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Requerimiento de pago del alquiler

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Última revisión 02/11/2018
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Requerimiento de pago del alquiler

Un requerimiento o reclamación extrajudicial de pago del alquiler permite que el arrendador reclame al arrendatario el pago de la renta y demás cantidades cuyo pago le corresponde, es decir, el cumplimiento de una de sus obligaciones contractuales previstas en el acuerdo concluido por las partes.

Este documento permite intentar resolver de forma amistosa el problema con el arrendatario antes de recurrir a la vía judicial, lo cual será necesario si el arrendatario continúa sin satisfacer su obligación de pago del alquiler al arrendador. Asimismo, podrá ser utilizada en un eventual procedimiento judicial como medio de prueba del incumplimiento del arrendatario y de la exigencia de cumplimiento por el arrendador, y para impedir la enervación de la acción de desahucio por el arrendatario luego de la presentación de la demanda.

Este requerimiento puede ser utilizado para exigir el pago de las rentas y de las cantidades asimiladas (impuestos, suministros) a los arrendatarios de fincas urbanas (principalmente, viviendas o locales de negocio) y de fincas rústicas.

Para exigir el cumplimiento de las obligaciones que consistan en el pago de una cantidad de dinero cuyo origen sea distinto al de un contrato de arrendamiento de inmueble, los siguientes documentos se encuentran mejor adaptados: requerimiento de pago, para exigir el pago de cualquier cantidad de dinero (exista o no un contrato entre las partes); requerimiento de pago de una pensión alimenticia o compensatoria, para exigir el cumplimiento de estas obligaciones de pago reconocidas en una sentencia de separación o divorcio; y notificación de deuda a un propietario por la Comunidad de propietarios, para reclamar a un propietario moroso el pago de las cuotas de la Comunidad.


¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite reclamar o pedir extrajudicialmente el pago de la renta y/o de otras cantidades debidas por el arrendatario (por impuestos, suministros, gastos de comunidad), siempre que se trate de cantidades líquidas (cuyo importe se encuentre determinado) e impagadas. Se trata de un mecanismo extraprocesal que sirve para incitar al inquilino moroso a cumplir su obligación de pago, otorgándole un (nuevo) plazo de pago para evitar ser desahuciado del inmueble (como efecto de la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento de sus obligaciones).

Si el arrendatario no paga la renta (y/u otras cantidades) o se retrasa en su pago, el arrendador puede enviarle un requerimiento extrajudicial para que satisfaga su obligación. Tenga en cuenta que, salvo que el contrato de arrendamiento establezca lo contrario, el pago de la renta debe efectuarse dentro de los siete primeros días del mes en los arrendamientos de vivienda, y por años vencidos en los arrendamientos rústicos. Asimismo, no procederá enviar este requerimiento si el inquilino ha puesto a disposición del arrendador la suma reclamada (por ejemplo, mediante su consignación judicial o por conducto notarial).

Es conveniente enviar un requerimiento extrajudicial antes de exigir el pago de la deuda por vía judicial, ya que esto permite, no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino también una disminución de los costes de recuperación de la deuda. Aunque el envío de esta reclamación no es un requisito necesario para iniciar el procedimiento judicial, si se pretende impedir mediante el requerimiento extrajudicial que el arrendatario pueda evitar el desahucio pagando las rentas o cantidades impagadas (enervación de la acción de desahucio) una vez iniciado el procedimiento judicial, es necesario enviar este requerimiento de pago por un medio fehaciente, al menos, 30 días antes de presentar la demanda. Si el requerimiento se envía, el inquilino podrá proceder al pago, evitando el desahucio, dentro del plazo previsto en el mismo (que no puede ser inferior a 30 días), pero no podrá hacerlo más tarde.

Salvo que el contrato de arrendamiento establezca expresamente que el retraso en el pago del alquiler generará automáticamente la obligación de pagar intereses moratorios, el requerimiento extrajudicial es un elemento de la mayor importancia para poder reclamarlos. Así, desde que el arrendatario recibe o rechaza recibir el requerimiento y hasta que intervenga el pago, la deuda del alquiler generará intereses moratorios al tipo convenido entre las partes en el contrato, o al tipo legal a falta de convenio.

Aunque no es necesario hacerlo (ya que se trata de efectos legales), el requerimiento de pago también se puede utilizar para notificar al inquilino la voluntad de resolver anticipadamente el contrato si no cumple con su obligación de pago, así como para informarle que no procederá la enervación de la acción de desahucio una vez transcurrido el plazo otorgado (siempre que el procedimiento judicial se inicie, al menos, 30 días después del envío del requerimiento).

Una vez redactado, este documento debe ser firmado por el arrendador.

A continuación, el requerimiento debe ser enviado al arrendatario. Para poder probar su envío, fecha y contenido en un eventual procedimiento judicial y para evitar la enervación de la acción de desahucio una vez se haya iniciado este, es necesario que se transmita mediante un medio de comunicación fehaciente. Además del envío de una carta certificada a través de notario y el requerimiento notarial, se considera fehaciente el envío por burofax (a través de copia física u online) si se hace con certificado de su contenido y acuse de recibo. El envío se debe hacer a la dirección indicada en el contrato a efecto de notificaciones o a la del inmueble si en el contrato no figura nada al respecto.


Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas a las obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1152 y 1153.

En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros), también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos 27 y 35); en el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (artículo 25).

Asimismo, el requerimiento fehaciente de pago del alquiler y sus efectos procesales se encuentran regulados en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.4).


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