Acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento

¿Qué es un acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento es el documento mediante el cual el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) de un inmueble (vivienda, local de negocio, trastero, plaza de garaje, habitación, finca o explotación rústica) establecen el fin del contrato de alquiler, así como la situación en la que se encuentra el cumplimiento de las obligaciones respectivas de cada una de las partes al momento de finalizar el mismo.

Un aspecto importante de este acuerdo es el relacionado con la entrega de llaves o entrega material del inmueble objeto del arrendamiento por el arrendatario al arrendador. Otro aspecto importante es el relativo a la devolución o retención de la fianza, que en el caso de algunos contratos de alquiler (de vivienda, de local de negocio, de trastero) debe ser obligatoriamente entregada por el inquilino al propietario al comienzo del contrato de arrendamiento.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
• Contrato de arrendamiento de habitación: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de plaza de garaje: es un acuerdo que permite al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento ofrecer su uso y disfrute a un tercero mediante un arrendamiento o alquiler.
• Contrato de arrendamiento de trastero: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de un cuarto trastero (guardamuebles, almacén, etc.) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento rústico: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

 

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

No, no es obligatoria. Las partes puede acordar la terminación del contrato de arrendamiento de forma oral.

Ahora bien, la firma por escrito del acuerdo de terminación permite evitar posibles controversias en el futuro acerca de la finalización del contrato o del cumplimiento de las obligaciones por cada una de las partes (por ejemplo, acerca del estado del inmueble, las cantidades impagadas).

¿Cuándo finaliza un contrato de arrendamiento?

E contrato de alquiler se termina por mutuo acuerdo antes del término previsto, por la llegada del término, por decisión del arrendatario (por ejemplo, si decide desistir o no prorrogar el contrato) o por decisión del arrendador (por ejemplo, si tiene necesidad de utilizar el inmueble).

En los últimos casos, es importante que exista un acuerdo entre las partes acerca de los términos de la finalización del contrato (rentas pendientes, devolución y estado del inmueble, destino de la fianza), ya que el documento debe ser firmado por el arrendador y por el arrendatario.

¿Qué es la fianza?

La fianza es una cantidad de dinero (en general, equivalente a una o dos mensualidades de la renta) que el arrendatario entrega al arrendador para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En los casos en que la ley exige que el inquilino entregue al propietario una fianza al inicio del contrato de arrendamiento (alquileres de viviendas, locales de negocio o trasteros) o en los que las partes lo hayan pactado en el contrato, uno de los aspectos más relevantes del acuerdo de terminación es el relativo al destino de la fianza.

Si al finalizar el contrato, el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones, esta cantidad le será devuelta, y así se hará constar en el acuerdo de terminación. En cambio, si al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido con todas sus obligaciones (ha entregado el inmueble con desperfectos, adeudada cantidades al arrendador), el propietario retendrá total o parcialmente la fianza, y así se hará constar en el acuerdo de terminación.

¿Qué debe incluir un acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de habitación debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• la descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s) (consistirán en el nombre, apellidos, DNI, domicilio e indicación de si actúan en nombre propio o por representación);
• la identificación del inmueble;
• las rentas o cantidades asimiladas adeudadas por el inquilino y sus condiciones de pago;
• la finalización expresa del contrato;
• la devolución del inmueble ("entrega de llaves");
• el estado del inmueble al momento de su devolución (se establecerá la existencia o ausencia de desperfectos en el mismo, y en su caso, la consiguiente responsabilidad económica del arrendatario);
• y, en caso de haberse entregado al celebrar el contrato de arrendamiento, el destino de la fianza.

¿Quién puede firmar un acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento puede ser firmado por empresas y por particulares, ya sean personas físicas o jurídicas.

No deben cumplir con requisitos especiales para la firma. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del acuerdo. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este acuerdo se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles.

¿Qué es necesario realizar una vez el acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento esté preparado?

El acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del acuerdo.

No es necesario realizar ningún tipo de formalidad o trámite adicional tras la firma del acuerdo. Tras su firma, el arrendatario estará obligado a poner a disposición del arrendador el inmueble, y éste deberá devolverle la fianza (si se pactó).

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del acuerdo, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Un documento habitual para incluir como anexo es un inventario de cómo se encuentra el inmueble a la hora de entregarlo al arrendador, indicando la existencia o ausencia de desperfectos en el mismo. Se pueden hacer también fotografías a los muebles y estancias para una mayor acreditación.

¿Cuál es la legislación aplicable al acuerdo de terminación de un contrato de arrendamiento?

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas al arrendamiento de inmuebles (particularmente, su artículo 1569), a la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277).

En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros), también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, artículos 9 a 16, 27, 28 y 35); en el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (particularmente, artículos 24 a 27).

Si se tiene dudas sobre cuándo puede un inquilino terminar el contrato anticipadamente, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cuándo puede el inquilino de una vivienda terminar anticipadamente el contrato de alquiler?.

Si lo que se quiere saber es cuándo puede finalizar el propietario el contrato de alquiler anticipadamente, la lectura de la siguiente guía será de ayuda: ¿Cuándo puede el propietario de una vivienda terminar el contrato de alquiler?

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