¿Cómo alquilar una vivienda para uso turístico?

Última revisión: Última revisión:10 de marzo 2023
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1. Introducción

Hoy en día cada vez más son los propietarios que deciden alquilar sus viviendas como pisos turísticos con el objetivo de conseguir unos ingresos extras, especialmente en zonas de gran afluencia turística. Tras el auge de este tipo de arrendamientos, se ha ido desarrollando normativa autonómica específica, la cual varía mucho entre las diferentes comunidades autónomas.

En la presente guía, en primer lugar, se definirá qué es un alquiler de vivienda para uso turístico. Luego, se analizarán las principales diferencias entre los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y los contratos de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional: los aspectos más importantes a tener en cuenta son su uso, su duración, su regulación, y su tributación. En tercer lugar, se especificará los requisitos legales que deben cumplir las viviendas para que sean pisos turísticos y los pasos a seguir por los propietarios. Por último, se explicará las consecuencias legales en caso de no cumplir con lo dispuesto en la normativa autonómica.

2. ¿Qué es un alquiler de vivienda para uso turístico?

El alquiler de vivienda para uso turístico o vacacional es un contrato o acuerdo entre las partes mediante el cual, la parte arrendadora, que es la propietaria de la vivienda, se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble, a cambio de una renta, a la parte arrendataria, que lo ocupará, dándole un uso vacacional, de ocio, turismo o similares. Las viviendas de uso turístico pueden ser comercializadas o promocionadas directamente por el propietario o a través de plataformas virtuales (como por ejemplo, Airbnb).

Es importante diferenciar entre el alquiler turístico y el subalquiler para fines turísticos. La diferencia principal es que en el alquiler turístico es el propietario (el arrendador) el que cede el uso de la vivienda para fines turísticos, y en el subalquiler lo hace el inquilino (el arrendatario), que previamente habrá firmado un contrato de alquiler habitual con el propietario. Por tanto, si el inquilino subarrienda una parte de la vivienda para uso turístico, deberá firmar con el subarrendatario (quien ocupará la vivienda para fines turísticos) un contrato de subarriendo. En todo caso, el inquilino deberá contar con el consentimiento previo y escrito del arrendador al subarriendo.

¿Qué ocurre con el alquiler de habitaciones para uso turístico?

Al arrendamiento de habitación para uso turístico le será de aplicación la normativa sectorial específica de la respectiva Comunidad Autónoma, quedando solamente sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en defecto de dicha normativa sectorial.
La mayoría de las Comunidades Autónomas han regulado los arrendamientos de vivienda para uso turístico, aunque no todos han regulado de manera clara el arrendamiento de habitaciones para uso turístico (únicamente las Islas Canarias, Castilla-León, País Vasco y Andalucía). A la vista de lo anterior, se deberá examinar la normativa sectorial de cada Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble, y analizar si dicha normativa prohíbe o no el arrendamiento de habitación. En caso de que no se prohíba expresamente, le será de aplicación la normativa sectorial, y por tanto, le será de aplicación lo explicado en la presente guía.
No obstante, es importante que la habitación se alquile para fines turísticos, y no se alquile para satisfacer la necesidad de vivienda de forma temporal (por ejemplo, el alquiler de habitación a estudiantes), puesto que sino nos encontraríamos ante un arrendamiento de habitación para uso de temporada.

3. ¿Cuáles son las diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico?

3.1. Uso de la vivienda

La principal diferencia entre el contrato de arrendamiento de vivienda y el turístico es que en el primero se contempla que el inmueble es la vivienda habitual del inquilino, es decir, el inmueble tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. No obstante, en el alquiler turístico, el propietario cede el uso del inmueble, de manera temporal, y con una finalidad lucrativa. Además, el propietario puede ofrecer una serie de servicios adicionales de hostelería tales como limpieza, mantenimiento, desayuno, entre otros.

