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Contrato de arrendamiento rústico

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El contrato de arrendamiento rústico es el documento mediante el cual la persona propietaria o con derecho de goce (llamada arrendador) cede a otra persona (llamada arrendatario) el goce o uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

Este documento está adaptado para regular el alquiler de uno o varios inmuebles o terrenos rurales o rústicos; es decir, destinados a una explotación o aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal. Asimismo, está adaptado para regular el alquiler de toda una explotación agrícola, ganadera o forestal; es decir, de la finca o fincas, así como del resto de elementos que la integran.

En el caso de que lo que se quiera es ceder el uso y disfrute de una finca temporalmente a una persona, repartiéndose los productos por partes alícuotas, entonces visite el siguiente documento: Contrato de aparcería.

¿Cómo utilizar el documento?

Los contratos de arrendamiento rústico deben constar por escrito. Este documento contiene, de forma general, un conjunto de cláusulas que regularán los aspectos claves de un contrato de alquiler de finca rústica, además de los derechos, obligaciones y responsabilidades que emanarán de la misma para cada una de las partes (por ejemplo, la obligación de realizar obras, reparaciones o mejoras (y, en su caso, la obligación de indemnizarlas), y la devolución de la finca o la explotación, al terminar el arriendo).

El presente modelo de contrato de arrendamiento rústico incluye las siguientes cláusulas:

  • la descripción de las partes, arrendador(es) y arrendatario(s):
    • el arrendador puede ser una persona física o una persona jurídica, y no se exige que sea propietario del bien, sino tener derecho a gozar de él y administrarlo; por tanto, también pueden ser arrendadores los usufructuarios, superficiarios, enfiteutas o titulares de un derecho de goce análogo sobre la finca.
    • el arrendatario puede ser una persona física o una persona jurídica, si bien las personas jurídicas deben tener incluido en su objeto social el ejercicio de la actividad agraria. No se exige que los arrendatarios sean agricultores profesionales. Sin embargo, sólo los agricultores profesionales podrán disfrutar de ciertos derechos; en particular, de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).
  • la descripción de la(s) finca(s) arrendadas: será necesario incluir los datos de inscripción en el Registro de la propiedad, así como incluir la referencia catastral de cada una de ellas para identificar de forma más clara la finca rústica objeto del arrendamiento.
  • la duración del alquiler: la ley impone una duración mínima de cinco años a los contratos de arrendamiento rústico, y se prorrogará por cinco años más salvo que el arrendatario comunique de forma fehaciente su voluntad de dar por terminado el contrato con al menos un año de antelación.
  • los fines o aprovechamiento a los que se destinará la finca alquilada.
  • el importe de la renta y su forma de pago: puede ser libremente fijada por las partes. En el contrato, esta renta se debe hacer constar en dinero o, si se prevé el pago de todo o de una parte en especie, se debe incluir su conversión a dinero.
  • la imposición de garantías (fianza y/o aval solidario): el arrendador puede exigir que el arrendatario constituya algún tipo de garantía para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (particularmente, el pago de la renta y el deber de conservación de la finca).
  • la posibilidad de subarrendamiento y cesión del contrato: el arrendatario puede subarrendar la finca o explotación o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona (previo consentimiento del arrendador), salvo si el arrendador se lo prohíbe expresamente.

Una vez cumplimentado el documento, el contrato debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Asimismo, en caso de constituirse un aval o fiador solidario, este también debe firmar el contrato. Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, en su caso, las páginas de los anexos en los que se pudiera adjuntar todo otro documento suplementario que también formaría parte del contrato.

El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares (tres, si existe aval o fiador solidario), para que cada una de las partes conserve una copia. En caso de que el arrendador no sea propietario de la finca rústica (sino un usufructuario, superficiario, enfiteuta o titular de un derecho análogo), puede ser necesario enviar una copia al propietario del inmueble.

Dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentren las fincas rústicas alquiladas, puede ser necesario o conveniente inscribir el contrato en el Registro Especial de Arrendamientos Rústicos correspondiente.

En los contratos de arrendamiento de explotaciones agrarias, es obligatoria la elaboración de un inventario en el que consten los elementos que integran la explotación, así como su estado de conservación al momento de su entrega al arrendatario, y que debe incluirse como anexo al contrato.

Por último, la inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad (para lo cual será necesario elevar el contrato a escritura pública), permite oponer este contrato frente a futuros adquirentes de la finca durante toda la duración pactada en el documento. En caso contrario, estos deberán respetar el contrato únicamente por el plazo que reste de la duración mínima del contrato o de la prórroga tácita en curso (igual a cinco años).


Legislación aplicable

Los contratos de alquiler de fincas rústicas y de explotaciones agrarias se rigen por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR 2003).

Asimismo, son aplicables las disposiciones del Código civil que regulan los contratos de arrendamiento rústico (artículos 1542 a 1579), y las disposiciones generales de los contratos y obligaciones (artículos 1088 a 1314).

En caso de existir en materia de arrendamientos rústicos, se aplica el Derecho civil propio de la Comunidad Autónoma. Además de las normas de alcance parcial, son de aplicación la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia (particularmente, artículos 99 a 126), la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (aprobada por la Ley 1/1973 de 1 de marzo) (particularmente, leyes 588 y siguientes), y la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

En su caso, también es aplicable la normativa autonómica relativa al Registro Especial de Arrendamientos Rústicos.


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