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¿Qué ocurre con el arrendamiento tras la muerte del arrendatario?

Última revisión:
Última revisión: 8 de enero 2021
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Categoría: Alojamiento, inmobiliario

1. Introducción

El fallecimiento del arrendatario (inquilino) durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento conlleva varios efectos en función del tipo de arrendamiento del que se trate: arrendamiento de vivienda habitual o arrendamiento de local de negocio. Estos efectos están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente, en los artículos 16 y 33.

En la presente guía, se explicará qué ocurre tras el fallecimiento del inquilino de una vivienda habitual, así como del inquilino de un local alquilado. De tal manera, se analizarán los derechos y obligaciones de ambas partes, además de la jurisprudencia más reciente en este tema.

2. Muerte del arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda

2.1. Personas que pueden subrogarse

En el supuesto de que fallezca el arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento de vivienda, se podrán subrogar en el contrato las siguientes personas:

  • El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
  • La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. Si hubieran tenido descendencia en común bastará con la mera convivencia.
  • Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a la muerte.
  • Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • Las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

La subrogación en el contrato significa que el nuevo arrendatario tendrá los mismos derechos y obligaciones que el arrendatario fallecido. En otras palabras, el propietario no podrá modificar ni la duración, ni el precio, ni ningún otro tipo de derecho u obligación estipulado en el contrato de arrendamiento.

En el supuesto de que no existiera ninguna de las anteriores personas tras el fallecimiento del inquilino, el contrato quedará automáticamente extinguido y el propietario podría recuperar la posesión de la vivienda.

2.2. Existencia de varias personas para la subrogación

Se puede dar el caso de que existan varias de las anteriores personas para la subrogación. En estos casos, y siempre que no haya acuerdo unánime sobre quién será el beneficiario de la subrogación, el orden de prelación será el mismo que se ha indicado anterioremente. Por tanto, primero, el cónyuge o la persona en análoga relación de afectividad, segundo, los descendientes, tercero, los ascendientes, cuarto, los hermanos del arrendatarios, siempre que estuvieran conviviendo de forma permanente con el arrendatario al momento del fallecimiento.

En el supuesto de que haya "empate" entre las personas (por ejemplo, existen varios hermanos), hay varias consideraciones a tener en cuenta:

  • Los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes.
  • Las personas que tengan una minusvalía igual o superior al 65% tendrán preferencia sobre los demás.
  • Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado.
  • Entre los hermanos, tendrá preferencia el doble vínculo sobre el medio hermano. En caso de igualdad entre hermanos, tendrá preferencia quien tuviera mayores cargas familiares, y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad.

Por último, cabe destacar que existe la posibilidad de que por unanimidad se designe a una persona distinta de la que correspondería por la ley.

2.3. Forma y plazo para realizar la subrogación

La subrogación no es automática, sino que se le tiene que notificar al arrendador de la muerte del arrendatario. Por tanto, tras el fallecimiento del arrendatario, la persona que desee subrogarse deberá notificar por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes. Esta comunicación se tiene que notificar por escrito y de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo o requerimiento notarial). Junto con dicho escrito se tiene que adjuntar el certificado de defunción y un principio de prueba de que se cumple con los requisitos para subrogarse (por ej. certificado de empadronamiento en la vivienda arrendada).

Si el arrendador recibiera varias notificaciones distintas cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, les tendrá a todos ellos como deudores solidarios de las obligaciones del propietario. Por ello, las personas con derecho a subrogarse que no deseen ejercer este derecho, deberán comunicar al arrendador su renuncia en el plazo de un mes desde el fallecimiento, ya que de lo contrario estarán obligados solidariamente entre sí al pago de la renta de esos tres meses si el alquiler se extingue porque nadie se subroga.

Excepción: El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de julio de 2018, ha flexibilizado la comunicación formal explicada anteriormente al considerarla demasiado rígida y estricta. El Tribunal Supremo ha indicado que procede la subrogación del nuevo inquilino, tras el fallecimiento del antiguo, aunque no se hubiera notificado al arrendador de dicho fallecimiento, siempre y cuando este tuviese pleno conocimiento del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse en el contrato de alquiler.

2.4. ¿Se puede renunciar a la subrogación?

La respuesta es sencilla: no se puede renunciar a la subrogación ya que se trata de un derecho previsto en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No obstante, se puede prever que en aquellos contratos cuya duración inicial sea superior a la duración mínima prevista en la LAU (tras la última modificación en marzo 2019, se estipula que la duración mínima son 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica), no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Por tanto, las partes pueden pactar que transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento no haya derecho a subrogación, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

3. Muerte del arrendatario en los contratos de arrendamiento de local de negocio

3.1. Subrogación del heredero o legatario

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala expresamente qué tras el fallecimiento del arrendatario de un local de negocio donde se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Además, al igual que ocurre en la subrogación de los arrendamientos de vivienda, el propitario no podrá modificar las condiciones del contrato (no podrá aumentar el precio del alquiler, ni cambiar la duración del contrato, etc).

IMPORTANTE: es imprescindible que, tras la subrogación del heredero o legatario, la empresa o negocio instalado en el local continúe en el ejercicio de la misma actividad. La LAU estipula como causa de resolución del contrato el cambio de destino del local de negocio, salvo que se haya previsto en el contrato de arrendamiento lo contrario.

Esta subrogación tendrá que notificarse por escrito al arrendador, y de manera fehaciente, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Ejemplo: el padre de Luis tiene un local alquilado cuya actividad es la de un restaurante. Hace dos semanas el padre de Luis ha fallecido, pero el contrato de alquiler del local de negocio no finaliza hasta el 2022. Por tanto, el hijo de Luis, Pablo, podrá continuar con el negocio con las mismas condiciones en cuanto al alquiler del local refiere hasta la finalización del contrato, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo máximo de dos meses.

3.2. ¿Se puede renunciar a la subrogación?

En este caso, las partes sí pueden renunciar a la subrogación en el contrato de arrendamiento de local de negocio.

En otras palabras, la principal diferencia con la subrogación en los contratos de arrendamiento de vivienda es que las partes pueden pactar la exclusión del derecho a la subrogación en el contrato. Es decir, la subrogación no es una obligación para el arrendador, sino que se regirán por la voluntad de las partes.

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