13 de marzo 2023
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13 de marzo 2023
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La convivencia de los vecinos de una comunidad de propietarios se puede ver deteriorada por el incumplimiento de las normas de respeto o de conducta básicas y de las obligaciones económicas por parte de uno o varios vecinos, ya sean las recogidas en la ley, en los estatutos de la comunidad o en su reglamento de normas internas.
Ante esta situación, los órganos de gobierno de la comunidad (presidente, vicepresidente, secretario o secretario-administrador) y la junta de propietarios deberán actuar con el fin de salvaguardar la convivencia y respeto dentro de la comunidad. En los siguientes puntos, se detallan las principales obligaciones de los vecinos de la comunidad, así como las acciones que podrá llevar a cabo la comunidad en los casos de incumplimiento:
Las principales obligaciones y normas de convivencia de los vecinos de una comunidad de propietarios aparecen recogidas en la ley, en concreto, en la Ley de Propiedad Horizontal, destacándose las siguientes:
En todo caso, los estatutos de la comunidad, así como su reglamento de normas internas, podrán establecer otras obligaciones de debido cumplimiento por parte de los vecinos de la comunidad.
Las normas de conducta o comportamiento de una comunidad de vecinos son de obligado cumplimiento para todos los propietarios de cada una de las viviendas o locales en las que se divide la comunidad, así como para cualquiera de los ocupantes de dichas viviendas o usuarios de los locales. De esta forma, son de obligado cumplimiento también para los arrendatarios, usufructuarios, cesionarios, o cualquier otra persona que ocupe las viviendas o tenga cedido el uso de un local situado en la comunidad.
Teniendo en cuenta los distintos tipos de obligaciones de propietarios y vecinos de una comunidad antes mencionados, estos podrán incurrir en algunos de los siguientes tipos de incumplimientos:
Los propietarios de cada vivienda o local deberán hacerse cargo del pago de las cuotas de comunidad para garantizar el sostenimiento de sus gastos de administración y mantenimiento (p. ej. gastos de limpieza, seguros de la comunidad, etc.). Además de este tipo de gastos, en ciertas ocasiones la junta de propietarios podrá aprobar derramas o cuotas especiales para hacer frente a los gastos excepcionales de la comunidad (p. ej. derrama especial para financiar el cambio de los ascensores, para la reparación de averías, etc.).
Finalmente, también se podrán aprobar otras cuotas adicionales para el uso de ciertas zonas comunes (p. ej. cuota especial para poder hacer uso de las pistas deportivas comunes), cuyo pago será obligatorio en el caso de que el propietario u ocupante de la vivienda haga uso de dichas zonas.
En estos casos, el incumplimiento tendrá lugar cuando el propietario se retrase o se niegue al pago de estas obligaciones.
Los arrendatarios u otros ocupantes legales del inmueble podrán estar obligados al pago de la cuota de la comunidad si así se acuerda de forma expresa con el propietario. En todo caso, si estos incumplen sus obligaciones, se deberán requerir las cantidades adeudadas al propietario de la vivienda o local.
Dentro de este punto, se incluyen las situaciones en los que uno o varios vecinos atentan contra las normas esenciales de convivencia, afectando de forma negativa a otros vecinos de la comunidad. Dentro de este tipo de conductas se pueden encontrar la realización de actividades ruidosas o molestosas, el depósito de basuras en zonas comunes, la falta de limpieza o mantenimiento de las viviendas, etc.
Se trata, en todos los casos, de situaciones en las que se producen molestias a los restantes vecinos o en las que se provocan daños en las zonas comunes por la actuación incívica o negligente de uno o varios vecinos.
Como se ha indicado anteriormente, las comunidades de propietarios tienen la potestad de aprobar reglamentos de normas internas para regular su funcionamiento, a parte de las normas básicas de convivencia de los vecinos antes indicadas. Al igual que en el caso anterior, el incumplimiento de estas obligaciones permitirá a la comunidad adoptar una serie de medidas para el cese del incumplimiento.
Ante la existencia de un incumplimiento o conducta inadecuada de uno o varios vecinos, el presidente de la comunidad, o su vicepresidente, podrán adoptar las siguientes medidas:
La primera medida que deberá adoptar el presidente de la comunidad, o en su caso el vicepresidente, a iniciativa propia o por petición realizada por uno o varios vecinos, será la de comunicar al propietario u ocupante de la vivienda o local incumplidor la necesidad de que cese en su incumplimiento mediante el envío de una carta o escrito de queja. En esta carta se deberá indicar, de forma expresa, que se iniciarán las correspondientes acciones legales en el caso de que dicho vecino no cese con su incumplimiento.
En el caso concreto del incumplimiento de las obligaciones económicas, se deberá solicitar al vecino deudor que haga el pago mediante la correspondiente notificación de deuda. En todo caso, antes de la formalización de este documento, es importante acordar en la junta de propietarios la certificación de la deuda total, lo cual permitirá acudir a la vía judicial de forma consensuada por toda la comunidad. La principal ventaja del envío de la notificación de deuda es que deja constancia, por escrito, del requerimiento de la deuda, lo cual podrá ser como prueba del impago de las cuotas al acudir en la vía judicial.
La comunidad de propietarios, por sí misma, no tiene la potestad de imponer sanciones a los vecinos incumplidores. Únicamente, en el caso del incumplimiento de los pagos de las obligaciones económicas, podrá exigir el pago de intereses de demora en las cuotas atrasadas.
