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¿Cuándo puede el contratante terminar un contrato de obra?

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Última revisión: 8 de noviembre de 2019
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Categoría: Actividad comercial

1. Introducción

Primeramente se repasará el contrato de obra según lo define la ley. Luego se distinguirán las causas por las cuales la parte contratante de una obra (es decir, la persona o entidad que la encargó y, en principio, se obligó a pagar el precio acordado) puede terminar el contrato. Por último se explicará cada una de las diferentes causas de terminación del contrato.

2. El Contrato de Obra Según la Ley

Según la ley es el contrato por el cual una persona o entidad, como la parte contratante, acuerda con otra persona o entidad, como la parte contratista, que ésta realizará, de manera independiente, una obra para la contratante o bien a cambio del pago de un precio en dinero o en especie (es decir, con la entrega de otra cosa) o bien gratis (es decir, sin que la contratante deba pagar nada a la contratista).

Se considera "obra", ya sea material o intelectual, a un resultado determinado y tangible que puede reproducirse o entregarse. Así, por ej., es una obra la construcción de una casa, la elaboración de un informe técnico y la preparación de una torta de casamiento. Por el contrario, no es una obra (sino un "servicio") la actuación de un animador en una fiesta, la reparación de una máquina y la pintura de una pileta. La razón es que, si bien con el servicio también se puede obtener un resultado concreto y tangible (los invitados a la fiesta fueron animados, la máquina fue reparada y la pileta fue pintada), esencialmente el servicio consiste en una actividad que, primero, suele ocurrir sobre algo existente y, segundo, en relación con aquel resultado del servicio, es única en un tiempo y un espacio concretos y, por lo tanto, irrepetible e irreproducible (esos invitados a esa fiesta fueron animados por ese animador, esa máquina fue reparada por ese técnico ese día y esa pileta fue pintada por ese pintor esa semana). La ley no establece que, en caso de duda, el contrato debe considerarse de obra o de servicio. En consecuencia, cuando no parece claro cuál puede ser hay que seguir analizando la obligación concreta de la contratista hasta llegar a la esencia del contrato.

La contratista debe realizar la obra de manera independiente, es decir, sin recibir órdenes de la contratante. De lo contrario, la relación legal entre ellas se considera de carácter laboral.

3. Distinción de las Causas de Terminación del Contrato de Obra

Existen varias causas por las cuales la contratante puede decidir terminar el contrato. Se las puede distinguir en:

  • causas comunes al contrato de obra y a cualquier otro contrato del mismo tipo.

Las causas específicas son las previstas por la ley en relación con el contrato de obra exclusivamente. Las comunes se aplican no a cualquier contrato (ya que hay varios tipos de contrato) sino sólo a los contratos del mismo tipo que el contrato de obra, que son aquellos por los cuales las partes tienen obligaciones recíprocas o de una con la otra y viceversa.

4. Causas de Terminación Específicas del Contrato de Obra

4.1. Muerte de la Contratista

En principio, si la contratista es una persona y muere antes de entregar la obra entonces por ley el contrato termina automáticamente. No obstante, la ley prevé que el contrato pueda continuar después de la muerte de la contratista sólo si la contratante expresamente, mediante un documento escrito, acuerda con al menos uno de los herederos de la contratista que ese heredero continuará, como nuevo contratista, cumpliendo el contrato. En este caso, la decisión de la contratante de terminar el contrato es lo que se conoce como decisión negativa porque para terminar el contrato no tiene que hacer nada. Únicamente si la contratante desea evitar que el contrato termine automáticamente entonces tiene que tomar una decisión positiva, cual es la de acordar con alguno de los herederos la continuación del contrato.

Si la contratante decide terminar el contrato por la muerte de la contratista entonces la ley la obliga a pagar a los herederos (cuando los hay) el costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada de la obra en proporción al precio total que había acordado con la contratista fallecida.

4.2. Cambios Imprevistos y Necesarios al Proyecto de Obra

Luego de acordado el proyecto de obra entre la contratante y la contratista, ésta no puede modificarlo sin la autorización escrita de la contratante. Sin embargo, si la contratista determina que el proyecto debe ser modificado a fin de que lo pueda ejecutar según las reglas del arte debido a la aparición de una causa que razonablemente no pudo ser prevista antes de acordarlo con la contratante entonces la contratista debe hacer lo siguiente:

  • primero, comunicar inmediatamente a la contratante la modificación imprevista y necesaria.
  • segundo, estimar el costo de la modificación imprevista y necesaria.
  • tercero, informar el costo estimado a la contratante.

