7 de julio 2022
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7 de julio 2022
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La firma de un contrato de alquiler de vivienda habitual conlleva obligaciones tanto para el arrendador (propietario) como para el arrendatario (inquilino). Una de las obligaciones más importantes del arrendatario es la de pagar las rentas al arrendador y la obligación más importante del arrendador es la de ceder la posesión del inmueble al arrendatario y conservar el inmueble de forma habitable. Por ello, cuando alguna de las partes incumpla el contrato de alquiler firmado, podrá exigir a la otra parte que cumpla con sus obligaciones mediante una reclamación por escrito, y en caso de que siga sin cumplir, podrá resolver (finalizar) el contrato de arrendamiento y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados.
La presente guía se divide en tres partes: en primer lugar, se analizarán las obligaciones por parte del arrendador y las consecuencias de su incumplimiento; y en segundo lugar, se explicarán las obligaciones por parte del arrendatario y las consecuencias del incumplimiento de alguna de ellas. Finalmente, se examinará el incumplimiento parcial, y las consecuencias que puede conllevar.
El contrato de alquiler de vivienda habitual es un contrato o acuerdo entre las partes signatarias mediante el cual, una de las partes intervinientes (denominada parte arrendadora) que es la propietaria de la vivienda, se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble a la otra parte interviniente (denominada parte arrendataria) que lo ocupará como su vivienda principal o habitual. La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.
El contrato de alquiler genera obligaciones para el arrendador y el arrendatario mientras esté vigente. Cada una de las partes tiene diferentes obligaciones que deberán cumplir durante toda la duración del contrato, y en caso de no cumplir, podrán pedir la resolución del contrato, la ejecución de lo incumplido, además de la indemnización por los daños y/o perjuicios causados.
El arrendador tiene una serie de obligaciones esenciales que deberá cumplir durante toda la duración del contrato.
La primera obligación es conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Por tanto, el arrendador tendrá que realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello la renta. En todo caso, no serán exigibles al propietario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y cotidiano de la vivienda, que serán en todo caso de cargo del arrendatario.
Entre las reparaciones obligatorias del propietario se encuentran: 1) sustitución y reparación de las averías de la lavadora, el frigorífico, la vitrocerámica o la caldera; 2) el mantenimiento del techo, suelo, paredes y chimeneas; 3) mantenimiento y solución de la instalación eléctrica, entre otros. En todo caso, si se tiene duda sobre a quién le corresponde el pago de la avería, consulte a un profesional en esta materia.
Si se tiene dudas sobre a quién le corresonde pagar la reparación, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?
La segunda obligación es facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda, sin poder perturbar el derecho del arrendatario a la utilización efectiva de la vivienda. El inquilino tiene derecho al uso, disfrute y aprovechamiento del inmueble conforme al destino pactado. Por consiguiente, el propietario debe abstenerse de realizar cualquier acto que perturbe o impida el uso de la cosa alquilada.
La tercera obligación es devolver la fianza legal de un mes de renta que entregó el arrendatario en el momento de la firma del contrato. La fianza es una garantía en metálico, y tiene como objetivo responder de los posibles daños o desperfectos que pueda causar el inquilino en la vivienda. En caso de que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones, y tras la finalización del contrato de arrendamiento, éste podrá solicitar al arrendador que le devuelva la fianza, debiéndole ser devuelta en su totalidad. Si por el contrario, el inquilino no ha cumplido con alguna de sus obligaciones (hay desperfectos en la vivienda, el impago de alguna renta, etcétera), el propietario tiene pleno derecho a no devolver la fianza o a devolver solo una parte. Si se tiene dudas sobre las fianzas, se recomienda la lectura de las siguientes guías: ¿Cómo se regula la fianza en los contratos de alquiler? y ¿Cuándo y dónde está obligado el propietario a depositar la fianza del alquiler?
En caso de que el arrendador incumpla cualquiera de las anteriores obligaciones, o que incumpla los términos pactados en el contrato de alquiler, el inquilino podrá finalizar anticipadamente el contrato de arrendamiento conforme el artículo 27.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ejemplo:
En caso de que haya un deterioro en la vivienda, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. Es importante que dicha comunicación se realice de forma fehaciente (mediante burofax, por ejemplo) para poder acreditar que el propietario fue notificado adecuadamente. En caso de una actitud pasiva por parte del arrendador y que, por tanto, no se lleven a cabo dichas reparaciones (siempre que sean necesarias para la conservación de la vivienda), el inquilino tendrá derecho a acudir a los tribunales de justicia y pedir una de las siguientes pretensiones: a) La resolución del contrato con compensación por los daños ocasionados (ej. si ha tenido que alquilar una habitación mientras duraba las reparaciones, etc), o; b) La ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el propietario con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación.
Asimismo, en caso de que el arrendador realice actividades que perturbe al arrendatario la utilización de la vivienda, éste podrá solicitar la finalización del contrato de arrendamiento.
