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Carta para negarse al pago de obras en la vivienda o local de negocio alquilado

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Última revisión 30/10/2017
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Carta para negarse al pago de obras en la vivienda o local de negocio alquilado

Este modelo de carta o comunicación permite que el inquilino o el propietario de una vivienda o de un local de negocio se nieguen a correr con los gastos de las obras (reparaciones, reformas) realizadas en el inmueble por la otra parte, al considerar que no tienen la obligación de pagarlas (es decir, que su pago corresponde a quien las realizó).

En el caso del arrendador (propietario), este escrito puede redactarse en respuesta a un escrito para reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación que le haya hecho llegar el arrendatario (inquilino).


Obras en inmuebles alquilados

En los contratos de alquiler de vivienda, la legislación contiene una regulación detallada acerca de las obras realizadas en el inmueble durante la vigencia del arrendamiento. Estas normas son de obligado cumplimiento para las partes, salvo que en el contrato pacten un régimen más favorable al arrendatario. Se distingue entre:

  • obras de conservación (para prevenir los daños en la vivienda o restaurar los daños sufridos), que, en principio, corresponden al arrendador;
  • obras de mejora (para mejorar el valor o la utilidad de la vivienda), que, en principio, corresponden al arrendador;
  • obras del arrendatario (que deben contar con el consentimiento del arrendador si modifican la configuración de la vivienda o de sus accesorios), que corresponden al arrendatario;
  • obras de adaptación (para adaptar la vivienda a la discapacidad o edad mayor a 70 años del arrendatario o de sus familiares), que corresponden al arrendatario.

En los contratos de alquiler de local de negocio, este régimen es aplicable salvo que las partes hayan previsto otro en el contrato. Por esta razón, antes de negarse al pago de las obras conviene consultar el mismo para saber qué establece al respecto.


¿Cómo utilizar este documento?

Este documento puede ser utilizado por cualquier inquilino que quiera negarse al pago de obras realizadas en el inmueble por el propietario. Asimismo, puede ser utilizado por cualquier propietario que quiera negarse al pago de obras realizadas en el inmueble por el inquilino. Está adaptado a todas las obras previstas en la legislación de arrendamientos urbanos, así como a los diferentes motivos que permiten negarse a su pago.

En el caso del propietario, el arrendatario solo puede reclamarle el pago de las obras de reparación (restauración de los deterioros o desperfectos sufridos por la vivienda) o de conservación (prevención del daño en la vivienda) necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad o el local de negocio en condiciones de servir al uso convenido, siempre que se tratara de obras urgentes para impedir un daño o incomodidad graves (comunicadas previamente al arrendador) o que el propietario lo haya autorizado previamente a realizarlas. Por otra parte, corresponden al arrendatario y, por tanto, el propietario puede negarse al pago de las obras si el deterioro es responsabilidad del inquilino o de sus invitados o subarrendatarios, o si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda.

Así, si el arrendador está de acuerdo con que se trata de obras de conservación urgentes, puede negarse al pago si no fue informado previamente; si está de acuerdo con que se trata de obras de conservación, pero considera que no eran urgentes, puede negarse por este motivo, siempre que el inquilino las haya realizado sin su autorización previa. Igualmente, el arrendador puede negarse al pago de las obras de conservación cuyo pago corresponde al inquilino, ya que se trata de pequeñas reparaciones o de la reparación de un deterioro causado por el inquilino, sus invitados o subarrendatarios. Por último, puede negarse a pagar las obras que considere que no son obras de conservación o reparación (sino que fueron realizadas para la comodidad y/o utilidad del inquilino), incluso si ha autorizado previamente al arrendatario a realizarlas (siempre que no se haya comprometido a su pago).

En el caso del inquilino, el arrendador solo puede reclamarle el pago de las obras de conservación o reparación si el deterioro es responsabilidad del inquilino o de sus invitados o subarrendatarios, o si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda. Por tanto, si se trata de una reparación de mayor calado, o si el deterioro no fue causado por el inquilino (sino, por ejemplo, por el mero transcurso del tiempo), el arrendatario podrá negarse a su pago.

En el caso de ambos, las partes podrán negarse al pago de las obras si ya lo han efectuado, acompañando la carta de los comprobantes o recibos de pago.

Aunque la ley no lo exige, es conveniente que esta comunicación se realice por escrito, que una vez redactado, debe ser firmado por el arrendatario o por el arrendador.

A continuación, la comunicación se debe hacer llegar a la otra parte (arrendador o arrendatario). La ley no exige que se realice por un medio específico; no obstante, es conveniente que sea entregada en mano, con la firma del recibí del propietario o inquilino, o que sea enviada mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante, ya que esto permite tener una prueba de su recepción por el arrendador o arrendatario, lo cual puede ser necesario en un eventual procedimiento judicial. Por esta razón, es muy importante conservar una copia firmada o un acuse de recibo de la carta.


Legislación aplicable

Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos de viviendas y locales de negocio son regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Específicamente, las obras realizadas en el inmueble y su obligación de pago se rigen por lo establecido en sus artículos 21 a 24. Además, en el caso de los locales de negocio, es de aplicación el artículo 30 de la Ley.

Igualmente es aplicable el Código civil, y en particular, sus artículos 1124, 1554 y 1573.


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