3.2. Duración del contrato

Además, la duración de los mismos también varía considerablemente. Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración mínima en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual ha aumentado de tres a cinco años o siete años (si el arrendador es persona jurídica), por lo que, en caso de haberse pactado una duración menor, el contrato se prorrogará automáticamente de manera anual hasta haber cumplido el plazo mínimo, salvo que el arrendatario preavise con 30 días de antelación su voluntad de no renovar el contrato. Por otro lado, en el caso de alquiler turístico, no existe una duración mínima ni máxima del contrato, por lo que las partes pueden pactarla libremente. Por lo general, la duración en el alquiler turístico es muy corta, prologándose normalmente unas semanas.

3.3. Regulación

Otra gran diferencia entre ambos tipos de contratos es su regulación. Mientras que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual siempre se encuentran regulados por la ley nacional, es decir, la LAU; los contratos de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional pueden venir regulados por la normativa específica de cada comunidad autónoma o por la ley nacional (la LAU): dependerá de si se cumple con los requisitos estipulados en el artículo 5.e) LAU.

El artículo 5 e) de la LAU establece que se excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos los alquileres que comprendan:

  • La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato
  • A su vez, esa vivienda ha sido comercializada/promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción
  • A su vez, dicha vivienda es promocionada con finalidad lucrativa (el propietario se lucra con el alquiler)
  • A su vez, la vivienda se encuentra sometida a una normativa sectorial específica (ej: normativa autonómica en materia de viviendas de uso turístico)

La LAU establece claramente que la cesión de la vivienda debe ser en su "totalidad", por lo que los arrendamientos de habitaciones para fines turísticos, en teoría, estarían excluidos de su ámbito de aplicación. No obstante, la jurisprudencia ha establecido de forma unánime que es posible que se rijan por la LAU si la normativa sectorial turística aplicable en la Comunidad Autónoma no resulta aplicable al contrato.

Por tanto, si se cumplen los tres primeros puntos, y además, la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda tiene regulada la cesión de viviendas turísticas (es decir, tiene normativa sectorial específica), entonces en dicho alquiler se aplicará la norma de la comunidad autónoma, y no la ley nacional (la LAU). Es imprescindible que se cumplan todos los anteriores puntos, puesto que en caso contrario, se seguirá aplicando la LAU.

Las siguientes comunidades autónomas tienen su propia normativa autonómica:

Las comunidades autónomas que, por el momento, no tienen su propia normativa autonómica sobre alquiler turístico son Extremadura y Navarra. Por tanto, en estas comunidades autónomas, la ley nacional se aplicará a todos los alquileres turísticos.

3.4. Tributación

Otra diferencia es en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el caso de alquiler turístico (y siempre que el alquiler no se complemente con servicios adicionales de hostelería), las rentas obtenidas del arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario. En caso de que se presten servicios adicionales de hostelería, entonces tendrán la consideración de actividad económica.

Tanto para el caso de que el propietario alquile su vivienda de manera permanente a un único inquilino, como si lo alquila de manera turística, el rendimiento económico neto obtenido debe declararse en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. El rendimiento neto es la diferencia entre los ingresos obtenidos por el alquiler y los gastos (pago de la comunidad, reparaciones, el IBI, etcétera). Una vez calculado el rendimiento neto, existe una gran diferencia entre el alquiler de vivienda habitual y el alquiler turístico. En el primer caso, el propietario disfrutará de una reducción del 60% del rendimiento neto obtenido; mientras que en el segundo caso, el propietario tendrá que declarar el 100%.

Respecto al IVA, los propietarios que alquilan su vivienda de manera permanente, no tendrán que preocuparse. Únicamente aquellos propietarios que alquilen su vivienda de manera turística y presten servicios hoteleros, deberán repercutir el IVA al 10%, y deberán presentar trimestralmente el modelo 303, y anualmente el modelo 390. En caso de que se alquile la vivienda de manera turística pero no se presten servicios hoteleros, entonces el propietario no tendrá que repercutir IVA.

