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Cómo, cuánto y cuándo se puede subir el alquiler de una vivienda

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Última revisión: 22 de agosto 2021
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Categoría: Alojamiento, inmobiliario
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1. Introducción

A través de la presente guía, se explicará qué posibilidades tiene el arrendador (propietario) para subir el alquiler de una vivienda al arrendatario (inquilino). Se prevén dos posibilidades: o bien, a través de la actualización de la renta mediante el mecanismo de revisión fijado en el contrato (o establecido por la ley), o bien prorrogando el contrato original modificando la cláusula de la renta o firmando un nuevo contrato (con el nuevo alquiler).

La presente guía analizará cuándo puede el propietario utilizar una u otra posibilidad, así como los requisitos que tiene que cumplir para respetar la Ley de Arrendamientos Urbanos (y sus sucesivas modificaciones). Además, se explicará qué ocurre con la renta durante la duración mínima del contrato y sus prórrogas obligatorias, y el mecanismo de revisión que se tendrá que utilizar durante la vigencia del contrato en caso de que las partes no hayan pactado expresamente nada. Asimismo, se explicará cómo subir la renta del alquiler tras la finalización del contrato y de sus prórrogas obligatorias, destacando las ventajas e inconvenientes de firmar un nuevo contrato y de prorrogar el contrato original modificando la cláusula de la renta. Por último, se indicará como se debe comunicar al inquilino la subida del alquiler.

2. Subida del alquiler durante la vigencia del contrato

2.1. ¿Se puede subir el precio del alquiler durante la vigencia del contrato?

Durante la duración mínima del contrato y de sus prórrogas obligatorias, el arrendador podrá actualizar anualmente la renta del contrato. No obstante, dicha actualización variará en función de cuando se haya firmado el contrato de arrendamiento. Para aquellos contratos firmados antes del 31 de marzo de 2015, la revisión anual de la renta se podrá realizar siempre independientemente de que se hubiera pactado expresamente o no en el contrato. No obstante, para los contratos firmados desde el 1 de abril de 2015, las partes deben pactar expresamente la actualización de la renta en el contrato (y siempre de manera anual), por lo que, si no figura en ella, la renta no se revisará durante la vigencia del alquiler.

Con la reforma del 2018, se limitó la voluntad de las partes, al introducir un párrafo en el que se añadía que, en los contratos de arrendamiento de renta reducida la actualización de la renta no podía sobrepasar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Posteriormente, con la reforma en el año 2019, esta limitación se ha aplicado a todos los contratos, y no solamente a los de renta reducida. Por tanto, en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, el casero no podrá subir al inquilino el alquiler más del IGC durante los cinco años que dure el contrato de alquiler, o siete años si el arrendador es persona jurídica, debiendo esperar a la renovación del mismo para subir más el precio de la renta.

La regulación y actualización quedaría de la siguiente manera:

- Los alquileres firmados hasta el 5 de junio de 2013: el alquiler se actualizará anualmente conforme el IPC, incluso aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato la actualización de la renta.

- Los alquileres firmados desde
el 6 de junio de 2013 hasta el 31 de marzo de 2015: libertad entre las partes para pactar el mecanismo de actualización de la renta anual que se quisiera, incluso aunque no se hubiera pactado expresamente en el contrato la actualización de la renta. En caso de que no se haya especificado un mecanismo concreto, se actualizará en base al IPC.

- Los alquileres firmados desde el 1 de abril de 2015 hasta hoy en día: libertad entre las partes para pactar el mecanismo de actualización de la renta anual que se quisiera. En caso de que no se haya especificado un sistema concreto, se actualizará en base al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). No obstante, si el contrato de alquiler no incluye expresamente una cláusula de actualización de la renta, el propietario no podrá actualizar el alquiler.

Por tanto, se habrá de analizar tres cuestiones distintas: en primer lugar, si se ha pactado expresamente o no la actualización de la renta. En segundo lugar, si el inquilino y propietario pueden pactar libremente el mecanismo de revisión del alquiler. En tercer lugar, si ha pactado la actualización del precio, pero no se ha detallado la cantidad o el procedimiento, si se aplicará el IPC o el IGC.

