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Petición al arrendador para realizar obras de conservación

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Última revisión 03/05/2018
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Petición al arrendador para realizar obras de conservación

Este documento es un modelo de carta o petición para que el inquilino de una vivienda o un local de negocio notifique o comunique al propietario del mismo, la necesidad de realizar obras de conservación o reparaciones en el inmueble para mantenerlo en condiciones de habitabilidad y uso y que, por tanto, corresponde al propietario o arrendador encargarse de las mismas.

Este documento solo permite comunicar al propietario la necesidad de realizar obras de conservación o reparaciones en el inmueble. Para solicitar al arrendador el pago de obras de conservación o reparaciones realizadas y pagadas por el arrendatario, se puede utilizar el escrito para reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación. Para negarse al pago de obras de conservación o reparaciones realizadas por el propietario, se puede utilizar la carta para negarse al pago de obras en la vivienda o local de negocio alquilado.


Obras de conservación

En los contratos de alquiler de vivienda, el arrendador está obligado a realizar y correr con los gastos de las obras de reparación (restauración de los deterioros o desperfectos sufridos por la vivienda) y de conservación (prevención del daño en la vivienda) necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el arrendador no está obligado a realizar y pagar estas obras si el deterioro es responsabilidad del inquilino o de sus invitados o subarrendatarios. Asimismo, el inquilino es quien debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda (ej. reparación de una cisterna, mantenimiento de electrodomésticos).

Así, corresponde al propietario del inmueble realizar o costear las reparaciones u obras de conservación que resulten necesarias por deterioros motivados por el transcurso del tiempo (ej. cambio de una instalación de luz vieja, reposición de electrodomésticos que dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa); ocasionadas por cuestiones relacionadas con la infraestructura de la finca; debidas a un uso ordenado de la finca por el inquilino (y que no puedan ser calificadas de pequeñas reparaciones); debidas a caso fortuito o fuerza mayor; ocasionadas por el natural desgaste del inmueble; o impuestas por la autoridad administrativa competente (por ejemplo, en materia de salubridad, urbanismo, etc.).

El coste de las obras de reparación o conservación corre íntegro a cuenta del arrendador, por lo cual no podrá repercutírselas al arrendatario (por ejemplo, mediante una subida de la renta). Sin embargo, el arrendatario deberá soportarlas, y no podrá pedir una indemnización por ello (sí podrá pedir, en algunos casos, una rebaja de la renta).

En los contratos de alquiler de local de negocio, este régimen es aplicable salvo que las partes hayan previsto otro en el contrato.


¿Cómo utilizar este documento?

Este documento puede ser utilizado por cualquier inquilino que desee informar a su arrendador acerca de la necesidad de realizar obras de conservación en el inmueble (vivienda o local de negocio) alquilado. En el mismo, se describirán las obras de conservación que son necesarias.

Realizar esta notificación por escrito, incluyendo la firma del arrendatario, y hacerla llegar al arrendador garantiza que la misma sea plenamente válida.

La ley no exige que la comunicación al arrendador se realice por un medio específico; no obstante, si es entregada en mano, con la firma del recibí del propietario, o enviada mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante se podrá tener una prueba de su recepción por el arrendador, lo cual puede ser necesario en un eventual procedimiento judicial (si, una vez recibida la carta, el arrendador se niega a realizar las obras). Por esta razón, es muy importante conservar una copia firmada o un acuse de recibo de la carta.

El inquilino tiene la obligación de notificar la necesidad de estas reparaciones en el plazo más breve posible (en caso contrario, será responsable por los daños ocasionados en el inmueble debido a la comunicación tardía). Si no recibe respuesta del arrendador o este se niega a realizarlas, podrá ejercitar una acción judicial para resolver el contrato o para obligarlo a cumplir con su obligación si logra acreditar la necesidad de las obras para la habitabilidad del inmueble.

Si se trata de obras urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave (ej. rotura de una tubería que ocasiona una inundación en la vivienda), el arrendatario puede realizarlas siempre que lo comunique previamente al propietario; asimismo, puede exigir su pago inmediato al arrendador, quien deberá costearlas. En estos casos se exige que la urgencia sea verdadera y objetiva y que el origen del daño no sea imputable al arrendatario.


Legislación aplicable

La petición al arrendador para realizar obras de conservación se rige por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) (particularmente, en sus artículos 21, 27 y 30) y en el Código civil (particularmente, en su artículo 1124).


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