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¿Se puede subalquilar una vivienda?

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Última revisión: 12 de enero 2021
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Categoría: Alojamiento, inmobiliario
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1. Introducción

El subarrendamiento de vivienda se ha convertido en una práctica frecuente tras la crisis económica al ayudar al arrendatario (inquilino) a costear parte del alquiler de la vivienda. El subarrendamiento de vivienda será legal siempre que se respeten las reglas contenidas en la legislación vigente.

La presente guía tiene como objetivo explicar los aspectos más importantes del subarriendo de vivienda. En primer lugar, se explicará en qué consiste el contrato de subarriendo de vivienda y las reglas a seguir para que el arrendatario cumpla con la legislación vigente. En segundo lugar, se analizará las diferentes relaciones jurídicas existentes tras la firma del contrato de subarrendamiento. En tercer lugar, se expondrán las limitaciones que puede introducir el arrendador al subarrendamiento, además de explicar las causas de extinción del mismo. Por último, se explicarán las consecuencias legales del subarrendamiento ilegal, práctica frecuente con graves repercusiones legales.

2. ¿Qué es el contrato de subarrendamiento de vivienda?

2.1. Definición:

El contrato de subarriendo de vivienda es aquel contrato mediante el cual el arrendatario "realquila" parte del uso de la vivienda que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario de parte de la vivienda alquilada).

Tras el subarrendamiento, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario. El arrendatario inicial es la persona que firmó el contrato de arrendamiento con el arrendador (es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso de la totalidad de la vivienda a cambio el pago del alquiler), y el arrendador inicial es el propietario de la vivienda.

Por tanto, el subarriendo es un nuevo contrato que se añade al contrato inicial de arrendamiento. Esto supone que la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue, ni se establece un contrato (con derechos y obligaciones) entre el arrendador y el subarrendatario.

En caso de que el arrendatario quisiera desligarse completamente del contrato de arrendamiento, no deberá firmar un contrato de subarriendo sino un contrato de cesión de alquiler (tras la pertinente autorización del arrendador).

2.2. Reglas para el subarriendo de vivienda:

Para poder realizar un contrato de subarrendamiento conforme a derecho, se tienen que respetar las siguientes reglas:

  • En primer lugar, el arrendatario tiene que observar si el subarrendamiento se encuentra regulado expresamente en el contrato de arrendamiento, y si se permite o no.
  • En caso de que no conste en el contrato, el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para subarrendar parcialmente la vivienda, el cual puede pedirse utilizando la solicitud al arrendador de autorización para el subarriendo de su vivienda.
  • Es imprescindible recibir el consentimiento expreso del arrendador. Es importante tener en cuenta que no será considerado válido el permiso conseguido con posterioridad al subarrendamiento, ni tampoco será considerado válido el permiso verbal.
  • El precio del subarriendo no puede superar nunca al del arrendamiento inicial.
  • El subarrendamiento debe ser parcial, es decir, solo se puede subalquilar legalmente una parte de la vivienda (una o varias habitaciones, pero no todas). El subarrendamiento total de una vivienda no está permitido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y nunca será considerado válido.
  • Si el subarriendo parcial se destina a "satisfacer la necesidad permanente" de vivienda del subarrendatario, entonces serán de aplicación los artículos 6 al 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, el subarrendatario estará protegido por la legislación sobre el arrendamiento de vivienda habitual.

Excepciones a la regla del consentimiento previo y expreso del arrendador:
1. Uso gratuito: puede darse el caso que el arrendatario permita que terceras personas, normalmente amigos o familiares, convivan en la vivienda durante una temporada corta, siendo imprescindible que se haga de manera totalmente gratuita. En estos casos, no se puede hablar de subarrendamiento puesto que no hay contraprestación económica.
2. Matrimonio o parejas: aunque el contrato de arrendamiento se realice de forma individual, si luego el arrendatario contrae matrimonio o tiene una relación estable, la vivienda podrá convertirse en el domicilio de la pareja sin que deba existir consentimiento expreso y previo por parte del arrendador. La jurisprudencia dice que este supuesto concreto no puede quedar incluido como causa de resolución contractual ni de subarriendo no consentido.

3. ¿Cuántas relaciones jurídicas existen?

Como ya se ha comentado con anterioridad, tras la celebración del subarrendamiento de vivienda, surgen nuevas relaciones jurídicas. Por un lado, nos encontramos con la relación inicial entre el arrendador y el arrendatario; luego está el subarrendador-subarrendatario; y finalmente, el subarrendatario y el arrendador. A continuación, pasaremos a analizar dichas relaciones.

3.1. Arrendador - arrendatario

Tras la celebración del subarrendamiento de vivienda, la relación entre el arrendador y el arrendatario no cambia. El contrato de arrendamiento de vivienda sigue plenamente vigente, y ambas partes se rigen por los derechos y obligaciones contemplados en el contrato.

Es imprescindible que el arrendatario que subarrienda siga viviendo en la vivienda, ya que de lo contrario nos encontraríamos ante un subarrendamiento total, lo cual está prohibido por la LAU.

