9 de abril 2023
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La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida, que requiere negociar con el propietario para llegar a un acuerdo sobre el precio y demás condiciones del contrato de compraventa de vivienda. Una vez que se ha llegado a un acuerdo, el comprador deberá iniciar los trámites con su banco para solicitar una hipoteca, lo que puede conllevar semanas hasta la formalización de la compraventa. Durante dicho tiempo, el vendedor podría seguir enseñando la casa a otros compradores, por lo que resulta imprescindible firmar un contrato de arras para reservar la casa durante un período de tiempo a cambio de una señal y así asegurarnos que el propietario no cambie de opinión.
La presente guía tiene como objetivo explicar qué es un contrato de arras y las consecuencias del incumplimiento del contrato en función de las arras que se hayan acordado. Asimismo, se analizará cuánto dinero se debe dejar como señal así como la duración del contrato de arras. Finalmente, se comentará la posiblidad de que un comprador se retracte de la compraventa y no deba abonar cantidad alguna.
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el propietario de una vivienda y un comprador, en el cual este último entrega una cantidad de dinero al vendedor para reservarse el derecho de compra de la vivienda. Es decir, tras el pago de las arras (la señal), el vendedor reservará la vivienda y no podrá venderla a otro comprador (ni enseñársela). Este anticipo de dinero se descontará posteriormente del precio final de la vivienda.
Por tanto, se trata de un precontrato en el que las partes se comprometen a realizar una compraventa futura de una vivienda en un plazo determinado. Aunque el contrato de arras no es un requisito obligatorio, sí suele ser habitual suscribirlo ya que es una garantía para ambas partes de que la compraventa se realizará.
El contrato de arras debe recoger ya todas las cláusulas negociadas de la compraventa, entre otros, la siguiente información:
Existen tres tipos de contratos de arras que pueden servir para realizar la reserva de la vivienda, según las necesidades particulares de cada vendedor y comprador:
A continución, analizaré cada una de ellas.
En el contrato de arras penitenciales (o arras de desistimiento), tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir del contrato unilateralmente (es decir, sin necesidad de demostrar el daño). No obstante, si rescinden del contrato, tendrán que indemnizar los daños y perjuicios causados a la otra parte, aunque de forma distinta:
Este tipo de arras se encuentra recogido en el artículo 1454 del Código Civil. A diferencia de las arras confirmatorias o las arras penales, las arras penitenciales no se activan por el incumplimiento de las partes, sino que otorgan a las partes la facultad de desistir cuando quieran (a cambio del pago de la cantidad acordada). Es muy importante que se lea detenidamente todo el contrato, y que se estipule correctamente que se está firmando un contrato de arras penitencial, ya que una pequeña variación en el texto puede hacer que se convierta en otro tipo.
El contrato de arras penal no se encuentra regulado expresamente en el Código Civil, aunque se equipara a las obligaciones con cláusula penal, por lo que le es de aplicación los artículos 1152 y siguientes del Código Civil. Se suele firmar este tipo de contratos para asegurarse en mayor medida la compra de la vivienda.
A diferencia de las arras penitenciales y las arras confirmatorias, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato unilateralmente cuando se quiera. Por tanto, en caso de incumplimiento del contrato, la parte perjudicada tendrá que ser indemnizada por los daños y perjuicios igual que si un contrato de arras penintenciales se tratara (es decir, perder la señal o devolver el doble de esta de forma automática). Además, la parte perjudicada podrá obligar a la otra parte completar la compraventa (además de recibir la indemnización).
En otras palabras, en caso de incumplimiento, las arras penales se activarán en concepto de indemnización, y el deudor no podrá dejar de cumplir el contrato pagando la pena.
El contrato de arras confirmatorio suele ser el tipo de arras menos habitual entre vendedor y comprador, ya que aunque sirven para asegurar el cumplimiento de lo pactado en un contrato de compraventa, no da derecho a la indemnización por daños y perjuicios automática como los otros tipos de arras.
En este tipo de contrato, las partes establecen un plazo para realizar el pago inicial (reserva) y el pago final (el resto del valor de la vivienda). Esta reserva sería como una primera entrega o el primer plazo del precio.
Además, las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil, por lo que en caso de incumplimiento, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil. Es decir, el perjudicado podrá elegir entre exigir el cumplimiento del contrato (y solicitar intereses) o resolver el contrato y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios (más intereses). En ambos casos, el perjudicado deberá demostrar los daños y perjuicios ante el juez. Por tanto, no se pierde automáticamente la reserva, sino que las partes tendrían que acudir a juicio, donde se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.
Una de las dudas frecuentes que se tiene a la hora de firmar un contrato de arras es la cantidad que hay que dejar en concepto de señal. No hay una cantidad específica sino que las partes tienen que llegar a un acuerdo; no obstante, habitualmente esta cantidad oscila entre el 5% y el 15% del valor de venta de la propiedad.
Ejemplo: si se quiere reservar una vivienda valorada en 100.000€, tendrás que pagar entre 5.000€ y 15.00€ al vendedor. Además, si la casa es de obra nueva, también se tendrá que pagar el 10% de IVA de la señal.
Esta cantidad de dinero que el comprador da al vendedor en concepto de señal no es un extra, sino que se descuenta del precio final de la casa. Por tanto, si la casa vale 100.000€, y se ha pagado 5.000€ en concepto de señal, el comprador tendrá que pagar 95.000€ para completar la compra.
No hay una duración determinada por ley, sino que la duración del contrato de arras será aquella que hayan pactado el comprador y el vendedor al redactar el contrato de arras.
Además, las partes pueden pactar en el contrato la posibilidad de prorrogar el tiempo de duración del contrato de arras. A la hora de demostrar el incumplimiento del contrato (para el caso de las arras penales o confirmatorias), es importante tener en cuenta que el Tribunal Supremo entiende que el mero retraso no se considera incumplimiento, sino que se tiene que demostrar la imposibilidad de que se pueda ejecutar la voluntad del contrato. Por ello, puede ser recomendable pactar la posibilidad de prórroga si existe buena fe.
Es importante tener en cuenta que esta duración es un plazo máximo, transcurrido el cual se podrá entender que el comprador ha incumplido el contrato (pudiendo el vendedor exigir la indemnización de daños y perjuicios dependiendo del tipo de arras que se haya firmado). Por tanto, es fundamental que las partes pacten una duración adecuada para que al comprador le dé tiempo tramitar la hipoteca, y dejar un margen de maniobra. Habitualmente la duración suele oscilar entre los 30 días a los 45 días, aunque las partes pueden pactar cualquier otra duración que consideren más conveniente.
Como regla general (como ya se ha visto), el desistimiento unilateral del contrato de arras por una de las partes supone que la parte perjudicada tendrá que ser indemnizada. No obstante, cabe la posibilidad de que un comprador se retracte de una compra y no deba abonar cantidad alguna, siempre y cuando el comprador encuentre vicios ocultos en la vivienda. En otras palabras, si la vivienda cuenta con defectos graves que no se habían señalado en el contrato de arras, entonces el comprador podrá romper un contrato de arras siempre que lo reclame en el plazo máximo de 6 meses después de la firma del contrato. Por tanto, los requisitos que se tiene que cumplir son tres: