21 de junio 2023
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Una vez alquilada una vivienda, el inquilino puede sufrir diversas circunstancias personales (ej. mudarse a otro país, quedarse sin trabajo y no llegar a fin de mes, etc) que hagan necesario cambiar las características del contrato de arrendamiento ya sea a través de la cesión del contrato o a través del subarrendamiento.
En la presente guía se definirá, en primer lugar, el contrato de subarrendamiento y el contrato de cesión de vivienda, se analizará las partes que intervienen en las mismas, y se explicará qué condiciones exige la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) para que puedan llevarse a cabo sin que en caso alguno se produzca una rescisión del contrato. En segundo lugar, se expondrá las principales diferencias entre la cesión de un contrato de arrendamiento y un subarriendo, y que básicamente radica en que mientras en el segundo no se extingue la relación contractual entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino), en la cesión sí desaparece la relación contractual entre ellos y se incorpora una nueva persona al contrato que se subroga en los derechos y obligaciones del cedente su totalidad.
El contrato de subarrendamiento es un acuerdo mediante el cual el arrendatario "realquila" parte del uso de la vivienda que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a una tercera persona el uso como arrendatario de parte de la vivienda alquilada). Por tanto, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas, pero se introduce a una nueva persona que deberá respetar las cláusulas del contrato principal.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite el subarrendamiento parcial de la vivienda (por tanto, queda prohibido el subarrendamiento de la totalidad de la vivienda). Esto quiere decir que el arrendatario que subarrienda debe permanecer también en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento. No obstante, esto no quiere decir que el subarrendador no pueda estar temporalmente fuera del país, sino que es necesario que siempre se mantenga como arrendatario principal del contrato de alquiler.
Ejemplo: Antonio tiene alquilada una vivienda de dos habitaciones y pagar 700 euros de alquiler. Como se ha quedado sin empleo, y con el consentimiento del propietario, decide subarrendar la segunda habitación por 350 euros. En este caso, Antonio no tendría ningún problema ya que estaría haciendo todo conforme a la Ley. No obstante, no podría subarrendar las dos habitaciones e irse a casa de sus padres para ahorrar más dinero, ya que la LAU no permite el subarrendamiento total de la vivienda (solo de algunas de las habitaciones y siempre que el arrendatario principal se mantenga en la vivienda).
Además, es imprescindible que el arrendatario obtenga el consentimiento previo y por escrito del arrendador. En caso de no obtener el consentimiento del arrendador, este podrá resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones.
El precio del subarriendo no podrá ser superior al que corresponda al arrendamiento principal en proporción a los metros de superficie subarrendados, para evitar un enriquecimiento injusto a costa del arrendador y en perjuicio también del subarrendatario.
Por último, el contrato de subarrendamiento finalizará en el mismo momento en que finalice el contrato de arrendamiento original, y con independencia de cuál sea la causa de su extinción.
Como ya se ha comentado con anterioridad, tras la celebración del subarrendamiento de vivienda, surgen nuevas relaciones jurídicas. Por un lado, nos encontramos con la relación inicial entre el arrendador y el arrendatario; luego está el subarrendatario-subarrendador; y finalmente, el subarrendatario y el arrendador. Por tanto, existirían las siguientes partes:
1.- El arrendador o propietario de la vivienda.
2.- El arrendatario que firma el contrato principal con el arrendador (es decir, a quien se le cedió inicialmente el uso de la totalidad de la vivienda a cambio el pago del alquiler).
3.- El subarrendatario que firma el contrato de subarriendo con el arrendatario (y que se transforma en subarrendador).
Tras la firma de un subarrendamiento, coexistirán dos contratos diferentes:
El contrato de cesión es un acuerdo mediante el cual el arrendatario de una vivienda transmite (cede) a una tercera persona el contrato de vivienda en su conjunto; es decir, se transmite a una tercera persona el conjunto de derechos y obligaciones que corresponden en virtud del contrato de vivienda firmado (derecho al uso de la vivienda, obligación de pagar la renta del alquiler, etc.). De esta forma, el arrendatario original ("cedente") quedo desligado (desvinculado) del contrato de vivienda, que pasa a estar a nombre del nuevo arrendatario; es decir, el inquilino original es sustituido por el tercer (cesionario).
Por tanto, el contrato de arrendamiento no se modifica por esta cesión, sino que se mantienen vigentes todas las cláusulas. Por ejemplo, el plazo de duración será por el tiempo restante establecido y la renta pactada será la misma, entre otras cosas. Lo único que varía es el titular del contrato que es sustituido por una tercera persona.
Al igual que el contrato de subarrendamiento, es imprescindible solicitar el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Se puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de la vivienda. En caso de no obtener el consentimiento del arrendador, este podrá resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones.
En la cesión de vivienda existen las siguientes partes:
1.- El arrendador o propietario de la vivienda.
2.- El arrendatario (cedente) que firma el contrato de vivienda con el arrendador, y que abandona el contrato cuando ocurre la cesión.
3.- El nuevo arrendatario (cesionario) que firma el contrato con el arrendador y/o arrendatario y que ocupa la posición del arrendatario anterior porque se le ha cedido la vivienda en su integridad.
Tras la cesión, coexistirán dos contratos diferentes:
En primer lugar, a diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, que sigue existiendo en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo únicamente implica la incorporación de una relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
En segundo lugar, el contrato de subarrendamiento únicamente se firma entre el arrendatario y el subarrendatario, y no con el arrendador propietario de la vivienda; mientras que el contrato de cesión de vivienda se firma por todas las partes (el cedente, el cesionario y el arrendador).
En tercer lugar, el subarrendamiento no podrá exceder nunca del tiempo de duración del arriendo, mientras que en la cesión las partes pueden decidir prorrogar el contrato.
En cuarto y último lugar, mientras que en la cesión el nuevo arrendatario que se incorpora al contrato tiene que abonar el precio completo del alquiler, en el subarrendamiento, el subarrendatario únicamente tendrá que abonar una parte de la misma (no el alquiler completo).
En resumen, si lo que el arrendatario desea es alquilar una habitación de la vivienda para ahorrar costes, pero seguir manteniendo la relación contractual con el propietario, entonces debe firmar un contrato de subarrendamiento. No obstante, si lo que el arrendatario desea es salir del contrato de alquiler original y que se incorpore una tercera persona, que asuma todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento original, entonces debe firmar un contrato de cesión.