23 de mayo 2023
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Cuando compras o alquilas una vivienda, es habitual no saber quiénes son los demás vecinos, ni cómo se van a comportar. Puede ocurrir que el vecino de arriba empiece una escuela de yoga, que ponga música hasta altas horas de la madrugada, que toque un instrumento en horas no adecuadas, o que el restaurante de abajo no tenga buena insonorización. Todas estas circunstancias pueden considerarse como actividades molestas. Las actividades molestas son todas aquellas acciones de un vecino, que a pesar de haber sido advertido, sigue perturbando la convivencia pacífica y normal del resto de vecinos.
En la presente guía, se va a explicar, en primer lugar, qué se considera como actividad molesta, y se ofrecerá diferentes sentencias de las Audiencias Provinciales para una mejor comprensión del concepto. En segundo lugar, se indicará los pasos a seguir para acabar con dichas actividades molestas, a saber: un requerimiento formal firmado por el presidente de la comunidad de propietarios, y en caso de no cesar con la conducta, se podrá interponer una demanda de cesación de actividades molestas.
El artículo 7.2. de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que las actividades molestas serán aquellas "prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal no especifica concretamente qué actividades son las que molestan, sino que habrá que atender a los estatutos de la Comunidad de Propietarios, a las leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas, y aquellas previstas en la jurisprudencia. En general, puede decirse que son actividades molestas aquellas que dificultan a los demás propietarios o inquilinos el normal y adecuado uso y disfrute de una cosa, ya sea porque producen un perjuicio a los demás, o bien porque la acción se excede de los límites de la normal tolerancia.
En primer lugar, respecto a las "actividades prohibidas en los estatutos", se tendrá que analizar aquellas actividades prohibidas en los propios estatutos de la comunida de vecinos. Estas actividades no tienen por qué ser actividades molestas o insalubres, sino que simplemente no se permitan por cualquier otra razón. El ejemplo más destacable es aquella prohibición de realizar actividades profesionales, comerciales o industriales en la vivienda (tales como una guardería, una consulta médica, etc), debiendo destinarse obligatoriamente a vivienda habitual. Además, es indiferente que el propietario tenga autorización administrativa para el ejercicio de esa actividad, ya que si los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíben, éste deberá cesar en la actividad.
En segundo lugar, respecto a las "actividades que resulten dañosas para la finca", deben incluirse todas aquellas actividades que puedan resultar perjudiciales para el inmueble, ya sea en ese momento o en un futuro. En este supuesto, es imprescindible que el daño se acredite de manera objetiva, por lo que no cabe las meras suposiciones. Por ejemplo, serán actividades dañosas para la finca aquellas que consistan en la demolición de elementos estructurales del edificio o la instalación de apartos que pueda hacer peligrar la resistencia del edificio.
El tercer y último grupo, son aquellas "actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" y que se encuentren previstas en leyes aprobadas por los ayuntamientos y comunidades autónomas. Por tanto, habrá que atender a cada caso concreto, y analizar qué actividades son consideradas molestas en cada lugar.
Además, para que la actividad la podamos encuadrar como molesta debe haber una continuidad o permanencia, no es suficiente que se trate de un hecho aislado. Es decir, la actividad molesta tiene que realizarse de manera continuada en el tiempo, durante un periodo medianamente largo (no puede ser un hecho de una sola vez). Asimismo, la prohibición de realizar actividades molestas lo es tanto para el propietario, incluyendo familiares y allegados que convivan con él, así como arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o mero poseedor incluso sin título (ocupas). Además, esta prohibición lo es tanto para viviendas habituales como para locales.
Ejemplos de actividades molestas previstas en sentencias de Audiencias Provinciales:
1. Dar de comer a las palomas por ser una actividad molesta e insalubre (AP Oviedo 17-07-2017) o la actividad de crías de palomas en la azotea (AP Las Palmas 29-01-2009);
2. Tenencia de perros cuyos ladridos se excedan de los cánones habituales (AP Valladolid 02-11-2016), o la suciedad de los perros y el olor que se generan (AP Álava 21-06-2017);
3. Colocar jaulas con pájaros en el jardín de la vivienda generando una importante contaminación acústica (AP Madrid 27-03-2014);
4. Destinar algunas viviendas a hospedaje siempre que haya pruebas de la alteración que la vida de los convecinos ha sufrido (AP Valencia 25-03-2015) o alquiler de habitaciones cuando el inquilino causa graves problemas a la Comunidad (AP Barcelona 03-09-2004);
5. Alquiler de apartamentos por los constantes ruidos, suciedad y falta de cuidados de elementos comunes que conlleva (AP Valencia 30-03-2011);
6. Instalación de una barbacoa en una terraza pequeña (AP Granada 16-09-2011);
7. Colocar aparatos de aire acondicionados cuando se prueba que provocan molestias a otros propietarios (AP Alicante 12-06-2014);