2.2. ¿Qué ocurre durante la duración mínima y las prórrogas legales del contrato?

La duración del arrendamiento será siempre la que pacten las partes por voluntad propia. No obstante, hay que distinguir entre la duración mínima que prevé la Ley y las prórrogas obligatorias.

Respecto a la duración mínima de los contratos de arrendamiento, ésta ha variado entre los tres años o los cinco años. Desde junio de 2013 hasta la reforma de diciembre de 2018, si el plazo mínimo pactado era inferior a tres años, éste se prorrogaba anualmente hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años. Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica. Si se tiene dudas sobre las últimas modificaciones de la ley, visite: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?

¿Cuándo finalizará tu contrato y cuáles son las prórrogas obligatorias?

- Si se firmó el contrato de alquiler antes del 6 de junio de 2013, el contrato tendrá una duración mínima obligatoria de cinco años. Tras los cinco años, y en caso de que el arrendador no comunique al arrendatario en el plazo mínimo estipulado su voluntad de finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente durante tres años más. Años en total = 5+3 años.

- Si se firmó después del 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018, el contrato tendrá una duración mínima obligatoria de tres años. Tras los tres años, y en caso de que el arrendador no comunique al arrendatario en el plazo mínimo estipulado su voluntad de finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente durante un año más. Años en total = 3+1 años.

- Si se firmó desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, el contrato tendrá una duración mínima obligatoria de cinco años. Tras los cinco años, y en caso de que el arrendador no comunique al arrendatario en el plazo mínimo estipulado su voluntad de finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente durante tres años más. Años en total = 5+3 años.

- Si se firmó desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019, el contrato tendrá una duración mínima obligatoria de tres años. Tras los tres años, y en caso de que el arrendador no comunique al arrendatario en el plazo mínimo estipulado su voluntad de finalizar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente durante un año más. Años en total = 3+1 años.

- Si se firmó desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día, el contrato tendrá una duración mínima obligatoria de cinco años o siete años (si el arrendador es persona jurídica). Tras los cinco o siete años, y en caso de que el arrendador no comunique al arrendatario en el plazo mínimo estipulado su voluntad de finalizar el contrato, este se prorrogará en plazos anuales hasta un máximo de tres años. Años total = hasta 5+3 años o hasta 7+3 años (si el arrendador es persona jurídica).

Durante la duración mínima del contrato y de sus prórrogas obligatorias, el arrendador no podrá modificar el precio de la renta pactada, únicamente actualizarla conforme al mecanismo de revisión pactado explicado en el anterior apartado. Este hecho es muy importante puesto que la renta del alquiler no podrá ser incrementada como quiera el propietario durante toda la duración obligatoria del contrato.

Llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda (si esta es superior a la duración mínima fijada por la ley: 3 o 5 años dependiendo de la fecha de firma del contrato) o alcanzado el plazo mínimo de prórroga obligatoria (3 o 5 años), y siempre que el propietario notifique al inquilino con suficiente antelación la finalización del contrato, éste podrá modificar el contrato inicial (y subir la renta si quisiera) o redactar un nuevo contrato (con una nueva renta).

3. Subida del alquiler tras la finalización del contrato: nuevo contrato o prórroga del contrato inicial

3.1. ¿Se puede subir el precio del alquiler tras la finalización del contrato?

Antes de la finalización de la duración mínima del contrato, y de las prórrogas legales obligatorias, el propietario deberá notificar al inquilino su intención de renovar el contrato de arrendamiento (con 30 días o 4 meses de antelación según la ley aplicable). Tras dicha comunicación, el propietario podrá subir el alquiler de su vivienda si lo considera necesario. Para ello, tiene dos posibilidades: o bien firmar un nuevo contrato o bien pactar la continuidad del contrato inicial modificando el precio de la renta (a través de un Anexo que se adjuntará al contrato). El precio de la vivienda será el que desee el propietario, aunque las partes pueden intentar llegar a un acuerdo.

