26 de marzo 2022
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La formalización de un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda conlleva una serie de gastos: los honorarios del notario, la tasación de la vivienda, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura. Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la mayoría de los gastos de hipoteca recaían sobre el consumidor (comprador). Durante muchos años, los consumidores han ido batallando judicialmente estas cláusulas, obteniendo sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de la Unión Europea favorables a ellos y recuperando parte del dinero.
En la presente guía, se analizarán, en primer lugar, los gastos que se generan cuando se formaliza un préstamo hipotecario. En segundo lugar, se explicará el desarrollo jurisprudencial del Tribunal Supremo respecto a quién debía pagar los gastos. Finalmente, se expondrá cómo se reparten los gastos una vez aprobada la actual Ley 5/2019.
Cuando se formaliza un préstamo hipotecario entre un consumidor y una entidad financiera para la compra de una vivienda (ya sea de obra nueva o de segunda mano), se generan una serie de gastos, los cuales se analizarán a continuación.
Es importante no confundir los gastos de constitución de la hipoteca con los gastos de la compraventa, siendo estos segundos los que se generan al transmitir la propiedad del vendedor al comprador. Al contrario de lo que sucede con los primeros, de estos gastos se hace cargo mayoritariamente el comprador, así que no son reclamables.
La tasación consiste en establecer, de forma justificada y objetiva, el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos. Con la tasación hipotecaria, un profesional valora un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. Por tanto, el valor de la tasación tiene como finalidad servir de garantía para el préstamo hipotecario, por lo que no tiene porqué coincidir con el valor de la hipotética transacción económica de compra-venta.
La tasación es un trámite obligatorio ya que permite a los bancos conocer el valor de la vivienda, y el consumidor puede elegir con qué empresa la quiere hacer. Por lo general, cabe destacar que los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.
No existe ningún límite legal para los gastos de tasación, aunque suelen oscilar entre los 200 y 500 euros.
Los notarios tienen dos funciones básicas: por un lado, se aseguran de que el contrato de préstamo hipotecario cumple con la legalidad, y por otro lado, dan fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y quien las otorga. Además, los notarios deben asegurarse de que el consumidor sabe lo que está pidiendo y lo que implica. Como consecuencia, los consumidores acudirán al notario un mínimo de dos veces. La primera cita (10 días antes de que se firme la escritura) es obligatoria y gratuita, y su principal objetivo es informarte y asesorarte acerca de la hipoteca, además de confirmar que tienes toda la documentación necesaria. La segunda visita será cuando el consumidor vaya a firmar la escritura de compraventa, y la escritura de hipoteca.
Los gastos de notaría están establecidos por los aranceles notariales fijados por el Estado, por lo que son precios fijados por ley. La cantidad de dinero a pagar dependerá de la extensión de la escritura, el número de copias, la naturaleza de la vivienda objeto de la compraventa.
El Registro de la Propiedad es un organismo del Estado donde se inscriben los inmuebles para saber quién es el propietario y los derechos y cargas que recaen sobre cada propiedad. Por tanto, no solo se inscriben las escrituras de compraventa, sino también se deben inscribir los derechos reales que recaen sobre ellos, como la hipoteca o las servidumbres.
De esta manera, tras la firma de la escritura de la hipoteca, esta se inscribirá de manera obligatoria en el Registro de la Propiedad. Los gastos de Registro están fijados también por ley y se pueden consultar en el Colegio de Registradores de la Propiedad. El trámite oscila entre 400 y 650 €, según el precio de la vivienda. Pueden existir algunas tarifas menores en algunos casos; por ejemplo, si se trata de viviendas de protección oficial.
Por lo general, cuando se firma una hipoteca, el banco exige que las gestiones se hagan a través de una gestoría a fin de asegurar el cumplimiento de plazos y la correcta inscripción en el Registro de la titularidad del nuevo comprador así como de la responsabilidad hipotecaria a favor de la entidad. Generalmente, el banco suele imponer gestorías que trabajan con el banco; no obstante, no es obligatorio hacer las gestiones a través de estas gestorías, sino que los clientes pueden buscar uno ajeno (aunque no suele ser fácil que los bancos acepten esto).
