Antrag auf Mietminderung - Gewerbemietvertrag (COVID-19 / Coronavirus)

Mit dieser Vorlage kann ein Antrag auf Minderung der Höhe der Miete erstellt werden. Dieser Antrag ist von einem Mieter eines Gewerberaums (d.h. einer Ladenfläche oder Büroräume) zu erstellen und an dessen Vermieter zu richten. Der Mieter bittet dadurch den Vermieter, die zu zahlende Miete zu senken.

Die derzeitige Situation um das Coronavirus (SARS-CoV-2, COVID-19) hat die Wirtschaft in eine Wirtschaftskrise versetzt. Viele Unternehmen sind nicht mehr in der Lage, für alle anfallenden Kosten aufzukommen. Aufgrund der diversen behördlichen Anordnungen müssen viele Unternehmen ihren Betrieb ganz oder teilweise schließen (z.B. Friseure, Kosmetikstudios, Schuhgeschäfte, Kleidungsgeschäfte, Bars, Clubs, Restaurants, etc.), andere leiden indirekt unter den Verboten (z.B. Eventmanager), wiederum andere haben starke Umsatzeinbußen zu verkraften. So gibt es auch Betriebe, die sich eigenverantwortlich für eine Schließung entscheiden.

WAS IST ZU BEACHTEN?

Diese Vorlage setzt einen bereits bestehenden Mietvertrag voraus (z.B. Mietvertrag über eine Ladenfläche oder Mietvertrag über Büroräume).

Ein Mieter hat prinzipiell trotz finanzieller Probleme weiterhin die Pflicht, seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen und die Miete zu zahlen. Man sollte sich folglich zunächst fragen, auf welcher rechtlichen Grundlage eine Mietminderung beruhen könnte. Es sollte beachtet werden, dass ein Mieter in der Regel keinen Anspruch auf Mietminderung auf der Grundlage der Corona-Krise haben wird. Es sollte in diesen Fällen viel mehr nach einer einvernehmlichen Lösung mit dem Vermieter gesucht werden.

1. Mögliche Rechtliche Grundlagen:

a. Schwerwiegende Veränderung der Vertragsgrundlage, § 313 BGB:

Der Mieter könnte sich auf § 313 BGB berufen und eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage geltend machen: die Umstände haben sich seit Vertragsschluss aufgrund des Coronavirus beträchtlich verändert, sodass die Zahlung der vertragsmäßigen Miete für den Mieter unzumutbar geworden ist.

b. Mietminderung bei Mangel, § 536 BGB:

Der Mieter könnte unter Umständen eine Mietminderung im Sinne des § 536 BGB geltend machen. Die Hauptpflicht jedes Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Zudem hat er die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu überlassen und zu erhalten. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. In diesem Fall schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist also, ob die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Ausgenommen davon sind Mängel, die der Mieter bei Einzug kannte oder kennen musste. Das behördliche Verbot, ein Geschäft aufgrund der Verbreitung des Coronavirus weiter zu betreiben, führt dazu, dass die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann, und könnte somit einen Mangel begründen, der der Mietsache anhaftet. Bei dem Verbot handelt es sich um eine faktische Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache. Dieses liegt jedoch in der Regel im Verantwortungsbereich des Mieters und sollte nicht dem Vermieter zu Lasten gelegt werden.

Ob eine Rechtsgrundlage greift und wenn ja, welche, hängt vom konkreten Einzelfall ab. In dieser schweren wirtschaftlichen Lage sollte deshalb versucht werden, gemeinsam mit dem Vermieter eine Lösung zu finden, um eine Kündigung des Mietvertrages zu vermeiden, denn die Kündigung wäre sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter nicht die vorteilhafteste Lösung.

2. Bemessungsgrundlage:

Als Bemessungsgrundlage der Minderung wird die Bruttomiete (d.h. Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) verwendet. Die Minderungshöhe hängt vom Einzelfall ab, weshalb es sich empfiehlt, dem Antrag Anlagen hinzuzufügen, die den konkreten Einzelfall näher schildern (bspw. Übersicht über den Umsatz).

3. Beweislast:

Für die Gebrauchsbeeinträchtigung trägt der Mieter die Beweislast, das heißt, dass der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung beweisen muss. Dementsprechend sollte der Mieter die finanziellen Schwierigkeiten genauer darlegen.

WIE WIRD DIESES DOKUMENT VERWENDET?

Nachdem diese Vorlage ausgefüllt wurde, sollte sie ausgedruckt und vom Mieter unterschrieben werden. Das unterschriebene Dokument sollte dann gescannt als pdf-Datei per E-Mail oder per Brief an den Vermieter geschickt oder persönlich übergeben werden. Im letzteren Fall sollte der Mieter darauf achten, dass das Schreiben durch den Vermieter mit einem Eingangsdatum versehen wird.

ANWENDBARES RECHT

Anwendbar sind die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), insbesondere §§ 313, 535 ff. BGB.

DIE VORLAGE ÄNDERN?

Sie füllen einen Vordruck aus. Das Dokument wird nach und nach vor Ihren Augen auf Grundlage Ihrer Antworten erstellt.

Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.