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Carta de autorización u oposición al subarriendo o cesión de vivienda o local de negocio

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Última revisión 20/09/2017
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Carta de autorización u oposición al subarriendo o cesión de vivienda o local de negocio

Este documento permite que el arrendador de una vivienda o local de negocio otorgue su consentimiento o se oponga por escrito al subarriendo o cesión de dicho inmueble por el arrendatario.

Este modelo puede ser utilizado para responder a una solicitud enviada por el arrendatario para la cesión de la vivienda o el local de negocio. También puede ser enviada de forma espontánea por el arrendador que tiene conocimiento por otras vías del proyecto de subarriendo o cesión del inmueble por su inquilino, o de una cesión o subarriendo que ya se encuentran en curso (sin su autorización).

El subarriendo es un contrato mediante el cual el arrendatario cede a un tercero (subarrendatario) el uso como arrendatario de todo o parte del inmueble alquilado. Luego de este, existirá un contrato de subarriendo de vivienda o local de negocio entre el arrendatario y el subarrendatario, pero la relación existente entre el arrendador y el arrendatario no se modifica ni extingue ni se establece un contrato (con derechos y obligaciones) entre el arrendador y el subarrendatario. Por esta razón, la duración del subarriendo será como máximo igual a la del contrato de arrendamiento.

En cambio, la cesión del contrato de arrendamiento es un contrato mediante el cual el arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) el conjunto de los derechos y obligaciones que le corresponden en virtud del contrato de arrendamiento, por lo que el arrendatario "sale" del contrato y el tercero "entra" en su lugar.

Así, mientras que el subarriendo supone el nacimiento de un nuevo contrato que se agrega al celebrado entre arrendador y arrendatario, la cesión supone el mantenimiento del mismo contrato de arrendamiento aunque con un cambio en la persona del arrendatario.


¿Cómo utilizar este documento?

El consentimiento previo y por escrito del arrendador es necesario en los siguientes casos:

  • para subarrendar una vivienda;
  • para ceder el contrato de arrendamiento de una vivienda;
  • para subarrendar un local de negocio cuyo contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y que no ha sido renovado desde esa fecha;
  • para ceder el contrato de arrendamiento de un local de negocio celebrado entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994; y
  • para subarrendar o ceder un local de negocio cuyo arrendamiento fue celebrado en cualquier fecha, si el contrato de arrendamiento exige el consentimiento previo del arrendador.

En estos casos, el subarriendo o cesión de la vivienda o local de negocio por el arrendatario sin el consentimiento previo del arrendador pueden facultar a este último a dar por terminado el contrato por el incumplimiento del inquilino a las obligaciones impuestas por la legislación de arrendamientos urbanos y/o por el contrato de alquiler firmado por las partes, e, incluso, pueden dar lugar a la obligación del arrendatario de indemnizar los daños y perjuicios causados.

Una vez redactado el documento, este debe ser firmado por el arrendador, que debe hacérselo llegar al arrendatario. Para dejar constancia del envío de este documento, es necesario conservar la autorización o la oposición al subarriendo o cesión. Para ello, y sobre todo cuando se trata de una oposición, también es conveniente transmitirla al inquilino mediante un medio de comunicación fehaciente, por ejemplo el burofax (bien mediante copia física u online) o a través de fax o envío postal con acuse de recibo, o proceder a su entrega en mano, y solicitar la firma del recibí al inquilino (si se niega a firmar, puede ser necesario tener testigos de su entrega).

 

  • A tener en cuenta en caso de subarriendo de vivienda

No se considera subarriendo (y, por tanto, no necesita consentimiento previo y por escrito del arrendador) la cesión del uso de la vivienda que el arrendatario hace de forma temporal y gratuita (a familiares o amigos) ni que la vivienda alquilada por una persona se convierta también en el domicilio de su pareja o cónyuge.

En el caso de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995 y no renovados con posterioridad a esa fecha, el subarriendo puede ser total (de todas las habitaciones, que se deben subarrendar a la misma persona) o parcial (de una o más de las habitaciones, pero nunca de todas). En los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, el subarriendo solo puede ser parcial, lo que supone que el arrendatario debe permanecer en la vivienda y convivir con el subarrendatario.

El precio del subarriendo no puede ser nunca más alto que el del arrendamiento.

 

  • A tener en cuenta en caso de cesión o subarriendo de local de negocio

No se considera cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio, el cambio producido en la persona del arrendatario debido a la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

El subarriendo puede ser total o parcial.

El arrendador tiene derecho a subir la renta del alquiler en un 10% en caso de subarriendo parcial, y en un 20% en caso de subarriendo total o cesión.

 

Legislación aplicable

Es de aplicación la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

  • Para la cesión del contrato y el subarriendo de viviendas: artículos 8 y 27, y disposiciones transitorias 1 y 2.
  • Para la cesión del contrato y el subarriendo de locales de negocio: artículos 32 y 35, y disposiciones transitorias 1 y 3.

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995, es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (texto refundido, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre):

  • Para la cesión del contrato y el subarriendo de viviendas: artículos 10 y 23.
  • Para la cesión del contrato y el subarriendo de locales de negocio: artículos 22 y 32


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