Respecto a la fianza, en caso de que el arrendatario haya devuelto la vivienda en buen estado de conservación y sin adeudar ninguna cantidad (rentas, gastos de luz, agua, etc), entonces el arrendador tendrá que devolverle la totalidad de la fianza. En caso de que no lo haga, el arrendatario deberá enviarle una carta donde le solicite formalmente la devolución del importe de la fianza al haber finalizado el contrato, con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra.
El arrendatario tiene otra serie de obligaciones esenciales que cumplir durante toda la duración del contrato, previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero también tendrá que cumplir con aquellas obligaciones pactadas entre las partes. A continuación se analizarán alguna de las obligaciones más importantes.
En primer lugar, la obligación básica y principal del arrendatario consiste en abonar la fianza y las rentas mensuales así como los gastos de los suministros a los que se hubiera comprometido el inquilino (agua, luz, etc.).
En segundo lugar, el arrendatario tiene la obligación de conservar la vivienda realizando las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Asimismo, no puede realizar obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea obligatorio. Las obras que realice el arrendatario deben contar con dos requisitos: en primer lugar, será obligatoria la autorización del arrendador, y, en segundo lugar, las obras no pueden afectar a la configuración de la vivienda (es decir, no pueden modificar la distribución de la vivienda ni se podrá sustituir o trasladar elementos. Ej. no se podrá construir nuevas habitaciones, ni trasladar el WC de una pared a otra, ni mover vigas que afecten a la estructura de la vivienda, entre otros) o los accesorios de ésta (como pueden ser trasteros, parkings...etc).
En tercer lugar, el arrendatario no podrá subsarrendar ni ceder la vivienda sin la oportuna autorización del arrendador. Para ello, tendrá que enviarle una carta de autorización para que el arrendador otorgue su consentimiento por escrito. Por tanto, cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador, el propietario tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento.
En cuarto lugar, el inquilino tiene la obligación de respetar y cumplir las normas de la Comunidad de Propietarios (es el conjunto de vecinos y propietarios de las viviendas que participan en las decisiones respecto a los elementos comunes, tales como jardines, terrazas, escaleras, pasillos, etc.) Por esta razón, la realización de actividades molestas (ruidos, vibraciones, humos, gases, olores...etc), insalubres (evacuación de productos que sean perjudiciales para la salud humana), nocivas (que causen daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria), peligrosas o ilícitas (fabricar o manipular productos susceptibles de originar explosiones, combustiones o radiaciones), podrán suponer la resolución del contrato de alquiler (la acciones judiciales las podrán iniciar tanto el propietario como la propia Comunidad de Propietarios).
Por último, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en el plazo acordado y a dejar la vivienda tal y como estaba antes. Asimismo, deberá abandonar la vivienda antes de la duración pactada si el arrendador demuestra que la necesita.
En caso de que el arrendatario incumpla completamente el contrato de arrendamiento, el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que el arrendador resuelva el contrato de alquiler, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios.
Por tanto, el impago de cualquiera de las rentas u otras cantidades que le corresponda pagar al inquilino, facultará al arrendador a pedir la resolución del contrato y el abandono de la vivienda. En caso de que no se vaya voluntariamente de la vivienda, el propietario podrá iniciar un procedimiento judicial solicitando la resolución del contrato, el desahucio, así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.
Asimismo, la realización de obras sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario dara derecho a éste a obligar al arrendatario a reponer las cosas a su estado original, además de dar por resuelto el contrato de alquiler.
Además, cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador, el propietario tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento.
Si el arrendatario realiza cualquier actividad que altere la normal convivencia con los demás vecinos del edificio o que perturbe de forma grave el descanso durante el día y la noche, dará derecho al propietario o a la Comunidad de Propietarios a resolver el contrato de alquiler. Para ello, primero se le tendrá que enviar un requerimiento para la cesación de actividades molestas, y solo cuando siga con las actividades molestas, se podrá acudir a la vía judicial.
Por último, si el inquilino no abandona la vivienda en el plazo acordado, el arrendador podrá iniciar un procedimiento judicial de desahucio, mediante el cual el abogado del propietario reclamará ante un juez las rentas impagadas por parte del inquilino y solicitará su desalojo de la vivienda arrendada. El tiempo aproximado para tramitar el desahucio depende de cada juzgado, aproximadamente suele ser de entre uno y tres meses.
El incumplimiento parcial más habitual del arrendatario es el impago de parte de la renta, y este hecho tiene las mismas consecuencias que la falta total de pago: el arrendador podrá iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
No obstante, si es el arrendador el que incumple parcialmente, las consecuencias son distintas. El criterio del Tribunal Supremo (sentencias del 11 de diciembre 2009, y del 12 de diciembre 2012) ha indicado que en caso de incumplimiento parcial de obligaciones, hay que aplicar medidas correctoras como por ejemplo la reducción parcial de la prestación del contratador cumplidor. Aplicado al caso de los contratos de arrendamiento, en el supuesto de que haya un incumplimiento parcial del arrendador, el arrendatario podría reducir el precio del alquiler. En todo caso, el arrendatario también podrá resolver el contrato de arrendamiento de manera anticipada por incumplimiento de las obligaciones del arrendador.
En todo caso, se recomienda siempre acudir a un abogado para que analice su situación concreta y valore cuál es la mejor opción.