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¿Cómo se regula la fianza en los contratos de alquiler?

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Última revisión: 14 de agosto 2019
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Categoría: Alojamiento, inmobiliario
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1. Introducción

En los contratos de arrendamiento urbano (de viviendas o locales de negocio) existe una obligación legal de entregar por parte del arrendatario (inquilino) una fianza en metálico al arrendador (propietario) a modo de garantía para llevar a buen término el contrato. En la presente guía se va a analizar tanto la fianza en los arrendamientos de vivienda, como la fianza en los arrendamientos de locales de negocio, así como la posibilidad de actualizar la misma. Asimismo, se explicará el sistema de garantías adicionales que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y sus limitaciones. Por último, se examinará las cinco causas generales que justifican la no entrega del importe total o parte de la fianza por parte del arrendador al arrendatario.

2. ¿Qué es la fianza y cuánto hay que pagar en los arrendamientos de vivienda?

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al inquilino a dar una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el momento de formalización del contrato de alquiler, que deberá ser depositado por el propietario en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, en el plazo de 30 días desde la firma del contrato.

Por tanto, la fianza es una garantía en metálico, y tiene como objetivo responder de los posibles daños o desperfectos que pueda causar el inquilino en la vivienda. En caso de que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones, y tras la finalización del contrato, el propietario deberá devolver la fianza al inquilino. Si por el contrario, el inquilino no ha cumplido con alguna de sus obligaciones (hay desperfectos en la vivienda, el impago de alguna renta, etcétera), el propietario tiene pleno derecho a no devolver la fianza o a devolver solo una parte.

Una cuestión a tener en cuenta es que la fianza se podrá actualizar transcurridos los cinco primeros años del contrato (siempre que se haya firmado después del 6 de marzo de 2019). Una vez transcurridos los cinco primeros años, si se pactó expresamente sobre cómo y cuánto se actualizaría la fianza, entonces habrá de aplicarse dicho pacto. En caso de que no se hubiese pactado nada, entonces se aplicará a la actualización de la fianza el mismo pacto que se hubiese acordado para actualizar la renta. Si no se hubiese pactado nada para la actualización de la renta, entonces no se podrá actualizar la fianza.

Ahora bien, aparte de la fianza en metálico, el propietario podrá exigir garantías adicionales, que no deberán ser en metálico, ni depositarse en ningún organismo.

3. ¿Qué son las garantías adicionales?

Como se ha adelantado ya anteriormente, el propietario puede exigir, aparte de la fianza en metálico, garantías adicionales, para el buen cumplimiento de las obligaciones del contrato. Por tanto, mientras que la fianza legal es obligatoria por ley, las garantías adicionales son voluntarias, debiendo estar de acuerdo ambas partes. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía, siendo las más comunes las siguientes: depósitos, avales bancarios, seguros de impago de alquiler, entre otros.

El importe de las garantías adicionales, al igual que el de fianza, lo recibe y custodia el propietario y su devolución se efectúa a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que el inquilino hubiese cumplido todas las cláusulas del contrato.

Es importante destacar que la regulación de las garantías adicionales ha sufrido cambios tras las últimas reformas de la LAU. Hasta antes de la reforma, la ley no ponía límites a las garantías adicionales, por lo que las partes podían pactar en los contratos de arrendamiento, por ejemplo, el mes de fianza y seis meses de garantías adicionales, obligando al arrendatario a abonar siete rentas.

Con la nueva reforma del 2018, y que se mantiene con la reforma del año 2019, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía, pero el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica. Por lo tanto, actualmente, el periodo máximo de garantía en su totalidad no podrá exceder de tres meses: un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.

La regulación quedaría de la siguiente manera:

- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.


- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.


- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.


- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.

4. ¿Puede el propietario negarse a devolver la fianza o garantía?

El propietario puede negarse a devolver la fianza, y las garantías adicionales, siempre que el arrendatario incumpla con sus obligaciones. Existen cinco causas generales que justifican la no entrega del importe total o parte de la fianza:

  • Impago de consumos (agua, electricidad, etcétera): en caso de que el inquilino no haya podido pagar todos los suministros de la casa, el casero podrá quedarse con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros, debiéndole devolver lo que sobre.
  • Impago de mensualidades: si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza.
  • Cuando se observe algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos: si el inquilino ha roto algo en el piso alquilado debería repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace, el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente
  • Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza.
  • Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo: a partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días. La LAU permite pactar una indemnización para este supuesto, por lo que si el contrato prevé expresamente tal indemnización, el propietario podrá quedarse con parte de la fianza como indemnización.

Por tanto, tanto la fianza como las posibles garantías adicionales, sirven para garantizar al arrendador del cumplimiento de todas las obligaciones, tanto las económicas como los posibles daños y desperfectos del inmueble, del arrendatario. De tal manera que, una vez que el inquilino finalice el contrato de arrendamiento, éste podrá solicitar al arrendador que le devuelva la fianza, debiéndole ser devuelta en su totalidad si ha cumplido con sus obligaciones. El arrendador no tiene un plazo máximo para la devolución de la fianza y las garantías adicionales; no obstante, transcurrido el plazo de un mes desde la entrega de llaves, comenzará a devengar el interés legal.

En determinadas ocasiones suele ser controvertido el tema de los daños y desperfectos en la vivienda, al discrepar las partes sobre quién debe asumir los costes. Para un mayor análisis en este tema, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?.

¿Puede el inquilino dejar de pagar el último mes renunciando a la devolución de la fianza? Se trata de una práctica habitual, que no es aconsejable hacer. El Tribunal Supremo ha declarado en reiterada jurisprudencia que no debería de realizarse esta acción pues el propietario se quedaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble, debiéndose devolver la fianza tras la finalización del contrato, y una vez que el arrendador haya podido analizar si el inmueble se encuentra en buen estado, y se asegure que las últimas facturas de los suministros se encuentran abonadas.

5. ¿Cómo se regula la fianza en los arrendamientos de locales?

Respecto a la fianza en los arrendamientos de locales de negocio, la LAU determina que es obligatorio el depósito en metálico de dos mensualidades del importe de la renta pactada, que deberá ingresarse igualmente en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Al margen de esta cantidad, y al igual que ocurre para el arrendamiento de vivienda, las partes pueden pactar otro tipo de garantías adicionales (fianza personal, aval bancario, depósitos, entre otros) para el cumplimiento de las obligaciones del contrato.

El resto de cuestiones tratadas anteriormente (finalidad de la fianza, posibilidad de que el propietario no devuelva toda la fianza o devuelva solo una parte de la misma) también son aplicables a los alquileres de locales de negocio.

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