3.2. Subarrendador - subarrendatario

3.2.1. Renta que puede cobrar el subarrendador:

En primer lugar, la LAU prohibe que el subarrendador pueda cobrar al subarrendatario mayor cantidad de dinero que la renta establecida en el contrato inicial de arrendamiento. Hay que entender renta en sentido amplio, es decir, la cantidad que se paga por el arrendamiento, sin incluir los gastos de luz, agua, gas, etcétera. Además, esta regla se aplica a todos los subarriendos de la vivienda arrendada, y no a cada subarriendo individual. En otras palabras, si el inquilino subarrienda dos habitaciones a dos personas distintas, la suma total de la renta de ambas habitaciones no puede superar la renta que él tiene que abonar al dueño del inmueble.

3.2.2. Duración del subarriendo:

Otra cuestión importante es la duración del subarrendamiento. Si el subarriendo está destinado a "vivienda permanente", la duración de este será igual a la que le reste al inquilino con el arrendador, sin que el arrendador ni el arrendatario puedan extinguir el contrato de subarriendo con anterioridad ni pactar un plazo inferior. Es decir, si el arrendamiento inicial estaba pactado para dos años, y el subarrendamiento comienza tras el primer año, el subarrendamiento durará un año más.

Por otro lado, si el subarriendo no está destinado a "vivienda permanente", sino es utilizado como arrendamiento de "temporada" (por ejemplo, para un uso turístico o vacacional), las partes podrán acordar un plazo inferior al que le resta por contrato al arrendatario principal.

3.2.3. Obligaciones y derechos:

Entre el subarrendador y subarrendatario se crean nuevos derechos y obligaciones. Además, el subarrendatario se encuentra vinculado por los mismos acuerdos que existan entre el arrendatario y el arrendador, siendo de obligado cumplimiento.

En todo caso, si por culpa del subarrendador deja de existir el subarrendamiento, el subarrendatario no tiene derecho a seguir ocupando la vivienda, con independencia de que posteriormente reclame al arrendatario alguna indemnización por incumplimiento del contrato suscrito entre ellos, o por ser causante de la resolución anticipada del contrato principal.

3.3. Subarrendatario - arrendador

No existe ningún tipo de relación entre el subarrendatario y el arrendador.

4. ¿Qué limitaciones puede introducir el arrendador al subarriendo?

Normalmente los arrendadores no suelen estar cómodos con la idea del subarrendamiento. Sin embargo, el incremento de la renta del alquiler y la crisis económica, entre otros factores, ha hecho que los propietarios se vean obligados a permitir el subarriendo. Los arrendadores pueden establecer en el contrato inicial, o posteriormente en la carta de autorización del subarriendo, ciertas cláusulas que limiten las condiciones del subarriendo, como por ejemplo:

  • El número máximo de subarrendatarios: el arrendatario únicamente podrá introducir en la vivienda un número máximo de personas, y en caso de que la casa esté habitada por más personas que las permitidas, el arrendador podrá resolver el contrato.
  • La duración del subarrendamiento: el arrendador puede limitar el subarriendo a períodos cortos de tiempo.
  • Mismas condiciones: el arrendador puede especificar que la persona subarrendada se regirá por los mismos derechos y obligaciones que regulan el contrato normal de arrendamiento de vivienda.

5. ¿Cuándo se extingue el contrato de subarriendo?

El contrato de subarrendamiento se extingue automáticamente con la extinción del contrato de arrendamiento: el primero es un accesorio del segundo, por lo que si el arrendamiento principal se extingue, obligatoriamente debe extinguirse el contrato subsidiario. En otras palabras, si el arrendamiento inicial desaparece, desaparece el derecho del arrendatario de disponer de la vivienda, y por ende, desaparece automáticamente el subarrendamiento.

El contrato de arrendamiento puede finalizar por diversos motivos: en primer lugar, por la finalización del plazo. En segundo lugar, por resolución anticipada del contrato por incumplimiento de alguna obligación (falta de pago, causar molestias en la comunidad de propietarios, daños en el inmueble, subarriendo ilegal, etc). En este sentido, las causas de extinción del contrato de arrendamiento inicial, se aplicarán también al subarrendamiento. Por ejemplo, en caso de que el subarrendatario no pague mensualmente la renta, esto será motivo de resolución anticipada del subarrendamiento.

6. ¿Cuáles son los efectos del subarrendamiento sin consentimiento?

Hay que partir del hecho de que cualquier incumplimiento del contrato de arrendamiento puede tener como consecuencia la resolución anticipada del mismo. Por tanto, si en el contrato se incluye una cláusula en la cual se prohíbe expresamente el subarriendo o no dice nada al respecto, y el arrendatario subarrienda a terceras personas alguna habitación, sin autorización previa del arrendador, este podrá dar por resuelto el contrato de alquiler unilateralmente. Para ello, el arrendador tendrá que notificar al arrendatario su deseo de que abandone la vivienda tras su incumplimiento contractual.

Asimismo suele ser una práctica frecuente el subarrendamiento total de la vivienda; es decir, que el arrendatario realquile todas las habitaciones de la vivienda y obtenga una renta total superior a lo que él mismo debe pagar. En cualquiera de estos casos, el arrendador podrá resolver anticipadamente el contrato, y el arrendatario tendrá que abandonar la vivienda sin derecho a ninguna indemnización. No obstante, los arrendadores suelen tener problemas a la hora de demostrar que la vivienda está siendo subarrendada, puesto que en muchas ocasiones la renta se paga en metálico.

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