Contrato de arrendamiento rústico

¿Qué es un contrato de arrendamiento rústico?

El contrato de arrendamiento rústico es un acuerdo mediante el cual el arrendador (propietario) cede a otra persona (arrendatario) el uso de una o varias fincas rústicas, o parte de ellas, o una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

Por tanto, a través del contrato de arrendamiento rústico se podrá regular el alquiler de uno o varios inmuebles o terrenos rurales o rústicos; es decir, destinados a una explotación o aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. Asimismo, está adaptado para regular el alquiler de toda una explotación agrícola, ganadera o forestal; es decir, de la finca o fincas, así como del resto de elementos que la integran.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
• Contrato de arrendamiento de habitación: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de plaza de garaje: es un acuerdo que permite al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento ofrecer su uso y disfrute a un tercero mediante un arrendamiento o alquiler.
• Contrato de arrendamiento de trastero: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de un cuarto trastero (guardamuebles, almacén, etc.) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento rústico: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

¿Quién puede firmar un contrato de arrendamiento rústico?

El contrato de arrendamiento rústico se puede formalizar tanto por personas jurídicas o empresas como por personas físicas o individuales.

No se debe cumplir con requisitos especiales para la firma de un contrato de arrendamiento rústico. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del contrato. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este contrato se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles.

¿Cuál es el plazo de duración de un contrato de arrendamiento rústico?

La duración del contrato de arrendamiento rústico no puede ser inferior a 5 años (más 5 prorrogables y sucesivos) según lo indicado en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

¿Qué es necesario realizar una vez el contrato de arrendamiento rústico esté preparado?

El contrato de arrendamiento debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentren las fincas rústicas alquiladas, puede ser necesario o conveniente inscribir el contrato en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos correspondiente. Este Registro lo gestiona cada Comunidad Autónoma por lo que las partes deberán informarse en la Consejería de Medio Ambiente y Agricultura.

¿Qué documentos deben adjuntar las partes a este contrato de arrendamiento rústico?

Las partes pueden adjuntar libremente los documentos que deseen para clarificar el contenido del contrato, así como para demostrar la capacidad para la firma del contrato de un representante o apoderado del cliente o profesional.

Además, en los contratos de arrendamiento de explotaciones agrarias, es obligatoria la elaboración de un inventario en el que consten los elementos que integran la explotación, así como su estado de conservación al momento de su entrega al arrendatario, y que debe incluirse como anexo al contrato.

¿Es necesario llevar este contrato de arrendamiento rústico ante el Registro de la propiedad?

No es necesario registrar este contrato en el Registro de la propiedad para que sea válido.

No obstante, si el arrendatario desea estar protegido frente a posibles compradores de la finca durante toda la duración pactada en el contrato, entonces se recomienda la inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad (para lo cual será necesario elevar el contrato a escritura pública). En caso de que no se incriba en el Registro de la propiedad, el comprador solo estará obligado a permitir el alquiler por el tiempo que falte para cubrir el plazo mínimo de cinco años (con independencia del plazo que se hubiera pactado).

¿Es necesario firmar este contrato de arrendamiento rústico ante notario público?

No es necesario firmar el contrato de arrendamiento rustico ante notario, ya que tiene validez por sí mismo.

No obstante, si las partes deciden inscribir el contrato de arrendamiento rústico en el Registro de la Propiedad, entonces sí será obligatorio elevar el contrato a escritura pública.

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento rústico?

El contrato de arrendamiento rústico debe incluir, como mínimo, los siguientes puntos:

• la descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s).
• la descripción de la(s) finca(s) arrendadas: será necesario incluir los datos de inscripción en el Registro de la propiedad, así como incluir la referencia catastral de cada una de ellas para identificar de forma más clara la finca rústica objeto del arrendamiento.
• la duración del alquiler: la ley impone una duración mínima de cinco años a los contratos de arrendamiento rústico, y se prorrogará por cinco años más salvo que el arrendatario comunique de forma fehaciente su voluntad de dar por terminado el contrato con al menos un año de antelación.
• los fines o aprovechamiento a los que se destinará la finca alquilada.
• el importe de la renta y su forma de pago: puede ser libremente fijada por las partes. En el contrato, esta renta se debe hacer constar en dinero o, si se prevé el pago de todo o de una parte en especie, se debe incluir su conversión a dinero.
• la imposición de garantías (fianza y/o aval solidario): el arrendador puede exigir que el arrendatario constituya algún tipo de garantía para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (particularmente, el pago de la renta y el deber de conservación de la finca).
• la posibilidad de subarrendamiento y cesión del contrato: el arrendatario puede subarrendar la finca o explotación o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona (previo consentimiento del arrendador), salvo si el arrendador se lo prohíbe expresamente.

¿Cuál es la legislación aplicable al contrato de arrendamiento rústico?

Los contratos de arrendamientos rústicos se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

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