28 de octubre 2022
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28 de octubre 2022
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Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, norma que, en apenas dos meses, se ha visto modificada por dos Reales Decretos Ley, influyendo significativamente en los contratos de arrendamiento de vivienda firmados durante estas fechas.
Por tanto, para entender qué ley es aplicable en cada momento, hay que tener en mente cuatro periodos importantes, puesto que, dependiendo de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento, será aplicable una u otra normativa.
Estos períodos son los siguientes:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 18 de diciembre de 2018: les será aplicable la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: se encuentran regidos por la versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) según la reforma realizada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: se regirán por la antigua versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: éstos están regidos por la nueva versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con las reformas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, muy similares a las contenidas en el Real Decreto-ley de 14 de diciembre, pero con ciertas novedades.
La presente guía tiene como objetivo hacer un análisis de los distintos cambios legales en los últimos meses en materia de arrendamiento de viviendas, y destacar aquellos artículos que más han afectado a los contratos de arrendamiento. De forma resumida, los cambios legales más importantes y de los que vamos a hablar son los siguientes: 1) el plazo mínimo de duración del arrendamiento; 2) la prórroga del contrato tras su vencimiento; 3) la actualización de la renta; 4) la limitación de la fianza; 5) los gastos de gestión inmobiliaria; y 6) la nueva definición legal del arrendamiento de uso turístico.
Aunque en la presente guía se va a analizar únicamente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, junto con sus dos recientes modificaciones, en la actualidad coexisten varios regímenes jurídicos distintos, siendo aplicable unos u otros en función de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento. De tal manera, coexisten los siguientes regímenes:
No obstante, y como ya se ha expuesto con anterioridad, el objetivo de esta guía es hacer un análisis de este último régimen jurídico: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013), y analizar qué aspectos han sido modificados con la entrada en vigor del efímero Real Decreto Ley 21/2018 (solo estuvo en vigor desde el 15 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019), y el Real Decreto Ley 7/2019.
¿Cuál es la Ley aplicable a mi contrato de arrendamiento?
Para saber qué ley es aplicable a su contrato, debe fijarse en la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. Por tanto, las diferentes reformas no tienen carácter retroactivo, sino que se aplica la ley vigente al momento de la firma del contrato.
La duración del arrendamiento será siempre la que pacten las partes por voluntad propia. No obstante, hasta la reforma de diciembre de 2018, si el plazo mínimo pactado era inferior a tres años, éste se prorrogaba anualmente hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años. Esto quiere decir que aunque las partes pactasen un plazo inferior a tres años, el propietario (arrendador) no podía dar por terminado el contrato de alquiler antes de este plazo si el arrendatario (inquilino) quería seguir viviendo ahí (salvo si iba a utilizar el inmueble como vivienda propia o para familiares directos). Con la reforma de diciembre de 2018 (y que se mantiene con la nueva reforma de marzo de 2019), el plazo se amplía hasta los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: plazo mínimo de tres años de duración.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: plazo mínimo de tres años de duración.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: plazo mínimo de cinco años de duración, y siete si el arrendador es persona jurídica.
Otra cuestión que ha variado conforme la ley anterior es la prórroga del contrato de arrendamiento tras su finalización. Así, con la ley de 1994, llegada la fecha de vencimiento del contrato, y transcurridos como mínimo tres años de duración, si ninguna de las partes había notificado a la otra su intención de abandonar la vivienda, el contrato se prorrogaba obligatoriamente durante un año más.
Con la reforma de diciembre de 2018, se obliga a una prórroga obligatoria de tres años en vez de un año, siendo esta prórroga modificada posteriormente por la reforma de marzo de 2019, por la cual se establece una prórroga de plazos anuales hasta un máximo de tres años.
Aparte de la anterior modificación, la principal novedad de esta última reforma radica en el aumento del plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento tras la finalización del plazo de duración del contrato o de cualquiera de las prórrogas. Por ello, el plazo de preaviso ahora para el arrendador es de cuatro meses, y de dos meses para el arrendatario (es decir, el propietario debe informar al inquilino su voluntad de dar por terminado el contrato cuatro meses antes del plazo de finalización del mismo o de una de sus prórrogas; en cambio, el inquilino debe informarlo con dos meses de anticipación). Ambas partes se benefician de esta ampliación al poder conocer con un tiempo mayor las intenciones de la otra parte y evitar perjuicios.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: prórroga durante un año más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: prórroga durante tres años más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: prórroga durante un año más, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de 30 días.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: prórroga de plazos anuales hasta un máximo de tres años, y el plazo de preaviso para notificar la voluntad de cualquiera de las partes de no seguir con el contrato de arrendamiento es de cuatro meses para el arrendador, y dos meses para el arrendatario.
