Acta de la junta general (ordinaria o extraordinaria) de propietarios

¿Qué es el acta de la junta general de propietarios?

El acta de la junta general de propietarios permite recoger los acuerdos o decisiones adoptadas por la reunión de la junta de propietarios para cualquier tipo de comunidad de vecinos.

Esta acta de la junta general permite recoger los acuerdos adoptados por la reunión de los vecinos en la junta de propietarios, tanto si es de carácter ordinaria o extraordinaria.

¿Qué tipos de actas de la junta general de propietarios existen?

Las actas de la junta general de una comunidad de propietarios se clasifican según el tipo de reunión de la junta general de propietarios, cuyo contenido se desea reflejar:

• Acta de la junta general ordinaria: Se trata del acta de la junta general que se reúne una vez al año para adoptar acuerdos acerca de cuestiones ordinarias o corrientes en la vida de la comunidad, como son el examen y, en su caso aprobación, de las cuentas del ejercicio anterior, aprobación del presupuesto y, en su caso, la renovación de los cargos de la comunidad de propietarios.
  
  
• Acta de la junta general extraordinaria: Se trata del acta de la junta general que se reúne de forma adicional a la reunión ordinaria para adoptar cualquier tipo de acuerdo distinto a las cuestiones ordinarias o corrientes de la comunidad (p. ej. la modificación de los estatutos de la comunidad, la aprobación de una derrama, etc.).

¿En qué se diferencian el acta de la junta general de propietarios y la convocatoria a la junta general de propietarios?

La convocatoria a la junta general de propietarios permite que la persona que asume el papel de secretario de la junta general pueda citar a los propietarios a una reunión de la junta de propietarios. De esta forma, la convocatoria debe prepararse antes de la reunión de la junta de propietarios, mientras que esta acta se debe preparar una vez que ya se ha celebrado la reunión de la junta de propietarios para recoger los acuerdos ya aprobados.

¿Es obligatoria la aprobación del acta de la junta general de propietarios?

Sí, es obligatorio. La persona que realiza las funciones de secretario de la comunidad debe hacer constar en un acta o documento escrito todas las decisiones adoptadas por la junta general de propietarios, así como todos los temas debatidos o cuestiones planteadas durante su celebración. Este documento es esencial para que los propietarios que no hayan podido asistir a la junta conozcan los acuerdos adoptados.

¿El acta de la junta general de propietarios se debe formalizar por escrito?

Sí, esta acta de la junta general de propietarios debe redactarse por escrito para que sea válida. La comunidad de propietarios está obligada a llevar un libro de actas al día en el que consten las actas con los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.

¿Qué debe incluir el acta de la junta general de propietarios?

El acta de la junta general de propietarios debe regular los siguientes aspectos:

• El nombre y datos de identificación de la comunidad.

• La fecha, la hora y el lugar de la reunión de la junta de propietarios.

• La fecha y el modo de la convocatoria.

• La identidad de los cargos de la comunidad (presidente, secretario, etc.).

• El número y, en su caso, la lista de socios asistentes (presentes o representados).

• El orden del día de la reunión de la junta general.

• Un resumen de las deliberaciones de la junta general (indicando los principales argumentos y las personas que los defienden).

• Los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones.

• Los ruegos o preguntas planteadas por los propietarios.

¿Qué tipos de acuerdos se pueden incluir en esta acta de la junta general de propietarios?

Esta acta puede incluir, entre otros, los siguientes acuerdos que pueden ser adoptados por la junta general:

• La aprobación de las cuentas anuales del ejercicio anterior.
  
  
• La aprobación del presupuesto del ejercicio presente.
  
  
• La aprobación de la gestión social del ejercicio anterior.
  
  
• El nombramiento, cese o reelección de los puestos de administración de la junta de propietarios.
  
  
• La aprobación de derramas para hacer frente a desperfectos en zonas comunes.
  
  
• La modificación de los estatutos de la comunidad.

¿Quién puede firmar el acta de la junta general de propietarios?

Esta acta debe ser firmada por el secretario y presidente de la comunidad o, en el caso de que este no pueda, y los estatutos de la comunidad lo permitan, por el vicepresidente.

¿Qué es necesario realizar una vez que ha completado el acta de la junta general de propietarios?

Una vez redactada y transcrita, tanto la persona que haga las funciones de secretario como el presidente de la junta deben firmar esta acta, ya sea personalmente o a través de su representante (p. ej. la persona apoderada para actuar en nombre del presidente). La firma se debe realizar en la parte señalada al final del acta.

Tras su firma, el acta de la reunión debe ser enviada o notificada a todos los propietarios. El envío debe efectuarse al domicilio señalado por el propietario o al piso o local perteneciente a la comunidad. En caso de ser imposible la notificación por estas vías, el acta se publicará en el tablón de anuncios de la comunidad.

A continuación, los pasos a seguir dependen de los acuerdos concretos de la junta general recogidos en el acta:

• Si el acta de la junta general recoge un acuerdo que supone la aprobación o modificación de los estatutos de la comunidad, el administrador o secretario del consejo de administración debe preparar un certificado de esta acta y elevarla a público ante un notario y, posteriormente, deberá presentar este documento en el Registro de la Propiedad.
  
  
• Si el acuerdo de la junta general no afecta a los estatutos de la comunidad, esta acta no tiene que elevarse a público ante notario.

En ambos casos, la persona que realice las funciones de secretario de la junta de propietarios debe transcribir esta acta en el libro de actas de la comunidad.

¿Qué documentos puede adjuntar la junta de propietarios al acta de la junta general de propietarios?

La junta de propietarios puede adjuntar libremente los documentos que desee para clarificar el contenido de los acuerdos recogidos en el acta o para facilitar su interpretación, como puede ser una tabla con la relación de todos los propietarios que forman parte de la comunidad.

¿Es necesario firmar al acta de la junta general de propietarios ante notario público?

Si el acta de la junta general recoge un acuerdo que supone la aprobación o modificación de los estatutos de la comunidad, el administrador o secretario del consejo de administración debe preparar un certificado de esta acta y elevarla a público ante un notario y, posteriormente, deberá presentar este documento en el Registro de la Propiedad. De esta forma, todos los propietarios quedarán obligados a su cumplimiento.

En caso contrario, si el acuerdo de la junta general no incluye acuerdos que afecten a los estatutos de la comunidad, esta acta no tiene que elevarse a público ante notario.

¿Cuál es la legislación aplicable al acta de la junta general de propietarios?

El acta de la junta general de propietarios se rige por lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; particularmente, en su artículo 9, 17 y 19.

Asimismo, se rigen, en su caso, por lo previsto en el título constitutivo de la comunidad y en los estatutos de la comunidad.

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