Por tanto, una vez firmada la escritura ante Notario, se tienen que realizar una serie de gestiones que se encomiendan a las gestorías, tales como la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad, y la liquidación de impuestos en la Oficina Liquidadora del Impuesto. Para ello, el consumidor normalmente hace una provisión de fondos para sufragar estos gastos, y el remanente se le devolverá.
La gestoría realiza estas gestiones y cobra por ello una cantidad. Los gastos de gestoría para una hipoteca no están limitados por ley, pero todas ellas suelen cobrar un importe similar a los clientes, que oscila entre los 150 y los 300 euros.
Siempre que se suscriba un documento notarial se debe de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Por tanto, se deberá abonar el IAJD para la escritura de compraventa (suele suponer entre un 0,5 % y un 1,5% del precio de compraventa de la vivienda), y el IAJD para la escritura de la hipoteca (suele oscilar entre el 0,75% y el 1% del valor de la hipoteca). Este impuesto está transferido a las comunidades autonómas, por lo que el porcentaje del impuesto variará de una a otra.
La comisión de apertura suele ser otro gasto que cobran los bancos a los consumidores y que suele oscilar entre el 0,5%-2% del capital prestado. Hasta hace poco, los bancos cobraban dos comisiones (por apertura y estudio), pero tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la comisión de apertura debe incluir todos los gastos de formalización, estudio y gestión de la hipoteca. Normalmente se deduce de la cantidad que entrega la entidad bancaria al consumidor.
Hasta hace relativamente poco, todos los gastos explicados anteriormente los pagaba el consumidor. No obstante, a partir del año 2015 algunas sentencias judiciales del Tribunal Supremo (y de la Unión Europea) empezaron a confirmar la abusividad de la cláusula de gastos y la cláusula de comisión de apertura, ya que no habían sido negociadas individualmente con el consumidor y además, en contra de la buena fe, causaban un importante desequilibrio entre las partes en cuanto a derechos y obligaciones.
El Tribunal Supremo a principios del año 2019 estableció un reparto equitativo de los gastos de notaría, gestoría, registro e impuestos entre consumidor y entidad financiera. Por tanto, el consumidor debía asumir el 50% del coste de la notaría y la gestoría y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que la entidad debía abonar la mitad de la notaría y la gestoría y el 100% del registro. No obstante, en octubre de 2019 el Tribunal Supremo cambió de criterio y establece que deben ser los bancos quienes asuman el 100% del gasto de gestoría (adecuándose así a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)).
La reciente sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 27 de enero 2021, reafirmó que el cliente puede recuperar el 100% de los gastos de gestoría, registro y tasación (siempre que la cláusula de gastos se entienda como abusiva) ya que entiende que el interesado en estos conceptos es la entidad bancaria. Respecto a los gastos de notaría, estos se dividen por la mitad (50% cada parte). Asimismo, respecto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), este debe ser abonado de manera completa por el cliente.
Como consecuencia de las anteriores sentencias, muchos consumidores enviaron una carta solicitando a su entidad financiera la retirada de una o varias cláusulas abusivas. Mediante esta carta se solicita al banco la cancelación o anulación de una o varias cláusulas abusivas de un contrato de préstamo. Esta reclamación extrajudicial es obligatoria si se pretende acudir a los Tribunales posteriormente, teniendo las entidades financieras dos meses para contestarla; si en ese plazo no se ha recibido contestación, se podrá interponer Demanda de Juicio Ordinario de Nulidad de Cláusulas Abusivas y Reclamación de Cantidad (trámite obligatorio de abogado y procurador).
Como consecuencia de lo anterior, ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, donde se ha establecido un nuevo reparto de estos gastos.
En función de la Ley 5/2019, el banco tiene que hacerse cargo de los siguientes gastos:
El consumidor tendrá que hacerse cargo de los siguientes gastos: