Notificación al inquilino para terminar el contrato de arrendamiento

Este documento es un modelo de carta o notificación para que el propietario de una vivienda notifique o comunique al inquilino de la misma, que desea que abandone la vivienda y, por tanto, poner fin al contrato de alquiler (arrendamiento). El documento está adaptado a las diferentes razones o motivos que pueden motivar la terminación del contrato de arrendamiento por parte del propietario.

Motivos por los que el propietario puede terminar el contrato de alquiler:

1. Llegada del plazo previsto en el contrato

La Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) dispone un plazo mínimo de duración de obligado cumplimiento por parte del arrendador, por lo que si se pacta un plazo inferior a lo estipulado por ley, el propietario (arrendador) no podrá dar por terminado el contrato de alquiler antes de este plazo si el arrendatario (inquilino) quiere seguir viviendo en la vivienda. Dicho plazo dependerá del momento en el que se haya firmado el contrato en cuestión: para los contratos firmados desde el 5 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018, si el plazo mínimo pactado es inferior a tres años, éste se prorroga anualmente hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años; para los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, el contrato se prorroga hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física o hasta los siete si es persona jurídica; para los contratos firmados entre el 24 de enero y el 5 de marzo de 2019, el contrato se prorroga anualmente hasta alcanzar una duración mínima de tres años; por último, para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el contrato se prorroga hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física o hasta los siete si es persona jurídica.

Por tanto, una vez cumplido el plazo contractual pactado por las partes (o sus posibles prórrogas obligatorias o voluntarias), el propietario podrá rescindir el contrato de arrendamiento preavisando al arrendatario su intención de no renovar el contrato de alquiler. Dicho plazo de preaviso variará también dependiendo del momento en el que se haya firmado el contrato de arrendamiento: para los contratos firmados desde el 5 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, el plazo de preaviso son 30 días (aunque para los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, aplica la reforma de diciembre de 2018); y para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el plazo de preaviso asciende a 4 meses.

Si se tiene dudas sobre la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbano, se recomienda la lectura de la siguiente guía: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?

2. Necesidad de la vivienda por parte del arrendador o su familia

Como excepción al plazo de duración pactado por las partes (y sus posibles prórrogas), el propietario puede dar por finalizado el contrato de arrendamiento cuando éste necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares más próximos. La necesidad de vivienda puede ser para sí mismo o para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad (ej. madre, padre, hijos/as), o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

Con la nueva regulación de la LAU, para que sea efectivo este derecho de recuperación se debe fijar en el contrato tal previsión, por lo que es imprescindible que esta cláusula se encuentre prevista en el contrato de arrendamiento, y de no estipularse, no se podrá aplicar este derecho por el arrendador, ni aunque precisare por necesidad la vivienda, debiendo esperar a la finalización del contrato.

Para que sea posible rescindir el contrato de alquiler por este motivo, se deben cumplir una serie de requisitos: en primer lugar, debe haber transcurrido un año de duración del contrato. En segundo lugar, el arrendador deberá comunicarle al inquilino la necesidad de la vivienda con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la necesite (es aconsejable que se notifique mediante un medio fehaciente como puede ser un burofax para que quede constancia de la comunicación). Y, en tercer lugar, la vivienda deberá destinarse a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en el plazo máximo de tres meses.

3. Incumplimiento de obligaciones del arrendatario

El incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones pactadas en el contrato (o que sean obligatorias según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es uno de los motivos por el cual el propietario puede resolver el contrato de arrendamiento. En este sentido, el arrendador podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

- La falta de pago de la renta o de cualquier importe cuyo pago corresponda al arrendatario: es una obligación principal y básica del inquilino: el impago de cualquiera de las rentas u otras cantidades que le corresponda pagar al inquilino, facultará al arrendador a pedir la resolución del contrato (y el desahucio).

- El subarriendo o cesión de la vivienda arrendada sin contar para ello con el consentimiento del arrendador: si no se ha pactado expresamente este derecho, el inquilino no podrá subarrendar o ceder la vivienda sin el consentimiento del arrendador.

- La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea obligatorio: el inquilino no puede realizar obras en la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. En caso contrario, y de ejecutarlas directamente, el inquilino podría verse obligado a reponer las cosas a su estado original, además de dar por resuelto el contrato de alquiler.

- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: cualquier actividad que altere la normal convivencia con los demás vecinos del edificio o que perturbe de forma grave el descanso durante el día y la noche, dará derecho al propietario o a la Comunidad de Propietarios a resolver el contrato de alquiler.

- Cuando el arrendatario no destine la vivienda de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del mismo: el inquilino deberá destinar el inmueble al uso pactado, y en caso de que se destine a otros usos, facultará al propietario para resolver el contrato de alquiler de vivienda.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento contiene en todo caso: los nombres completos del arrendador y arrendatario, sus respectivos documentos de identidad, domicilios, el motivo por el cual se quiere desistir del contrato y siempre la firma del arrendador que notifica al arrendatario.

Este documento puede ser utilizado por cualquier propietario que desee terminar su contrato de alquiler de vivienda por alguno de los motivos señalados. Además, el presente documento prevé la posibilidad de elegir la fecha del contrato de alquiler (desde los celebrados antes del año 2013, hasta la última modificación de la LAU el 6 de marzo de 2019), por lo que, dependiendo del año elegido, el fondo jurídico variará.

Aunque la ley no lo exige, realizar esta notificación por escrito permitirá dejar constancia de la voluntad del propietario, que quiere poner fin al contrato de arrendamiento, lo cual puede evitar conflictos futuros con el inquilino. Una vez redactada, la notificación deberá ser firmada por el propietario.

A continuación, la notificación se debe hacer llegar al inquilino. La ley no exige que se realice por un medio específico; no obstante, si esta es entregada en mano, con la firma del recibí del inquilino, o es enviada mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante, queda un medio fehaciente que permite tener una prueba de su recepción por el arrendador y de la fecha en la que esta se produjo. Por esta razón, es muy importante conservar una copia firmada o un acuse de recibo de la carta.

La notificación debe ser enviada con el plazo de antelación previsto en la ley, el cual dependerá del motivo de terminación y de la fecha en la que fue firmado el contrato.

Legislación Aplicable

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

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