Anexo al contrato de arrendamiento: Modificación del precio del alquiler

¿Qué es un anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

El anexo al contrato de arrendamiento permite modificar el precio del alquiler en dos situaciones distintas:

• Por un lado, se puede utilizar cuando las partes acuerden modificar el precio del alquiler durante la vigencia del mismo (al alza o a la baja).
• Por otro lado, este documento también se puede utilizar cuando el propietario decida modificar el precio del alquiler sin contar con el consentimiento del arrendatario tras la finalización del contrato de arrendamiento.

En conclusión, cuando las partes únicamente quieren modificar el precio del alquiler, no es necesario que firmen un nuevo contrato, sino que pueden modificar únicamente esta cláusula del contrato original y dejar el resto como estaba previsto. En este caso, incluirán en el contrato original un anexo que modificará el precio del alquiler, pero no modificará el resto de las obligaciones del contrato.

No obstante, hay una diferencia sustancial respecto al momento de realizar la modificación: si se realiza durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ambas partes obligatoriamente deben estar de acuerdo. Por tanto, el propietario no puede modificar la renta al alza o a la baja sin contar con el consentimiento del arrendatario, y en caso de que lo haga, el inquilino puede rechazar dicha modificación y seguir viviendo o utilizando el inmueble. Sin embargo, si se realiza tras el vencimiento del contrato (y siempre que el propietario haya notificado su intención al inquilino con el tiempo suficiente), el propietario puede decidir modificar el precio del alquiler sin contar con el consentimiento del arrendatario como condición de prorrogar (extender) el contrato.

¿Qué tipos de contratos de arrendamiento existen?

Existen diferentes tipos de arrendamiento, dependiendo de cuál sea el espacio que se alquila, y a los cuales se puede anexar este documento:

• Contrato de arrendamiento de vivienda habitual: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede un inmueble a la parte arrendataria para que éste lo ocupe como su vivienda principal o habitual, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de local de negocio: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador entrega o cede uno o varios inmuebles a la parte arrendataria para que inicie la actividad comercial que se quiera, a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de vivienda por temporada vacacional (turístico): es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso del inmueble, de manera temporal, para uso vacacional, de ocio o turismo, durante un tiempo limitado.
• Contrato de arrendamiento de habitación: es aquel acuerdo mediante el cual el arrendador cede una habitación ubicada al interior de una vivienda, así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento de plaza de garaje: es un acuerdo que permite al propietario de una plaza de garaje o aparcamiento ofrecer su uso y disfrute a un tercero mediante un arrendamiento o alquiler.
• Contrato de arrendamiento de trastero: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de un cuarto trastero (guardamuebles, almacén, etc.) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
• Contrato de arrendamiento rústico: es un acuerdo mediante el cual el arrendador cede el uso de una o varias fincas (o bienes inmuebles) o parte de ellas o de una explotación agraria para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

¿Es obligatoria la celebración por escrito de un anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

No, no es obligatoria. Las partes puede acordar el anexo de modificación del precio del alquiler de forma oral, es decir, acordar verbalmente el alquiler de la habitación

Ahora bien, la firma del anexo por escrito permite fijar los acuerdos del arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, y facilita la prueba de su contenido en el caso de que cualquiera de las partes tenga que reclamar en vía judicial el cumplimiento del contrato.

¿Puede el propietario subir el precio del alquiler durante la vigencia del contrato sin contar con el consentimiento del inquilino?

En los contratos de arrendamiento rústico, de vivienda o local de negocio, el propietario solo podrá actualizar anualmente la renta del contrato conforme al mecanismo de revisión pactado (IPC por ejemplo).

Por tanto, durante la duración mínima del contrato y de sus prórrogas obligatorias, el propietario no podrá modificar el precio de la renta pactada sin contar con el consentimiento del arrendatario, únicamente actualizarla conforme al mecanismo de revisión pactado. Este hecho es muy importante puesto que la renta del alquiler no podrá ser incrementada como quiera el propietario durante toda la duración obligatoria del contrato, sino únicamente actualizada conforme lo establecido en el contrato de arrendamiento.

En los contratos de arrendamiento de vivienda, la duración mínima ha variado entre los tres años o los cinco años/siete años. Desde junio de 2013 hasta la reforma de diciembre de 2018, si el plazo mínimo pactado era inferior a tres años, éste se prorrogaba anualmente hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años. Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica. Durante todo este tiempo, el propietario no podrá modificar el precio del alquiler, únicamente actualizarla conforme lo explicado en el apartado anterior.

