Contrato de arrendamiento de vivienda habitual

¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual?

El contrato de arrendamiento de vivienda habitual es un acuerdo mediante el cual el propietario (el arrendador) se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble al arrendatario o inquilino, que lo ocupará como su vivienda principal o habitual.

La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
  
  
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
  
  
• Contrato de arrendamiento de habitación: se trata de un acuerdo mediante el cual el arrendatario tiene el derecho a usar una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
  
  
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
  
  

¿Es obligatoria la celebración por escrito de este contrato?

No, no es obligatoria. Las partes puede acordar un contrato de arrendamiento de vivienda habitual de forma oral, es decir, acordar verbalmente el alquiler de la vivienda.

Ahora bien, la firma del contrato por escrito permite fijar los acuerdos del arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿Qué no pueden incluir las partes en el contrato?

Las partes pueden pactar las cláusulas que desean incorporar al contrato de arrendamiento de vivienda, siempre que no sea contraria a la ley ni al orden público.

No obstante, existen algunas limitaciones previstas en la Ley y que deben respetar, siendo las más importantes las siguientes:

• Respecto a la fianza, el propietario solo puede exigir una mensualidad. Además, puede exigir una garantía adicional, como puede ser un aval bancario, pero dicha garantía no puede exceder los dos meses de alquiler.
  
  
• Si el contrato tiene una duración inferior a los 5 años, el arrendador no puede obligar al arrendatario a renunciar a las prórrogas previstas en la Ley.
  
  
• No se puede incluir en el contrato una cláusula donde se establezca que el arrendatario está obligado a realizar todas las reparaciones de la vivienda. Según la Ley, el inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso, pero aquellas que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, las tiene que asumir el arrendador.

¿Quién puede firmar este contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda habitual se puede formalizar tanto por personas jurídicas o empresas como por personas físicas o individuales.

No deben cumplir con requisitos especiales para la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del contrato. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
  
  
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este contrato se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
  
  
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles.

¿Cuál es el plazo de duración de este contrato de arrendamiento?

El contrato estará vigente durante el tiempo o periodo que las partes libremente decidan.

Sin embargo, si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica), el arrendatario puede prorrogar el contrato año a año a su libre decisión, hasta que se cumplan cinco años desde el inicio del alquiler. Por tanto, el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda un mínimo de cinco años (o siete años), si así lo desea.

Si el arrendatario decide irse de la vivienda antes de los cinco años, deberá comunicarlo al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Si se alcanza el plazo de cinco años (o 7 años, en su caso), ambas partes pueden decidir dar por terminado el contrato, siempre que avisen a la otra parte con antelación: dos meses antes en el caso del inquilino, y cuatro meses antes en el caso del propietario. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar, se volverá a prorrogar el contrato un año más.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de arrendamiento esté preparado?

El contrato de arrendamiento debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

No es necesario realizar ningún tipo de formalidad o trámite adicional tras la firma del contrato. Tras su firma, el arrendador estará obligado a poner a disposición del arrendatario la vivienda, y éste deberá abonar la renta pactada.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Un documento habitual para incluir como anexo es un inventario de bienes muebles (cuando se trata de un arrendamiento amueblado), o la opción de compra, si así lo hubiesen acordado las partes.

Asimismo, en el momento de la celebración de este contrato es necesario que el propietario o parte arrendadora facilite la copia del Certificado de Eficiencia Energética.

¿Es necesario firmar este contrato ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de arrendamiento de vivienda ante notario ni registrarlo ante el Registro de la Propiedad, ya que tiene validez por sí mismo.

En general, la firma de estos documentos no se realiza ante notario ya que supone un importante coste (las partes tienen que pagar los honorarios del notario), e implica una dilación en el tiempo necesario para llevar a cabo la firma del contrato.

¿Qué debe incluir este contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda habitual debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• La descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación).
• La identificación de la vivienda, indicando su dirección y referencia catastral.
• La duración del contrato, que será la pactada entre las partes, aunque teniendo en cuenta las prórrogas previstas en la Ley.
• El importe de la renta y su forma de pago (por lo general, el pago será mensual y durante los primeros siete días del mes).
• El establecimiento de un depósito como garantía de pago del alquiler.
• A qué parte serán atribuibles qué gastos (se debe desglosar quién asumirá los gastos de luz, agua, gas, etc.).
• La introducción o no de la figura del fiador (una persona que garantice el alquiler en caso de que el arrendatario no lo abone).

¿Cuál es la legislación aplicable a un contrato de arrendamiento de vivienda?

De forma específica será aplicable al contrato de arrendamiento:

• La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
• El Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

En todo lo no previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se podrán aplicar también las disposiciones del Código Civil.

Si se desea obtener más información sobre las últimas novedades de la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto a los contratos de arrendamiento, se recomienda la lectura de la siguiente guía: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?

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