Ejemplo práctico:
Pedro alquila su vivienda en Madrid para uso turístico, pero no presta ningún otro servicio de hostelería. ¿Qué impuestos tendrá que presentar en Hacienda?
En este caso, como el propietario no presta ningún servicio de hostelería, únicamente tendrá que incluir todas sus ganancias económicas en la declaración del IRPF como rendimiento de capital inmobiliario. No obstante, se encuentra exento del IVA, por lo que no tendrá la obligación de presentar los modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

4. ¿Qué exigencias legales deben cumplir las viviendas para ser un piso turístico?

Como ya se ha mencionado con anterioridad, el turismo es una competencia atribuida a las comunidades autónomas, por lo que serán estas las que establezcan los requisitos y tramitaciones que deben seguir los propietarios de las viviendas. En otras palabras, para poder saber con certeza qué requisitos se tienen que cumplir, habrá que consultar la normativa vigente en la comunidad autónoma donde se sitúe el alojamiento. Además, se tendrá que tener en cuenta las ordenanzas municipales en materia urbanística.

Hoy en día, la mayoría de las comunidades autónomas han desarrollado su propia normativa sectorial, siendo estas las siguientes: Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Islas Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, La Rioja, Comunidad de Madrid, Murcia, y el País Vasco.

La normativa autonómica suele exigir determinados requisitos administrativos para poder iniciar esta actividad de alquiler. Por ejemplo, esta normativa podría exigir: unos metros cuadrados mínimos para la vivienda, unos servicios mínimos como internet/wifi, la colocación de una placa indicativa de vivienda vacacional, la firma de una Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda Turística, la exigencia de licencias municipales, la autorización de la Comunidad de Propietarios en junta (o, al menos, que los Estatutos de la Comunidad no prohíban el alquiler turístico), entre otros.

En el momento en que la vivienda cumpla con todos los requisitos legales, el propietario podrá presentar la correspondiente solicitud de licencia de alquiler vacacional, y se procederá a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo (sin perjuicio de otras autorizaciones que necesitara). Por tanto, la única obligación común que tienen que realizar todos los propietarios es la de comunicar la actividad e inscribirla en el registro pertinente. A partir de ese momento, la vivienda tendrá un número de registro que deberá exhibirse en la vivienda y en toda forma de publicidad donde se oferte la casa.

5. ¿Qué ocurre si no se cumple con la normativa autonómica?

En caso de no cumplir con los requisitos explicados en el apartado anterior, la principal consecuencia será la imposición de sanciones. Dichas sanciones pueden ser de dos tipos: un expediente sancionador de control de la legalidad de la vivienda turística, o una sanción de la Agencia Tributaria.

En el primero de los casos, el órgano encargado de Turismo de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda comunicará al propietario el inicio del expediente sancionador, anunciando una multa por una infracción consistente en el inicio de actividad turística sin cumplir con los requisitos establecidos por la Ley. Las infracciones podrán ser leves, graves o muy graves, y las sanciones dependerán del tipo de infracción, pudiendo ser un apercibimiento (en caso de infracción leve) o una multa. El importe de la multa dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, siendo la cuantía máxima de 600.000 euros. Se trata de un procedimiento administrativo, donde el propietario tendrá un plazo de alegaciones, pudiendo acompañar a las mismas la documentación que considere pertinente. Para este tipo de procedimiento, no es necesario contar con los servicios de un abogado. No obstante, si no se tiene conocimientos jurídicos, se recomienda el uso de asesoría jurídica.

En segundo lugar, los propietarios también pueden recibir sanciones tributarias en caso de no declarar los ingresos obtenidos del alquiler turístico. A mayor gravedad de la infracción cometida, mayor será la sanción, que puede oscilar entre un 50% y un 150% del importe no declarado, más el rendimiento económico no declarado.

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