Durante los 10 días corridos siguientes a la recepción del costo estimado de la modificación imprevista y necesaria la contratante tiene derecho a terminar el contrato pero sólo si el costo estimado supera el 20% del precio total de la obra acordado entre la contratante y la contratista.

Si la contratante decide terminar el contrato por esa razón entonces debe comunicar por escrito su decisión a la contratista mencionando esa razón. La comunicación siempre se envía por carta documento.

4.3. Desistimiento

La ley permite a la contratante decidir por su propia iniciativa (es decir, sin necesidad de justificar su decisión en un acto de la contratista u otra persona o entidad o en un hecho ajeno a su voluntad) terminar el contrato en cualquier momento a partir de la fecha cuando acuerda el proyecto de obra con la contratista.

En este caso, la contratante debe pagar a la contratista todos los gastos y trabajos realizados y la ganancia que la contratista hubiera podido obtener si la contratante hubiera decidido hacer la obra. Un juez civil puede reducir equitativamente la ganancia si la contratante le demostrare que es excesiva según las circunstancias.

La comunicación por escrito de la decisión de terminar el contrato debe mencionar que se debe al desistimiento de la contratante. La comunicación siempre se envía en una carta documento.

4.4. Destrucción o Deterioro Involuntarios de la Obra No Entregada

La contratante también puede decidir terminar el contrato si se cumplen los siguientes requisitos legales:

  • la obra resulta destruida o deteriorada totalmente o en una parte importante y, en consecuencia, pierde la capacidad de servir al propósito para el cual fue encargada por la contratante.
  • la causa de la destrucción o del deterioro es un acto o hecho que no es provocado por otro acto o una conducta de la contratante ni de la contratista (es decir, es totalmente involuntaria para ambas) y, además, ellas no pudieron razonablemente prever que ocurriría y, por lo tanto, es imprevista.
  • la destrucción o el deterioro ocurre antes de que la contratista entregue la obra finalizada a la contratante.

Si la contratante decide terminar el contrato por esta causa entonces debe o no debe pagar una suma de dinero a la contratista dependiendo de las siguientes circunstancias: (a) si la contratista suministró los materiales y la obra se realizó en un inmueble de la contratante entonces la contratista tiene derecho a cobrar el valor de los materiales y una compensación equitativa (no el precio total acordado) por la tarea efectuada; (b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales entonces la contratante no debe pagar la remuneración de la contratista aunque ésta haya advertido oportunamente esa circunstancia a la contratante; y (c) si la contratante no cumplió su obligación de recibir la obra finalizada al momento de su destrucción o deterioro importante entonces debe pagar a la contratista la remuneración que acordaron.

La contratante debe comunicar por escrito su decisión de terminar el contrato a la contratista mencionando esa razón. La comunicación siempre se envía por carta documento.

5. Causas Comunes a Cualquier Contrato como el Contrato de Obra

5.1. Incumplimiento por la Contratista de una Obligación Importante

El contrato también puede ser terminado por la contratante si la contratista no cumple alguna de sus obligaciones importantes ya sea totalmente o en una medida tal que el incumplimiento priva sustancialmente a la contratante de lo que, según el contrato y una interpretación razonable, tenía derecho a esperar recibir de la contratista.

Se consideran obligaciones importantes de la contratista, entre otras: realizar la obra con los materiales suministrados o bien por la contratista misma o bien por la contratante (dependiendo de lo acordado); no variar significativamente el proyecto de obra; aceptar las modificaciones al proyecto de obra propuestas por la contratante que no sean contrarias a las reglas del arte y/o incrementen el costo de la obra; y entregar la obra dentro del plazo convenido con la contratante.