Por tanto, si se pacta la continuidad del contrato original, las partes no tendrán que redactar un nuevo contrato, sino que únicamente tendrán que modificar el precio de la renta a través de un Anexo de prórroga de contrato que firmarán ambas partes. El resto de las condiciones del contrato de arrendamiento se mantendrán vigentes, sin necesidad de modificación.

Tras la decisión del propietario, el inquilino tendrá dos posibilidades: o bien aceptar la nueva renta de alquiler, o bien no aceptarla. En el segundo caso, el contrato finalizará y el inquilino deberá abandonar la vivienda el día que vence dicho contrato.

3.2. ¿Es mejor firmar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda o prorrogar el contrato inicial a través de un Anexo?

Firmar un nuevo contrato de arrendamiento o continuar con el contrato inicial modificando la renta tiene consecuencias positivas o negativas dependiendo de los intereses de cada una de las partes.

  • En el caso del arrendatario, será más positivo firmar un nuevo contrato de alquiler de vivienda puesto que volverá a beneficiarse de la duración mínima y prórrogas obligatorias que marca la ley. Por ejemplo, si se firma el contrato el día 10 de octubre de 2019, el nuevo inquilino podrá permanecer en el apartamento, como mínimo, durante 5 años más o 7 años (si el arrendador es persona jurídica). Como ya se ha explicado, este derecho de permanencia en la vivienda siempre lo vas a tener aunque el contrato de arrendamiento esté pactado por un tiempo inferior.
  • En el caso del arrendador, es probable que éste prefiera la continuidad del contrato de arrendamiento inicial, justamente para evitar que el inquilino pueda permanecer en la vivienda tantos años más. Con el Anexo de prórroga de contrato, se establecerá el nuevo precio del alquiler y la nueva duración del contrato.

4. Comunicación al inquilino de la subida del alquiler

Tanto en el caso de que el propietario quiera actualizar la renta conforme el mecanismo de revisión pactado, como si la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda y de sus prórrogas obligatorias estén a punto de finalizar y éste quiera aprovechar para subir la renta del alquiler, es fundamental comunicárselo al inquilino con la antelación estipulada por ley.

4.1. Comunicación al inquilino de la subida del alquiler durante la duración del contrato

La actualización de la renta solo podrá efectuarse de manera anual y en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato (y no a primeros de año o en otra fecha). En todo caso, no es posible efectuar la revisión sobre varias anualidades acumuladas; por tanto, si la parte interesada en la actualización de la renta, no notifica a la otra parte por escrito dentro del plazo de un año desde la fecha en que se cumple una anualidad de vigencia del contrato, perderá la posibilidad de revisar la renta ese año. Además, el inquilino tiene derecho a solicitar al propietario una certificación del Instituto Nacional de Estadística, documento en el cual se fijará el porcentaje de alteración de la renta que se va a aplicar.

Una vez notificado al inquilino, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente al de la notificación. Así, si el contrato fue firmado el 4 de septiembre de 2015, la fecha en que puede efectuarse la primera actualización es el 4 de septiembre de 2016; si la parte interesada notifica por escrito a la otra parte la revisión en octubre, la renta actualizada será exigible desde el mes de noviembre.

La notificación de la revisión debe efectuarse mediante un documento escrito, sin que la ley establezca un plazo de preaviso que deba ser respetado. La parte a la que se le notifica la actualización de la renta debe oponerse de manera expresa a esta revisión antes de que esta sea exigible. En caso de no decir nada, se entiende que la acepta de forma tácita.

4.2. Comunicación al inquilino de la subida del alquiler tras la finalización del contrato

En el caso de que la duración del contrato vaya a finalizar próximamente, el propietario tendrá que avisar al inquilino, de manera fehaciente (por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo), de que no tiene intención de renovar el contrato, salvo que se modifique la renta establecida en el contrato, o de que quiere firmar un contrato totalmente nuevo. El plazo de preaviso ha variado a lo largo de los años:

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