¿Cuáles son las obligaciones de los vecinos de una comunidad de vecinos?

La pertenencia a una comunidad de propietarios o de vecinos implica el cumplimiento de una serie de obligaciones necesarias para mejorar la convivencia y respeto entre todos los vecinos, así como, para garantizar el correcto mantenimiento y uso de las zonas comunes (es decir, de los portales, jardines, descansillos, etc.).

En las siguientes cuestiones se tratarán de aclarar los distintos tipos de obligaciones existentes, así como las personas que se encuentra sujetas a su cumplimiento:

1. ¿Quiénes se encuentran obligados a cumplir con las obligaciones dentros de una comunidad de propietarios?

Las obligaciones derivadas de la pertenencia a una comunidad de vecinos deberán ser respetadas por todos los propietarios o copropietarios de una o varias viviendas o locales en las que se divide el inmueble en el que se constituye la comunidad de propietarios.

De igual modo, estas normas deberán ser respetadas también por los arrendatarios, usufructuarios, cesionarios, o cualquier otra persona que ocupe las viviendas o tenga cedido el uso de un local situado en la comunidad.

En todo caso, en relación con las obligaciones económicas, el responsable final del impago de las cuotas o de las derramas será el propietario de la vivienda o local, independientemente de que el propietario acordara con el ocupante que este se haga cargo del pago de dichos gastos.

2. ¿Cuáles son las obligaciones legales que deben cumplir todos los vecinos de una comunidad?

En primer lugar, existen una serie de obligaciones generales establecidas por ley que deberán respetar todos los vecinos de una comunidad de vecinos, tanto propietarios como ocupantes de las viviendas y locales:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y todos sus elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su vivienda o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Mantener en buen estado de conservación su propia vivienda o local y de las instalaciones privativas (p. ej. las azoteas con uso privativo), en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Consentir el acceso a las viviendas o locales para llevar a cabo las reparaciones necesarias en el inmueble al que pertenece la comunidad, incluyendo la realización de obras, actuaciones o mejoras. En todo caso, el vecino afectado tendrá derecho a que la comunidad le compense por los daños y perjuicios ocasionados.

Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (es decir, se trata de gastos indivisibles cuyo pago deben realizar todos los vecinos).

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes y darán lugar a una afección real. De esta forma, si se vende una vivienda o local de un propietario que no ha cumplido con su obligación de pago de las cuotas, el adquirente quedará obligado a pagar las cuotas pendientes del año en el que tenga lugar la adquisición y de los tres años naturales anteriores.

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad al inmueble que puedan ser necesarias (p. ej. para la construcción de una rampa de acceso al inmueble).

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás vecinos y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (p. ej. si un vecino rompe un espejo del portal por jugar con la pelota, deberá hacerse cargo de su reparación).

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones la vivienda o local perteneciente a la comunidad, entendiéndose notificado si la comunicación se entrega a cualquier ocupante de la vivienda.

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local (p. ej. comunicar la venta de una vivienda).
Ejercer el cargo correspondiente dentro de los órganos de gobierno de la comunidad, incluido el ejercicio del cargo de presidente, vicepresidente si existe esta figura en la comunidad, y secretario, si no se nombra a un administrador para que lleve a cabo dicha labor. El vecino no se podrá negar a ejercer estos cargos salvo que existan motivos que así lo justifiquen (p. ej. por su situación de incapacidad que le impide ejercer el cargo).

Estas obligaciones generales se podrán concretar y adaptar en los estatutos de la comunidad y en el reglamento de normas internas, tal y como se indica en el siguiente apartado.

3. ¿Cuáles son las obligaciones que deben cumplir los vecinos?

Además de las obligaciones recogidas en la ley, los vecinos deberán tener especialmente en cuenta las siguientes obligaciones que se deberán respetar:

3.1 Obligaciones recogidas en los estatutos de la comunidad

Los estatutos son un tipo de documento jurídico que permiten regular el funcionamiento de la comunidad y establecer sus normas de administración y de distribución de los gastos particulares que tienen lugar en ella. Dada la importancia de este documento para el funcionamiento de la comunidad, deberá ser aprobado por unanimidad de los vecinos reunidos en la junta de propietarios, y podrá regular, entre otros, los siguientes aspectos:

reglas generales relativas al uso o destino del edificio y sus elementos comunes (p. ej. reglas de uso de las zonas ajardinas, de los portales, etc.);
reglas generales sobre el uso o destino de las viviendas o locales (p. ej. se puede limitar el tipo de actividades que se podrá llevar a cabo en los locales de la comunidad);
reglas sobre el uso de las instalaciones o de los servicios de la comunidad (p. ej. reglas de uso de la piscina comunitaria, de los ascensores, etc.);
reglas sobre los gastos de la comunidad y la forma de hacer frente a su pago (p. ej. se establece la forma de establecer las cuotas de la comunidad, normas especiales para la aprobación de derramas, etc.);
reglas sobre la administración de la comunidad y su gobierno (p. ej. se pueden determinar los órganos de gobierno de la comunidad (presidente, vicepresidente, etc.), formas de elección de los órganos de gobierno, reglas para la reunión de la junta de propietarios, etc.);
reglas sobre la conservación del inmueble y la realización de reparaciones (p. ej. reglas para llevar a cabo el mantenimiento de los ascensores); y
prohibiciones de determinadas actividades (p. ej. prohibición de jugar al fútbol en las zonas comunes).