El presidente de la comunidad, previa autorización expresa por parte de la junta de propietarios, podrá iniciar las acciones correspondientes para terminar o cesar el incumplimiento, o bien solicitar el pago de las cantidades adeudadas en el caso de incumplimiento de las obligaciones económicas.
El/los vecino(s) que no cumpla(n) con la obligación de pago de su cuota podrá(n) verse privado(s) de su derecho a votar en la junta de propietarios. Así, podrá asistir a la junta, pero se le podría excluir de participar en la votación.
A continuación, se recogen las acciones concretas que se podrán llevar a cabo según el incumplimiento sea de carácter económico, o bien, sea de una norma de convivencia o de las recogidas en el reglamento de normas internas:
Una vez realizada la notificación de la deuda y autorizado el presidente, o en su caso el administrador, para el ejercicio de las acciones para exigir el cobro por parte de la junta de propietarios, se podrá ejercer la correspondiente reclamación de pago de las cuotas pendientes mediante el inicio de un proceso monitorio.
En concreto, dentro de la demanda se deberá indicar la cantidad total adeudada, tanto las cuotas ordinarias como las posibles derramas o cuotas extraordinarias, detallando el periodo de devengo de cada cuota debida (p. ej. se encuentran pendiente de pago las cuotas de marzo, mayo y septiembre de 2020) y el concepto (p. ej. derrama para el pago del cambio de ascensores), así como los posibles intereses de demora (es decir, los intereses derivados del retraso en el pago de las cuotas o derramas).
En este caso, al igual que el anterior, el presidente, o en su caso, el administrador, si ha sido debidamente autorizado por la junta de propietarios convocada al efecto, podrá ejercer una acción de cesación en la que se solicite la terminación de la conducta dañosa o molestosa provocada por el vecino.
Para el ejercicio de esta acción es necesario que quede claramente justificado que se pidió con anterioridad al vecino demandado el fin de la conducta dañina mediante la correspondiente carta de queja o escrito de amonestación antes mencionada.
Además de lo anterior, se podrá también solicitar en la demanda una compensación por todos los daños y perjuicios que haya podido provocar el incumplimiento del vecino demandado a los restantes vecinos de la comunidad.
En este punto, el ejercicio de las acciones judiciales antes indicadas por parte de los órganos de gobierno de la comunidad dará lugar a las siguientes consecuencias:
Tras el ejercicio de la acción para la reclamación de las cantidades pedidas, y una vez aceptada esta solicitud por parte del juez, se podrá exigir al vecino deudor el pago de las cuotas ejecutando la sentencia. Durante dicha ejecución, se podrá incluso solicitar el embargo de bienes del vecino deudor en el caso de que carezca de liquidez para hacer frente al pago de la deuda.
Las cuotas adeudadas durante el ejercicio presente, y los tres anteriores, para el sostenimiento de los gastos comunes de la comunidad de propietarios tendrán la condición de crédito preferente (es decir, la comunidad tendrá preferencia para exigir su pago frente a otros deudores, como puede ser el banco que tiene una hipoteca sobre la vivienda del deudor).
Por último, en el caso de que el vecino deudor realice la venta de su vivienda o local, el adquirente de esta deberá hacerse cargo de las deudas que tenía el antiguo propietario con la comunidad en el ejercicio corriente, así como en los tres ejercicios anteriores (p. ej. si la vivienda se vende en 2023, el comprador deberá hacerse cargo de las deudas del anterior propietario con la comunidad del 2023, así como del 2022, 2021 y 2020).
En este caso, una vez aceptada la acción de cesación por parte del juez correspondiente, en la sentencia se indicará la obligación de cesar el incumplimiento, incluyendo también la posible indemnización por daños y perjuicios que se deberá abonar en favor de la comunidad de propietarios por su conducta.
En el caso de que se estime que el incumplimiento del vecino demandado sea de especial gravedad por los daños o molestias que puede provocar a los restantes vecinos, o de que de forma reiterada se haya negado a la cesación de una conducta molestosa o dañina, el juez podrá acordar la restricción del vecino demandado en el uso de su vivienda (es decir, se le prohibirá hacer uso de su vivienda o local) durante un periodo de tiempo concreto, que no podrá ser superior a los tres años.
Los principales incumplimientos que pueden tener lugar dentro de una comunidad de propietarios pueden ser de las obligaciones económicas (por impago de las cuotas o de las posibles derramas), de las conductas cívicas o de conducta, así como las recogidas en el reglamento de normas internas, por parte de uno o varios vecinos.
En el caso de incumplimiento de las obligaciones económicas, la junta de propietarios podrá acudir a la vía judicial tras haberse solicitado el pago de estas obligaciones al vecino deudor, debiéndose reclamar el abono de las cantidades adeudadas, así como los correspondientes intereses de demora.
En el caso del incumplimiento de normas cívicas o de comportamiento, el presidente de la comunidad de propietarios deberá, en primer lugar, solicitar al incumplidor el fin de su incumplimiento, y si el incumplimiento se mantiene, se podrá acudir a la vía judicial si así lo acuerda previamente de la junta de propietarios. A través de la vía judicial, se podrá solicitar la cesación de la actividad incumplidora, así como solicitar una indemnización por los daños y perjuicios que hayan podido sufrir los restantes vecinos.