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¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?

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Última revisión: 22 de julio 2019
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Categoría: Gestiones arrendamientos inmobiliarios
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1. Introducción

Las reparaciones en las viviendas suelen ser un tema controvertido entre los propietarios e inquilinos, pudiendo dar lugar incluso a disputas judiciales innecesarias. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge brevemente las obligaciones de cada parte y quién debe asumir unos gastos u otros; no obstante, no concreta situaciones comunes sobre el mantenimiento y reparaciones de elementos de la casa que pueden dar lugar a discrepancias entre propietario e inquilino. Téngase en cuenta que, a lo largo de la guía se usará el término "reparaciones" para hacer referencia tanto al mantenimiento como a las reparaciones propiamente dichas.

El mantenimiento de un elemento de la casa tiene como objetivo asegurarse de que la reparación nunca va a suceder. Es decir, es la conservación de un bien para que no se eche a perder.

La reparación consiste en arreglar algo cuando ya no está funcionando. Por tanto, debe existir previamente un daño al bien, ya sea de forma accidental o intencional.

En la presente guía se va a analizar detalladamente qué reparaciones le corresponde a los propietarios, y cuáles a los inquilinos, ofreciendo ejemplos y soluciones jurisprudenciales (no obstante, tenga en cuenta que cada caso es diferente, por lo que siempre se tendrá que analizar por un profesional legal la avería concreta objeto de discrepancia). Asimismo, se analizará el caso de las reparaciones en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, y se presentarán las diferentes alternativas a disposición del inquilino para el caso de que el propietario no se ocupe de las reparaciones.

2. ¿Qué reparaciones le corresponden al propietario de la vivienda?

Según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario tiene la obligación de realizar, sin incrementar el precio del alquiler, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir el uso convenido (es decir, servir como vivienda del inquilino), salvo que se trate de un deterioro normal por uso, o que se trate de averías producidas por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del inquilino.

Por tanto, lo fundamental es saber qué reparaciones se deben considerar como necesarias, y este es el principal dilema, ya que la LAU no ha aclarado esta cuestión, por lo que hay que acudir necesariamente a la jurisprudencia, y analizar caso por caso. En este sentido, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado las averías que deben considerarse como necesarias (y por tanto a cargo del propietario):

1º) "Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato" (STS 2 de junio de 1951).
2º) Las obras "de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua" (STS 5 de octubre de 1951).
3º) "Las indispensables para el disfrute de la casa" (STS 7 de noviembre de 1961).
4º) "Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe" (STS 30 de enero de 1970).
5º) Y aquello que "ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor" (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980).
6º) Incluyendo "tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)" (STS 5 de diciembre de 1989).

De un análisis de la anterior jurisprudencia, hay una serie de aspectos que son comunes en todos ellos: debe tratarse de averías "serias", que hagan inservible el uso de vivienda, y que provengan de causas no imputables al inquilino. Como por ejemplo: filtraciones de agua, arreglos del techo de la vivienda, arreglos de la estructura, paredes o muros de cerramiento de la vivienda, arreglos en el sistema eléctrico, averías en las tuberías, etcétera.

Otro tema controvertido son las averías de los electrodomésticos, las cuales, mayoritariamente, le corresponde abonar al propietario (salvo que se deban a un mal uso o a negligencia del inquilino). Veamos algunos ejemplos:

  • Lavadora: Según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre, "el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador. El arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo".
  • Nevera: Según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, 410/2009, de 5 de octubre, "le corresponde al arrendador en cuanto a la reparación de la nevera, no puede estimarse acreditado que la reparación efectuada fuera debida a mal uso realizado por los arrendatarios y no consecuencia del deterioro por uso habitual".
  • Caldera: Como establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre, "la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU".

3. ¿Qué reparaciones le corresponden al inquilino de la vivienda?

