Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento es el documento mediante el cual el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) de un inmueble (vivienda, local de negocio, trastero, plaza de garaje, habitación, finca o explotación rústica) establecen el fin del contrato de alquiler, así como la situación en la que se encuentra el cumplimiento de las obligaciones respectivas de cada una de las partes al momento de finalizar el mismo.

Un aspecto importante de este acuerdo es el relacionado con la entrega de llaves o entrega material del inmueble objeto del arrendamiento por el arrendatario al arrendador. Otro aspecto importante es el relativo a la devolución o retención de la fianza, que en el caso de algunos contratos de alquiler (de vivienda, de local de negocio, de trastero) debe ser obligatoriamente entregada por el inquilino al propietario al comienzo del contrato de arrendamiento.

Si no se desea finalizar el contrato de arrendamiento, sino que se desea celebrar un nuevo contrato de alquiler, se puede utilizar el contrato de arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento de local de negocio, el contrato de arrendamiento de habitación, el contrato de arrendamiento de alojamiento turístico, el contrato de arrendamiento de plaza de garaje, el contrato de arrendamiento de trastero o el contrato de arrendamiento rústico, dependiendo del tipo de inmueble de que se trate.

Si se tiene dudas sobre cuándo puede un inquilino terminar el contrato anticipadamente, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cuándo puede el inquilino de una vivienda terminar anticipadamente el contrato de alquiler?. Si lo que se quiere saber es cuándo puede finalizar el propietario el contrato de alquiler anticipadamente, la lectura de la siguiente guía será de ayuda: ¿Cuándo puede el propietario de una vivienda terminar el contrato de alquiler?

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento puede ser utilizado por empresas y por particulares, ya sean personas físicas o jurídicas (siempre que el tipo de contrato que se termina lo permita). Asimismo, puede ser utilizado para poner fin a contratos de arrendamiento de fincas urbanas (principalmente, viviendas o locales de negocio, pero también plazas de garaje, trasteros o habitaciones) y de fincas rústicas (o explotaciones rústicas).

Aunque la ley no lo exige, al finalizar el alquiler, es conveniente formalizar un acuerdo de terminación del contrato de arrendamiento por escrito para evitar posibles controversias en el futuro acerca de la finalización del contrato o del cumplimiento de las obligaciones por cada una de las partes (por ejemplo, acerca del estado del inmueble, las cantidades impagadas). Este modelo permite prever y regular aspectos clave de un acuerdo de terminación, como son: las rentas o cantidades asimiladas adeudadas por el inquilino y sus condiciones de pago; la finalización expresa del contrato; la devolución del inmueble ("entrega de llaves"); el estado del inmueble al momento de su devolución (señalando, en su caso, los desperfectos que presenta); y, en caso de haberse entregado al celebrar el contrato de arrendamiento, el destino de la fianza.

El documento puede ser utilizado si el contrato de alquiler se termina por mutuo acuerdo antes del término previsto, por la llegada del término, por decisión del arrendatario (por ejemplo, si decide desistir o no prorrogar el contrato) o por decisión del arrendador (por ejemplo, si tiene necesidad de utilizar el inmueble). En los últimos casos, es importante que exista un acuerdo entre las partes acerca de los términos de la finalización del contrato (rentas pendientes, devolución y estado del inmueble, destino de la fianza), ya que el documento debe ser firmado por el arrendador y por el arrendatario.

• Entrega y estado del inmueble

El inmueble alquilado debe ser devuelto al arrendador al momento de firmar este acuerdo de terminación, porque en esta fecha se da por finalizado el contrato de arrendamiento. Asimismo, es muy importante que antes de redactar y firmar el acuerdo de terminación, ambas partes revisen detalladamente el inmueble, porque en este documento se establecerá la existencia o ausencia de desperfectos en el mismo, y en su caso, la consiguiente responsabilidad económica del arrendatario.

• Destino de la fianza y de otras garantías

La fianza es una cantidad de dinero (en general, equivalente a una o dos mensualidades de la renta) que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En los casos en que la ley exige que el inquilino entregue al propietario una fianza al inicio del contrato de arrendamiento (alquileres de viviendas, locales de negocio o trasteros) o en los que las partes lo hayan pactado en el contrato, uno de los aspectos más relevantes del acuerdo de terminación es el relativo al destino de la fianza. Si al finalizar el contrato, el inquilino ha cumplido con todas su obligaciones, esta cantidad le será devuelta, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. En cambio, si al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido con todas sus obligaciones (ha entregado el inmueble con desperfectos, adeudada cantidades al arrendador), el propietario retendrá total o parcialmente la fianza, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. El mismo régimen es aplicable al depósito de garantía; es decir, a la cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al comienzo del contrato de arrendamiento como complemento de la fianza legal.

En el caso de haberse constituido un aval o fiador solidario en el contrato de arrendamiento; es decir una o varias personas ajenas al mismo (distintas del arrendador y del arrendatario) que se comprometieron a saldar, eventualmente, las deudas que el arrendatario contrajera como consecuencia de su ejecución (particularmente, pagar las rentas impagas), el acuerdo de terminación las liberará de su obligación, salvo que a su firma queden obligaciones del inquilino pendientes por cumplir.

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las partes, al contrato de arrendamiento y a las condiciones en las que se pone fin al mismo, el acuerdo debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Asimismo, en caso de haberse constituido un aval o fiador solidario en el contrato de alquiler, este también debe firmar el acuerdo.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del acuerdo. El mismo debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres, si existía aval o fiador solidario), para que cada una de las partes conserve una copia.

Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas al arrendamiento de inmuebles (particularmente, su artículo 1569), a la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros), también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, artículos 9 a 16, 27, 28 y 35); en el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (particularmente, artículos 24 a 27).

Ayuda de un abogado

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