La actualización de la renta es otro de los temas que ha variado profundamente, y que tiene consecuencias muy significativas para ambas partes, ya que introduce una importante limitación al incremento de la renta de los contratos. El elemento común en todos los periodos de la ley es que las partes deben pactar expresamente la actualización de la renta en el contrato (y siempre de manera anual), por lo que, si no figura en ella, la renta no se revisará durante la vigencia del alquiler.
Con la reforma del 2018, se limitó la voluntad de las partes, al introducir un párrafo en el que se añadía que, en los contratos de arrendamiento de renta reducida la actualización de la renta no podía sobrepasar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Posteriormente, con la reforma en el año 2019, la LAU indica que en caso de pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del IGC. Asimismo, que independientemente de lo que hayan pactado las partes, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta tiene un límite: el IPC.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera, pero cuando fuera un contrato de arrendamiento de renta reducida, la actualización de la renta no podía sobrepasar el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: libertad entre las partes para pactar la actualización de la renta anual que se quisiera, pero si no se detalla el ínfice o metodología de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Otro de los temas novedosos y más significativos que ha introducido ambas reformas ha sido la limitación a las garantías adicionales al mes de fianza (un mes de fianza es obligatorio en todas las versiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Hasta antes de la reforma, la ley no ponía límites a las garantías adicionales, por lo que las partes podían pactar en los contratos de arrendamiento, por ejemplo, el mes de fianza y seis meses de garantías adicionales, obligando al arrendatario a abonar siete rentas.
Con la nueva reforma del 2018, y que se mantiene con la reforma del año 2019, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía, pero el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica. Por lo tanto, actualmente, el periodo máximo de garantía en su totalidad no podrá exceder de tres meses; un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: un mes de fianza, y tantas garantías adicionales como se quisiera.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: un mes de fianza, y dos mensualidades máximo de garantía adicional en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica.
Otras de las modificaciones más significativas tiene que ver con los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento. En este sentido, antes de la reforma, el propietario podía decidir que el nuevo inquilino pagase la comisión de la inmobiliaria, cantidad que oscilaba alrededor de una mensualidad de la renta. No obstante, este hecho se limitó con la reforma del año 2018 al afirmar que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serían a cargo del arrendador, cuando este fuera persona jurídica, salvo cuando los servicios hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. Con la nueva normativa del año 2019, se reafirma que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler serán siempre a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, pero no exceptúa al arrendador en ningún caso (es decir, los gastos serían a cargo del arrendador persona jurídica, incluso cuando los servicios hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario).
La regulación quedaría de la siguiente manera:
- Los alquileres firmados desde el 1 de enero de 1995 (tras la modificación introducida por la Ley 4/2013) hasta el 18 de diciembre de 2018: el propietario decide quien paga la comisión de la inmobiliaria.
- Los alquileres firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019: los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica, salvo cuando los servicios hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario.
- Los alquileres firmados desde el 24 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019: el propietario decide quien paga la comisión de la inmobiliaria.
- Los alquileres firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta hoy en día: los gastos de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.
Por último, otros de los temas importantes que regula la nueva reforma es la diferenciación entre los alojamientos turísticos y los arrendamientos distintos al de vivienda. Es importante diferenciar bien cuando nos encontramos ante un tipo u otro puesto que la ley aplicable varía en función del mismo.
Nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda para uso turístico cuando se pone a disposición el inmueble con el objetivo de darle un uso vacacional, de ocio, turismo o similares (y, por tanto, un uso temporal), mientras que el arrendamiento de vivienda tiene un uso permanente o habitual.
Antes de la reforma, uno de los requisitos fundamentales para saber si nos encontrábamos ante uno u otro era si estaba comercializada o promocionada a través de canales de oferta turística. De tal forma, si la contratación del arrendamiento se realizaba a través de una empresa intermediaria, entonces nos encontrábamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda para uso turístico, no siéndole de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma.
No obstante, con las nuevas reformas, el anterior requisito se ha modificado, y se entiende que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de uso turístico, con independencia de cómo se haya realizado su promoción y/o comercialización.
Es muy importante saber qué tipo de contrato estamos realizando, puesto que la normativa varía sustancialmente, pudiendo afectar gravemente los derechos y obligaciones de los arrendadores y arrendatarios. Si se tiene dudas sobre el tipo de contrato que realizar, recomendamos contactar con un profesional especialista en arrendamientos de vivienda de uso turístico.