Estatutos de una comunidad de propietarios

Este documento permite elaborar los estatutos de una comunidad de propietarios; es decir, las normas o reglas que regulan las relaciones de vecindad en el seno de esta comunidad. En estos se contienen las normas que rigen el uso o destino del edificio, de sus pisos y/o locales, así como las reglas relativas a los gastos, instalaciones y servicios, la administración y el gobierno de la comunidad, los seguros, la conservación y las reparaciones del edificio.

¿Cómo utilizar este documento?

Los estatutos de la comunidad de propietarios se pueden otorgar con el título constitutivo de la propiedad horizontal o en un momento posterior. Al igual que el título constitutivo, los estatutos no son un acto formal, por lo que su validez no está sujeta a ningún requisito de forma; es decir, pueden otorgarse en documento público o privado.

A diferencia del título constitutivo, los estatutos no son obligatorios; sin embargo, se trata de un instrumento jurídico muy útil para regular el funcionamiento de la comunidad y para adaptar su régimen a los servicios y gastos particulares que tienen lugar en ella.

Los estatutos de la comunidad de propietarios incorporan el siguiente contenido:

• reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad;
• reglas relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes;
• reglas sobre el uso o destino de los pisos o locales;
• reglas sobre el uso de instalaciones o servicios;
• reglas sobre gastos;
• reglas sobre administración y gobierno;
• reglas sobre conservación y reparaciones; y
• prohibiciones de determinadas actividades.

Así, este documento, que debe ser conforme a la ley y al título constitutivo de la comunidad, está destinado a regular los derechos y obligaciones de los miembros de la comunidad. Sin embargo, no está destinado a regular el detalle de las normas o pautas de convivencia en el seno de esta, las cuales se pueden fijar en las normas de régimen interior o de convivencia de la comunidad.

Al igual que el título constitutivo de la comunidad, los estatutos pueden ser elaborados por el promotor del edificio, quien debe facilitárselos a los compradores en el momento de la compra y hacer constar su conocimiento en la escritura; igualmente, pueden ser aprobados, posteriormente, con el voto a favor de todos los propietarios reunidos en la junta de propietarios convocada al efecto. Las modificaciones del texto de los estatutos también necesitan de unanimidad para ser aprobadas. Se considera que existe unanimidad (i) si todos los propietarios están presentes y votan a favor, (ii) si la mayoría vota a favor y el resto se abstiene, y (iii) si los propietarios ausentes en la junta en que se aprueban por unanimidad los estatutos o su modificación no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días desde la celebración de la junta.

Por tanto, si se desean modificar unos estatutos previamente elaborados, además de utilizar este documento, será necesario enviar una convocatoria a la junta general de propietarios, a todos los propietarios de la comunidad, y al momento de celebrarla, levantar un Acta de la junta general de propietarios en la que conste su aprobación por unanimidad.

Una vez aprobados los estatutos por unanimidad en la junta de propietarios de la comunidad, estos deben inscribirse en el registro de la propiedad en el que se encuentre inscrita la finca. En caso de no inscribirse, los estatutos obligan a los propietarios que los aprobaron, pero no a aquellos que se conviertan en propietarios posteriormente. Las modificaciones posteriores también deben inscribirse en el registro de la propiedad correspondiente.

Legislación aplicable

Los estatutos de la comunidad de propietarios se rigen por lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; particularmente, en sus artículos 5 y 17.

Asimismo, se rigen, en su caso, por lo previsto en el título constitutivo de la comunidad.

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¿Cómo modificar el modelo?

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