Los inquilinos deberán hacer las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Al igual que ocurre para las obras necesarias del arrendador, la LAU no da respuesta sobre qué debe entenderse por "pequeñas reparaciones", por lo que hay que acudir a la jurisprudencia.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12.ª, en su sentencia de 23 de septiembre de 2015, define las pequeñas reparaciones como: "las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos". Por tanto, reparaciones en grifos, persianas, cerraduras, cristales, bombillas, etc, se considerarán como elementos de uso diario y será el inquilino quien deba encargarse de la reparación.

Hay una serie de criterios "ambigüos" que los jueces tienen en cuenta a la hora de determinar si le corresponde o no al inquilino el pago de la reparación:
1º) El tiempo que lleva el inquilino usando la vivienda. En este sentido, si la avería ocurre poco tiempo después de iniciarse el contrato, el inquilino NO debería pagar la reparación puesto que no habría tenido tiempo suficiente para estropearlo.
2º) El importe de la reparación. Si el coste de reparación excede lo "razonable", entonces el inquilino no debería abonar la reparación. Según la jurisprudencia, pequeña reparación es todo lo que sea inferior a 150 euros.
3º) El tipo de bien afectado. En este sentido, se considera que si se trata de bienes muebles y su coste es "razonable", entonces el arreglo será a cargo del inquilino. Por contra, si se trata de elementos que afectan al bien inmueble, el propietario será el responsable de la avería.

4. ¿Qué ocurre con las reparaciones de los locales comerciales?

En los contratos de arrendamientos para uso distinto al de vivienda (locales comerciales), prima la libertad de pactos entre las partes, por lo que habrá que analizar primero qué estipula el contrato sobre las reparaciones. En el caso de que el contrato no regule nada, entonces habrá que atender lo dispuesto en la LAU (que tiene carácter supletorio).

El artículo 30 de la LAU señala que será aplicable a los locales comerciales, lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de la LAU para la conservación en la vivienda arrendada. Por tanto, aplicará lo dispuesto en los párrafos anteriores: el arrendador deberá realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el local en las condiciones adecuadas para servir al uso convenido, y el arrendatario deberá realizar todas las reparaciones pequeñas como consecuencia del uso del local.

5. ¿Puedo dejar de pagar el alquiler al propietario si este no me arregla las averías?

No es recomendable que el inquilino deje de pagar el alquiler, puesto que la falta de pago es causa de resolución del contrato de arrendamiento por parte del propietario, pudiendo instar este el desahucio del inquilino.

Por tanto, si el propietario no cumple con sus obligaciones de reparación, lo primero que debe hacer el inquilino es notificar al propietario (mediante una reclamación extrajudicial fehaciente) la necesidad de la reparación de un elemento de la vivienda por causa no imputable a él. En el supuesto de que el propietario se niegue al abono de las obras, el inquilino podrá optar por tres posibilidades:

6. Conclusiones

Las discrepancias entre los inquilinos y propietarios en torno a las reparaciones de la vivienda alquilada suelen ser frecuentes, a causa normalmente, de la ambigüedad de la LAU sobre quién debe hacerse cargo de los costes.

A rasgos generales, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones producidas por el uso ordinario de la vivienda (por ejemplo, cambiar una bombilla o la puerta de un electrodoméstico), siempre que no se trate de averías que afecten a la estructura de la vivienda o a su habitabilidad. Por otro lado, el propietario será responsable de pagar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, como por ejemplo, la instalación eléctrica, los techos, o las averías de los electrodomésticos. Además, para el supuesto de arrendamientos para uso distinto de vivienda, las partes deberán atender a lo estipulado en el contrato, y solo en caso de que no se regule nada, se aplicará supletoriamente la LAU.

En caso de discrepancia entre las partes, y dado que la LAU no concreta quién debe hacerse cargo de las reparaciones, es aconsejable que un profesional legal estudie el caso concreto, y ofrezca una solución aplicando la jurisprudencia a su alcance.

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