Firma del Boleto por el Cónyuge

Cuando la persona casada que, por el boleto, se obliga a vender el inmueble lo firma y su cónyuge es excluido de la firma entonces el cónyuge que no firmó puede solicitar a un juez que deje sin efecto el boleto. La solicitud debe hacerse dentro de los 6 meses contados desde la fecha que primero ocurra de entre las siguientes:

  • la fecha cuando el cónyuge que no firmó el boleto supo que fue excluido de la firma del mismo.
  • la fecha cuando finaliza el matrimonio por la causa legal que fuere.

8. Síntesis

Todos los bienes de las personas casadas por matrimonio civil se clasifican en gananciales o propios. En principio, son todos gananciales salvo que un cónyuge pueda demostrar que un bien en particular debe clasificarse como bien propio suyo. El cónyuge de la persona casada que se obliga a vender un inmueble también debe firmar el boleto por ser tal cuando según la ley el inmueble es clasificado como un bien ganancial o como un bien propio en el que viven ambos cónyuges de manera permanente. Si el cónyuge es excluido de la firma del boleto entonces puede solicitar a un juez que lo deje sin efecto dentro de un plazo de 6 meses contados desde la fecha cuando supo de la firma del boleto por el otro cónyuge.

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