Antes de decidir terminar el contrato la contratante debe hacer lo siguiente:

  • comprobar que la contratista no haya cumplido la obligación importante.
  • solicitar, por escrito y de una manera especial, que se llama "fehaciente", a la contratista que cumpla la obligación importante que no cumplió dentro de los 15 días corridos después de recibir esa solicitud. Sin embargo, la contratante no tiene obligación de enviar esa solicitud si la contratista le comunicó su decisión de no cumplir la obligación importante o si el cumplimiento de la misma se volvió imposible. En tal caso, el contrato queda terminado automáticamente cuando la contratante así lo indica en su comunicación por escrito (por lo general, una carta documento) a la contratista y ésta la recibe.

5.2. Frustración de Finalidad para la Contratante

La contratante puede decidir terminar el contrato si el objetivo que perseguía al celebrarlo no puede ser logrado definitivamente debido a un cambio extraordinario de las circunstancias existentes al momento en que lo firmó y que no es responsabilidad ni de la contratante ni de la contratista y, además, excede el riesgo asumido por la contratante. Si la frustración de la finalidad es nada más temporaria, la contratante puede terminar el contrato sólo si resulta imposible el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.

Ejemplo: la contratante encargó a la contratista componer una canción para homenajear a sus progenitores por el 50° aniversario de su casamiento. Luego, uno de sus progenitores sorpresivamente muere antes de la fecha acordada para la entrega de la canción a la contratante. En tal caso, para la contratante no resulta útil que la contratista finalice la composición de la canción porque con la muerte del progenitor desapareció definitivamente la finalidad que tuvo en cuenta para encargar la canción a la contratista.

La decisión de terminar por frustración de la finalidad del contrato debe ser comunicada por escrito a la contratista.

5.3. Imprevisión de Costo Excesivo para la Contratante

Durante la realización de la obra puede ocurrir un cambio extraordinario de las circunstancias que existían al momento de la firma del contrato debido a una causa involuntaria (es decir, que no es responsabilidad de la contratante ni la contratista) y que excede el riesgo asumido por la contratante. Debido a tal cambio, para la contratante se puede volver excesivamente costoso cumplir su obligación de pagar el precio de la obra. En una situación así la contratante puede pedir a la contratista adecuar esa obligación de la contratante o todo el contrato a las nuevas circunstancias o, si la contratista no lo acepta, puede pedir a un juez civil que la autorice a terminar el contrato exclusivamente por esa causa.

Ejemplo: la contratante encargó a la contratista la construcción de una galería de locales comerciales en un lote contiguo a una estación de micros de media y larga distancia. Proyectando que los locales se alquilarán rápido y por valores altos la contratante y la contratista acordaron que, como modalidad de pago del 50% del precio total de la obra, la contratista cobraría el 25% del alquiler de los locales durante los 2 años siguientes a la entrega de la obra. A los 4 meses del comienzo de la obra ocurre una explosión de gas que destruye casi totalmente la estación de micros. Luego las autoridades deciden no reconstruirla y, en cambio, construir una nueva estación en otro lugar. En tal caso la contratante tiene derecho a pedir a la contratista una adecuación de la modalidad de pago del precio total de la obra porque razonablemente estima que la proyección del alquiler rápido y por valores altos de los locales no se cumplirá.

6. Síntesis

El contrato de obra es utilizado por la contratante para encargar la realización por la contratista de una obra (material o intelectual) de manera independiente o bien a cambio del pago de un precio en dinero o con bienes o bien gratis. La contratante puede terminar el contrato por causas específicas del contrato de obra o comunes a los contratos del mismo tipo que el contrato de obra. Las causas específicas son: (1) muerte de la contratista; (2) cambios imprevistos y necesarios al proyecto de obra cuyo costo estimado supera el 20% del precio total acordado; (3) desistimiento por iniciativa de la contratante; y (4) destrucción o deterioro involuntarios antes de la entrega de la obra. Las causas comunes son: (1) incumplimiento por la contratista de una obligación importante; (2) frustración de la finalidad del contrato para la contratante; y (3) imprevisión de costo excesivo para la contratante. Para terminar el contrato por la mayoría de las causas la contratante debe comunicar por escrito (en una carta documento) su decisión a la contratista. En cambio, la muerte de la contratista termina automáticamente el contrato mientras que el encarecimiento imprevisto y excesivo del costo de la obra hace necesario que la contratante obtenga la autorización de un juez civil para terminar el contrato.

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