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Escrito para reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación

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Última revisión 31/01/2018
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Escrito para reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación

Este escrito es un modelo de carta o comunicación que permite que el inquilino de una vivienda o de un local de negocio solicite al propietario (arrendador) del mismo el pago de las obras de conservación o reparaciones que ha realizado en el inmueble para mantenerlo en condiciones de habitabilidad y uso, y de las cuales, por tanto, corresponde al arrendador encargarse.

Este documento solo permite solicitar al arrendador el pago de obras de conservación o reparaciones realizadas y pagadas por el arrendatario. Para comunicar al propietario la necesidad de realizar obras de conservación o reparaciones en el inmueble, utilice la petición al arrendador para realizar obras de conservación. Para negarse al pago de obras de conservación o reparaciones realizadas por el propietario, utilice la carta para negarse al pago de obras en la vivienda o local de negocio alquilado.


Obras de conservación

En los contratos de alquiler de vivienda, el arrendador está obligado a realizar y correr con los gastos de las obras de reparación (restauración de los deterioros o desperfectos sufridos por la vivienda) y de conservación (prevención del daño en la vivienda) necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el arrendador no está obligado a realizar y pagar estas obras si el deterioro es responsabilidad del inquilino o de sus invitados o subarrendatarios. Asimismo, el inquilino es quien debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal de la vivienda (ej. reparación de una cisterna, mantenimiento de electrodomésticos).

Así, corresponde al propietario del inmueble realizar o costear las reparaciones u obras de conservación que resulten necesarias por deterioros motivados por el transcurso del tiempo (ej. cambio de una instalación de luz vieja, reposición de electrodomésticos que dejan de funcionar porque ya han agotado su vida activa); ocasionadas por cuestiones relacionadas con la infraestructura de la finca; debidas a un uso ordenado de la finca por el inquilino (y que no puedan ser calificadas de pequeñas reparaciones); debidas a caso fortuito o fuerza mayor; ocasionadas por el natural desgaste del inmueble; o impuestas por la autoridad administrativa competente (por ejemplo, en materia de salubridad, urbanismo, etc.).

El inquilino tiene la obligación de notificar la necesidad de estas reparaciones en el plazo más breve posible (en caso contrario, será responsable por los daños ocasionados en el inmueble debido a la comunicación tardía). Si no recibe respuesta del arrendador o este se niega a realizarlas, podrá ejercitar una acción judicial para resolver el contrato o para obligarlo a cumplir con su obligación si logra acreditar la necesidad de las obras para la habitabilidad del inmueble.

Si se trata de obras urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave (ej. rotura de una tubería que ocasiona una inundación en la vivienda), el arrendatario puede realizarlas siempre que lo comunique previamente al propietario; asimismo, puede exigir su pago inmediato al arrendador, quien deberá costearlas. En estos casos se exige que la urgencia sea verdadera y objetiva y que el origen del daño no sea imputable al arrendatario.

El coste de las obras de reparación o conservación corre íntegro a cuenta del arrendador, por lo cual no podrá repercutírselas al arrendatario (por ejemplo, mediante una subida de la renta). Sin embargo, el arrendatario deberá soportarlas, y no podrá pedir una indemnización por ello (sí podrá pedir, en algunos casos, una rebaja de la renta).

En los contratos de alquiler de local de negocio, este régimen es aplicable salvo que las partes hayan previsto otro en el contrato. Por esta razón, antes de reclamar al arrendador el pago de las obras de conservación conviene consultar el mismo para saber qué establece al respecto.


¿Cómo utilizar este documento?

Este documento puede ser utilizado por cualquier inquilino que haya realizado o contratado y pagado él mismo las obras de conservación o reparación cuya realización y pago corresponde al arrendador. Esto puede ocurrir porque se tratara de obras urgentes, lo cual debe haber sido comunicado al propietario antes de su realización. También puede ocurrir en los casos en que el arrendatario haya realizado estas obras con autorización previa del propietario.

Mediante este escrito, se exigirá al arrendador el reembolso del pago de las obras (de su totalidad, pero únicamente de esto), por lo cual conviene adjuntar las facturas y otros documentos acreditativos del importe desembolsado con los que se cuente. Es importante tener en cuenta que aunque el arrendador le deba dinero y el arrendatario haya reclamado su pago formalmente, salvo que se haya acordado la compensación, deberá seguir pagando el alquiler, ya que en caso contrario puede ser desahuciado del inmueble por falta de pago.

Aunque la ley no lo exige, es conveniente que esta reclamación de pago se realice por escrito, que una vez redactado, debe ser firmado por el arrendatario.

A continuación, la comunicación se debe hacer llegar al arrendador. La ley no exige que se realice por un medio específico; no obstante, es conveniente que sea entregada en mano, con la firma del recibí del propietario, o que sea enviada mediante burofax (a través de copia física u online) con acuse de recibo y certificación de contenido o vía semejante, ya que esto permite tener una prueba de su recepción por el arrendador, lo cual puede ser necesario en un eventual procedimiento judicial (si, una vez recibida la carta, el arrendador se sigue negando a pagar). Por esta razón, es muy importante conservar una copia firmada o un acuse de recibo de la carta.


Legislación aplicable

Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos de viviendas y locales de negocio son regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Específicamente, las obras de conservación se rigen por lo establecido en sus artículos 21 y 27. Además, en el caso de los locales de negocio, es de aplicación el artículo 30 de la Ley.

Igualmente es aplicable el Código civil, y en particular, sus artículos 1124 y 1554.


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