19 de septiembre 2022
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El usufructo sobre una vivienda es el derecho que tiene una persona para usar y disfrutar de una vivienda, pero sin tener la propiedad de ella. Al constituirse este tipo de usufructos, se crean derechos y obligaciones distintas para el usufructuario y el propietario. Además, pueden generarse interrogantes respecto al papel del usufructuario con la Comunidad de propietarios, tales como si puede tener el cargo de presidente, si debe pagar o no los gastos de la comunidad o si tiene derecho de voto en las juntas, entre otros.
En esta guía, se va a intentar dar respuesta a todas las anteriores preguntas. En primer lugar, se explicará la diferencia entre usufructuario y propietario, y se analizarán las obligaciones y los derechos del usufructuario conforme el Código Civil. En segundo lugar, se indicará en qué consiste la Comunidad de propietarios, para pasar posteriormente responder las cuestiones relacionadas con el usufructo en las Comunidades de Propietarios. Aunque muchas de estas cuestiones pueden ser respondidas por la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o al Código civil, este hecho no evita que puedan surgir conflictos que deriven en procedimientos judiciales.
Hay que distinguir entre el propietario y el usufructuario de una vivienda.
El usufructuario es una persona que tiene derecho de usar y disponer de la vivienda, sin ser propietario de la misma. Por tanto, el usufructuario de una vivienda, puede poseerlo, usarlo, vivir en él e incluso alquilarlo y percibir la renta del alquiler. Lo más habitual es que se produzca esta situación tras el fallecimiento de un cónyuge, y a favor del viudo o viuda. El cónyuge viudo se quedará como herencia el usufructo de la vivienda, mientras que los hijos (si los hay) se quedarán con la propiedad de la misma.
Por contrato, el propietario es quien tiene la posesión de la vivienda pero que no puede disfrutar de ella porque está cedida al usufructuario. Es decir, el nudo propietario ostenta la propiedad, pero no tiene derecho de uso o disfrute de la misma. Cuando fallezca el usufructuario o se extinga el usufructo por cualquier otro medio, el nudo propietario obtendrá el pleno dominio de la propiedad.
Ejemplo:
Juan estaba casado con María, con quien tuvo tres hijos: Ana, Belén y Cristina. Juan tiene dos inmuebles que se tendrán que distribuir entre los herederos una vez fallecido éste. En este caso concreto, tanto los hijos de Juan como su esposa María son herederos forzosos conforme el Código Civil español. Los hijos recibirán su parte de la herencia correspondiente, y su su esposa María recibirá el usufructo de los inmuebles. Por tanto, María podrá disfrutar y usar ambas viviendas durante su vida, y si desea poner una de las viviendas en alquiler, tendrá derecho a percibir las rentas de alquiler íntegras, no recibiendo nada de ellas los tres hijos propietarios.
El Código Civil prevé una serie de derechos y obligaciones del usufructuario.
Respecto a las obligaciones, en primer lugar, el usufructuario tiene la obligación de conservar diligentemente la vivienda, por lo que tendrá que realizar todas las reparaciones ordinarias para que se conserve adecuadamente. Se podría entender las reparaciones ordinarias como pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos". Por tanto, reparaciones en grifos, persianas, cerraduras, cristales, bombillas, etc, se considerarán como elementos de uso diario y será el usufructuario quien deba encargarse de la reparación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario. No obstante, las reparaciones extraordinarias las tendrá que realizar el propietario por lo que habrá que comunicarle la necesidad de llevar a cabo estas reparaciones extraordinarias.
¿Qué son reparaciones extraordinarias?
Deben tratarse de averías "serias", que hagan inservible el uso de vivienda, y que provengan de causas no imputables al usufructuario. Como por ejemplo: filtraciones de agua, arreglos del techo de la vivienda, arreglos de la estructura, paredes o muros de cerramiento de la vivienda, arreglos en el sistema eléctrico, averías en las tuberías, etcétera.
En segundo lugar, el usufructuario tiene la obligación de realizar un inventario, junto con el propietario, de los bienes que se encuentren dentro de la vivienda, tasándolos y describiendo el estado de los mismos. El inventario sirve para proteger los intereses del propietario y podrá realizarse a través de un documento privado o público (a través de un notario). De esta manera, al finalizar el usufructo, el propietario podrá analizar si los bienes se encuentran bien conservados, y en caso contrario, podría pedir una indemnización.