8. Local que se utiliza como bar de copas sin licencia hasta altas horas de la madrugada (AP Madrid 04-11-2013);
9. Utilizar la vivienda como academia, acreditadas las molestias causadas (AP Ciudad Real 15-09-2009);
10. Ejercer la prostitución en una de las viviendas del edificio (AP Madrid 05-10-2009);
11. Emitir ruidos y música constante durante la noche (AP Madrid 16-05-2011).
Cuando la comunidad de propietarios se encuentra ante una actividad continuada que encaja en alguna de las tres tipologías explicadas anteriormente, el primer paso es hacer un requerimiento para la cesación inmediata de las actividades molestas. Se trata de un paso previo para intentar solucionar el problema de manera amistosa. No obstante, un vecino puede haber escrito una carta de queja informal previamente donde solicite al vecino que causa molestias que cese en su actividad. Muchas veces, tratar la situación de manera cordial e informal permite acabar con los vecinos molestos, poniendo fin a la tensión generada en el espacio de convivencia. En caso de que no cese en la actividad, entonces el presidente de una comunidad de vecinos deberá utilizar el requerimiento para solicitarle el cese formalmente.
Este escrito debe realizarse por el presidente de la comunidad de propietarios por decisión propia, o a requerimiento de cualquier vecino afectado por las molestias. Lo importante es que quien firma el escrito tiene que ser el presidente, no sirve el requerimiento efectuado por el administrador o por un vecino. Por otro lado, cabe mencionar que el presidente puede negarse a hacer el requerimiento, ya sea porque considera que la actividad no es molesta o porque no está incumpliendo ninguna ley. En estos casos, se deberá convocar una junta de propietarios en la cual se decidirá si hay que realizar el requerimiento o no. Para la adopción de este acuerdo basta con mayoría simple, como establece el artículo 17.3 de la LPH.
El requerimiento debe realizarse siempre por escrito, y enviarse al propietario del inmueble o al ocupante de manera fehaciente; es decir, mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales. En caso de que el vecino no recoja el requerimiento, se podrá publicar en el tablón de anuncio de la comunidad; no obstante, esta comunicación siempre será subsidiaria y únicamente se podrá utilizar cuando se haya intentado previamente la notificación y el destinatario se haya negado a recogerlo.
Respecto al contenido del requerimiento, este debe contener el nombre de quién realiza las actividades molestas, los hechos concretos que dan lugar a las molestias, el requerimiento del cese, y se debe fijar un plazo para el cumplimiento. No hay un plazo mínimo ni máximo, por lo que este plazo dependerá de la actividad de que se trate en cada caso concreto, debiendo ser ante todo un plazo razonable (ej. no es lo mismo dejar de tocar un instrumento, que insonorizar un bar).
En el supuesto de que el vecino apercibido no cese la actividad molesta, la junta de propietarios deberá de reunirse para autorizar al presidente para iniciar acciones judiciales, concretamente para iniciar la acción de cesación de actividades molestas y autorizándolo a nombrar abogados y procuradores.
IMPORTANTE: aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo dice expresamente, la Justicia está entendiendo mayoritariamente que en caso de que las actividades molestas las realice un arrendatario/usufructuario/subarrendatario, el requerimiento deberá notificarse tanto al infractor como al propietario del inmueble.
Como ya se ha indicado, una vez realizado el requerimiento solicitando el cese de la actividad molesta al infractor, si este hace caso omiso, se podrá iniciar juicio ordinario de cesación de actividades molestas ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para iniciar este procedimiento judicial, será necesario contar con el asesoramiento de un abogado ya que será éste quien pueda interponer la demanda ante el Juzgado pertinente.
Junto con la demanda que se presente, es importante adjuntar todas las pruebas que demuestren que el infractor ha sido advertido de que está causando molestias mediante un requerimiento fehaciente. Además, posiblemente será necesario contar con testigos y otras pruebas que demuestren las molestias efectivamente causadas.
Si la sentencia es estimatoria, el Juzgado ordenará la completa cesación de la actividad molesta y podrá también ordenar una indemnización por los daños y perjuicios causados (siempre que se haya solicitado expresamente en la demanda), y/o la privación al propietario o al ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.