De esta forma, los estatutos podrán regular obligaciones relacionadas con (i) la administración de la comunidad, así como (ii) las obligaciones de conducta y uso de las zonas comunes, y (iii) las obligaciones de carácter económico (p. ej. la distribución de las cuotas de la propiedad).

La aprobación de los estatutos de la comunidad no es obligatoria, una comunidad de propietarios puede existir sin disponer de unos estatutos que regule su funcionamiento.

3.2 Obligaciones recogidas en el reglamento de normas internas

El reglamento de normas internas es un documento aprobado por la mayoría de los vecinos reunidos en la junta de propietarios que permite regular de forma detallada las principales normas o pautas de actuación de los vecinos de una comunidad de vecinos, así como sus obligaciones y derechos como miembros de la comunidad. En general, mediante este documento se pueden ampliar o detallar las obligaciones recogidas en los estatutos, así como las obligaciones legales. Así, mediante este reglamento se podrá recoger, entre otras, las siguientes obligaciones:

Las reglas concretas de mantenimiento de las zonas comunes (p. ej. obligación de mantener limpios los patios interiores, prohibición de verter basuras en las zonas comunes, etc.).
Las restricciones a la hora de llevar a cabo reformas en las viviendas o locales que puedan afectar al inmueble (p. ej. obligación de informar a la comunidad antes de iniciar obras de gran envergadura).
El procedimiento para solicitar la realización de algún cambio en una vivienda que afecte a la fachada del edificio (p. ej. para la instalación de un cartel en la fachada).
Las obras o instalaciones que se podrán llevar a cabo sobre la fachada de las viviendas (instalación de tendederos, aires acondicionados, toldos, pérgolas, etc.).
La responsabilidad de los vecinos por los daños que se puedan provocar en los elementos comunes.
Las obligaciones referidas al pago de cuotas de la comunidad y nuevas derramas.
Las normas de uso de instalaciones comunes, como pueden ser jardines, patios, piscinas, pistas deportivas, etc.
Las normas de uso de garajes y trasteros.
Las reglas de respeto de la convivencia, incluyendo limitación de ruidos y actividades molestosas (p. ej. prohibición de celebrar fiestas o eventos en las viviendas a partir de las 23:00 horas).
Las normas de respeto con los restantes vecinos en referencia a la realización de posibles actividades insalubres o al almacenamiento de productos tóxicos, venenosos, o que puedan producir fuertes hedores.

Estas obligaciones vincularán a todos los vecinos una vez que se apruebe este reglamento, siempre que su contenido no contradiga lo dispuesto en la ley o en los estatutos.

Al igual que los estatutos, la aprobación de un reglamento de normas no es obligatorio, dependerá en todo momento de la decisión de la mayoría de los vecinos.

3.3 Otras fuentes de obligaciones

Además de la ley, así como los estatutos de la comunidad y el reglamento de normas internas, la comunidad podrá acordar otras normas u obligaciones que estime oportunas en el seno de la junta de propietarios (p. ej. la junta puede aprobar la aplicación de derramas). Estas normas se deberán adoptar de acuerdo con las normas de funcionamiento de la comunidad.

En todo caso, los vecinos que no estén de acuerdo con las obligaciones aprobadas por la junta de propietarios podrán formalizar un escrito para manifestar su discrepancia con el acuerdo adoptado. Asimismo, podrán acudir a la vía judicial si entienden que la norma atenta lo dispuesto en la ley, en los estatutos y/o en el reglamento de la comunidad.

4. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de estas obligaciones?

El incumplimiento de alguna de las obligaciones anteriormente citadas permitirá a la comunidad adoptar medidas para solicitar el cese de ese incumplimiento o para obligar al cumplimiento de las obligaciones económicas. En nuestra guía "¿Cuáles son las consecuencias de incumplir las normas de una comunidad de propietarios?" se recoge con más detalle las posibles acciones que dispone la comunidad en estos casos.

5. Conclusión

El mero hecho de ser propietario u ocupante de una vivienda o local situado dentro de una comunidad de propietarios obliga a cumplir una serie de normas con el fin de garantizar la convivencia entre los vecinos y la debida administración de la comunidad.

En concreto, los propietarios y ocupantes de las viviendas o locales deberán cumplir con las normas derivadas de la ley, así como las obligaciones que de forma expresa se recojan en los estatutos y/o reglamento de la comunidad.

Por último, estas obligaciones podrán ser de carácter administrativo o de gestión de la comunidad (p. ej. normas relacionadas con el nombramiento de los órganos de gobierno, de funcionamiento de la junta de propietarios, etc.), así como de conducta o comportamiento (p. ej. normas de uso de las zonas comunes, prohibición de posibles actividades molestas para los vecinos, etc.) y de carácter económico (obligación de hacer frente a los gastos comunes).