El tercer lugar, el usufructuario tiene la obligación de pagar el IBI y la tasa de basura ya que a efectos legales, el usufructuario es el contribuyente.
Respecto a los derechos del usufructuario, este tiene derecho a utilizar la vivienda, cederla a un tercero o alquilarla por su cuenta, sin necesidad de solicitar una autorización al propietario. Además, el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos de los bienes usufructuados; es decir, tiene derecho a recibir íntegramente las rentas del alquiler durante el tiempo de vigencia del usufructo. Esto último es importante, se debe tener en cuenta que todos los contratos que celebre el usufructuario con la vivienda finalizarán al fin del usufructo.
Asimismo el usufructuario podrá hacer en la vivienda objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, siempre que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Por ejemplo, el usufructuario podrá pintar las paredes, mejorar la red eléctrica, poner nuevo suelo, etc., pero no podrá convertir la vivienda en una oficina porque estaría alterando su forma. Tras la finalización del usufructo, podrá retirar las mejoras realizadas, siempre que pueda hacerse sin dañar los bienes. Por tanto, no podría volver a poner la red eléctrica anterior porque podría dañar el uso de la vivienda.
La Comunidad de propietarios es un órgano compuesto por todos los propietarios de pisos y locales integrantes de un edificio, que gestiona sus derechos y deberes. Los propietarios, aunque tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local, también son copropietarios en otra serie de elementos que son comunes a todos los demás propietarios del edificio (jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc.). Todas las decisiones que se tomen respeco a esos elementos comunes tendrán que adoptarse por mayoría de la Comunidad de propietarios. La Comunidad de propietarios se regula en la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio (LPH).
La Comunidad de propietarios se regula en un documento donde se describe el edificio en general y cada piso o local en particular, indicando la extensión, planta, y los anexos (plazas de garaje, trasteros…). Además, se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, y que luego servirá para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario. Asimismo, se crean unos estatutos Comunidad de propietarios donde se recogerán las reglas de utilización del edificio, sus pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, conservación y reparaciones. Los estatutos, solo pueden ser modificados por unanimidad de todos los copropietarios.
En algunas Comunidades de propietarios, se puede dar la situación de que un vecino que resida en una de las viviendas del edificio, lo hace en calidad de usufructuario y no de propietario. Ante esta situación pueden generarse dudas tales como si puede eludir el cargo de presidente, si debe pagar o no los gastos de comunidad y si tiene derecho de voto en las juntas de propietarios; o si por el contrario, todas estas cuestiones son competencia del propietario de la vivienda. A continuación, se analizarán cada una de estos interrogantes.
Muchos de los anteriores interrogantes vienen resueltas por la propia LPH o el Código Civil, y otras han tenido que ser resueltas por los tribunales. A continuación se contestará las dudas más generales:
En primer lugar, respecto al interrogante de si un usufructuario puede ser nombrado presidente de la Comunidad de propietarios, el artículo 13.2 de la LPH señala que el el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Asimismo, la jurisprudencia mayoritaria defiende también esta postura. Por tanto, el el usufructuario no puede ser presidente.
En segundo lugar, respecto a quién es responsable de los gastos de la Comunidad de propietarios, si el usufructuario o el propietario, hay que acudir al artículo 467 y siguientes del Código Civil para obtener la respuesta. Ahí se indica que el responsable de los gastos de comunidad es siempre el propietario independientemente de las relaciones internas que haya entre éste y el usufructuario. Además, aunque hay alguna sentencia que reconozca lo contrario, el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 25 de mayo 2005, viene afirmando que el usufructuario no responde de los gastos de la comunidad ya que le corresponde su pago al propietario. Por tanto, en caso de impago de las cuotas de la comunidad, la Comunidad de propietarios tendrá que dirigir su reclamación siempre al propietario ya que es a quien legalmente incumbe la obligación de contribuir a los gastos generales. Posteriormente, el propietario podrá requerir al usufructuario que le devuelva esas cantidades, dependiendo de sus relaciones internas.
En tercer lugar, respecto a si el usufructuario puede asistir y votar en las juntas de propietarios, el artículo 15.1 de la LPH indica lo siguiente: "Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario(...)". Por tanto, el usufructuario podrá asistir y votar en las juntas de propietarios en representación del propietario, siempre y cuando éste no muestre su desacuerdo con esta representación.