Para el resto de contratos de arrendamiento (de habitación, de plaza de garaje, o de trastero), la parte arrendadora y la parte arrendataria pueden o no haber pactado expresamente en el contrato la subida del alquiler transcurrido un tiempo. En caso de que se haya pactado, las partes deberán estipular la periodicidad de dicha actualización y el mecanismo de revisión acordado. En todo caso, esta cláusula se regirá por la voluntad de las partes puesto que no se encuentra previsto en ninguna Ley.

¿Puede el propietario subir el precio del tras la finalización del contrato de arrendamiento?

Tras la finalización de la duración del contrato, y siempre que el propietario haya notificado su intención al inquilino con el tiempo previsto en la ley o en el contrato, el propietario podrá subir el precio del alquiler sin contar con el consentimiento del arrendatario. Para ello, tiene dos posibilidades: o bien firmar un nuevo contrato o bien pactar la continuidad del contrato inicial modificando el precio de la renta (a través del presente Anexo).

Tras la decisión del propietario, el inquilino tendrá dos posibilidades: o bien aceptar la nueva renta de alquiler, o bien no aceptarla. En el segundo caso, el contrato finalizará y el inquilino deberá abandonar el inmueble el día que vence dicho contrato.

¿Quién puede firmar un anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

El anexo de modificación del precio del alquiler debe estar firmado por el inquilino original y arrendador del contrato de arrendamiento que será modificado.

No deben cumplir con requisitos especiales para la firma de este anexo. En todo caso, las partes deben disponer de la capacidad suficiente para la firma del anexo. En relación con esto, es importante tener en cuenta lo siguiente:

• Las partes, tanto el arrendador como el arrendatario, deben ser mayores de edad, es decir, mayores de 18 años, o en caso contrario, contar con la autorización de sus padres o tutores.
• Si una de las partes es una persona jurídica, la firma de este anexo se debe por su representante o persona autorizada por la persona jurídica (p. ej. por un administrador de la empresa).
• Las personas incapacitadas por sentencia judicial o declaradas pródigas deben contar con la autorización de la persona designada para representarles

¿Cuál es la duración del anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

El anexo de modificación del precio del alquiler no es un contrato nuevo, sino un documento que se añade al contrato de arrendamiento ya existente para modificar la cláusula de la renta del contrato de alquiler, manteniéndose el resto de cláusulas iguales.

Por tanto, el anexo siempre sigue la duración del contrato de arrendamiento. En el momento en el que el contrato de arrendamiento finalice, también finalizará el anexo.

Además, este anexo también dejará de ser válido si las partes pactan otra modificación del precio del alquiler más adelante firmando un nuevo anexo.

¿Qué es necesario realizar una vez el anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler esté preparado?

El anexo de modificación del precio del alquiler debe ser firmado por el arrendador y el arrendatario o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para dotarlo de un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento.

No es necesario realizar ningún tipo de formalidad o trámite adicional tras la firma del anexo. Tras su firma, el arrendatario estará obligado a abonar la nueva renta pactada al arrendador.

¿Es necesario firmar este anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler ante notario público?

No es necesario firmar el anexo de modificación del precio del alquiler ante notario ya que tiene validez por sí mismo.

¿Qué debe incluir un anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

El anexo debe contener:

• la identidad de las partes (arrendador(es), y arrendatario(s) original(es));
• la referencia al contrato de arrendamiento original (fecha de firma, dirección del inmueble);
• el nuevo precio del alquiler del inmueble y su entrada en vigor (es decir, a partir de cuando se deberá comenzar a pagar el nuevo precio). Asimismo, en el presente Anexo se podrá modificar la forma de pago del alquiler así como el momento de pago;
• el derecho o no a subarrendar y a ceder el contrato (si el arrendatario puede subarrendar el bien o ceder el contrato de arrendamiento a otra persona).

¿Cuál es la legislación aplicable al anexo al contrato de arrendamiento: modificación del precio del alquiler?

El anexo de modificación del precio de alquiler se rige de forma general por el Código Civil (particularmente, sus artículos 1542 a 1582).

En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda o de local de negocio, se regirá también por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Si se desea más información sobre la actualización del alquiler, visite: Cómo, cuánto y cuándo se puede subir el alquiler de una vivienda.

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